Vender imóveis do Estado é mais difícil do que parece

O complexo hospitalar Edmundo Vasconcelos é um dos marcos da cidade de São Paulo no setor da saúde. Neste ano, o hospital, localizado na região do Parque Ibirapuera, completou 70 anos de existência. Detalhe: naquela época, o parque símbolo da capital paulista nem existia. A área era quase inabitada e a construção de um hospital poderia fomentar o desenvolvimento da região.

Essa foi a visão do então prefeito Asdrúbal da Cunha e do governador da época Adhemar de Barros ao concederem a área ao médico Edmundo Vasconcelos, que criou um instituto que viria a ser o Hospital Gastroclínica — apenas em 1991 o lugar recebeu o nome do fundador. O arquiteto Oscar Niemeyer foi chamado para projetar o edifício e, depois de construído, o pintor Di Cavalcanti fez dois murais que estão até hoje na recepção. Em troca do terreno para o empreendimento, o hospital precisaria fornecer serviços à prefeitura, como exames especializados e atendimento aos servidores municipais.

Apesar das sete décadas de serviços prestados, a concessão do uso foi questionada pelo menos seis vezes. O motivo das reclamações foi sempre o mesmo: o hospital era acusado de não prestar os serviços que justificariam a cessão do terreno. Com isso, novas obrigações eram impostas ao complexo — e novas reclamações surgiam. Não por acaso, o hospital foi objeto de uma Comissão Parlamentar de Inquérito na Câmara dos Vereadores em 2001. A conclusão foi que a “concessão de uso não atende ao interesse público, uma vez que há nítido favorecimento de instituições privadas”.

Nove anos depois da CPI, houve o último acordo entre o hospital e o município, com mais contrapartidas para o Edmundo Vasconcelos. “A própria prefeitura atestou que não tinha como indenizar o hospital caso o acordo de devolução do terreno fosse feito”, diz Fernando Rodrigues, que advogou pelo hospital. Para evitar novos problemas futuros, o banco Bradesco, que apoia o hospital por meio da Fundação Bradesco, tentou comprar a área.

A investida ocorreu em 2017, no início do mandato do ex-prefeito e hoje governador João Doria. “O banco queria comprar e a prefeitura queria vender, mas a falta de documentação e as burocracias, como exigência de que passasse por licitações, impediram que o negócio saísse”, diz uma pessoa que acompanhou as negociações. Por ora, a aquisição do terreno ficou de lado. Procurados, Bradesco, hospital e prefeitura não quiseram comentar.

Se para pessoas físicas transações imobiliárias já são complicadas, o caso do complexo hospitalar mostra a dificuldade de governos e órgãos públicos darem um novo destino a seus imóveis, até mesmo os subutilizados ou abandonados. Durante a campanha presidencial, o agora ministro da Economia, Paulo Guedes, proclamava que a União poderia arrecadar até 1 trilhão de reais com a venda de patrimônio. Ele levou em conta os cerca de 740.000 imóveis abaixo da Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União. Nas atuais contas do governo, no entanto, apenas 36 bilhões de reais deverão ser arrecadados com a negociação de 3.700 terrenos e prédios vazios ou subutilizados.

Uma das alternativas em que estados, municípios e União apostam para dar saída a imóveis encalhados é a criação de fundos imobiliários. É um modelo que reduziria a burocracia na venda dos ativos, por ser gerido por profissionais do mercado. Os fundos são registrados na Comissão de Valores Imobiliários. Quem recentemente anunciou a criação dessa modalidade foi o Ministério da Educação.

O ministro Abraham Weintraub divulgou que prevê um aporte de 103 bilhões de reais para as universidades federais com o programa Future-se. Metade desse valor viria de um fundo de prédios e lotes ociosos do governo, os quais poderiam ser vendidos ou concedidos à iniciativa privada. Ainda há dúvidas sobre a viabilidade da iniciativa e também a respeito da existência de interessados em participar de um fundo com o Estado como parceiro. “É possível levantar 50 bilhões de reais, mas isso não ocorrerá de um dia para o outro”, diz Arnaldo Lima, secretário de Ensino Superior do Ministério da Educação.

Ao contrário dos fundos imobiliários privados, que buscam imóveis que geram retorno, seja por valorização, seja por ganho com aluguéis, os fundos públicos têm de lidar com os ativos que acabaram no colo dos governos. Muitos deles são prédios tombados, que têm regras específicas para reformas e manutenção, e tendem a ser menos atraentes para o mercado. O maior problema, porém, é que existem milhares de imóveis que não têm sequer documentação. Não à toa, o fundo imobiliário do governo de São Paulo, que entrou em operação neste ano, estima que menos de 5% dos 19.000 imóveis estatais paulistas estejam em condições de ser ali alocados.

Em uma primeira etapa do fundo, gerido pela corretora Socopa e pela gestora TG Core, apenas 264 imóveis foram ofertados. Esse montante resultou numa carteira de 1 bilhão de reais. Neste mês termina a primeira fase de venda: 78 imóveis, a maioria repartições públicas desativadas, deverão gerar 50 milhões de reais. “Estamos ganhando velocidade na venda dos imóveis e o fundo consegue praticar preços de mercado, algo que nem sempre ocorre em licitações”, diz Bruno Correia, presidente do Conselho do Patrimônio Imobiliário do Estado de São Paulo.

Outras cidades e estados também buscam soluções para seus imóveis. Na visão de Wilson Poit, superintendente do Sebrae de São Paulo e ex-secretário de desestatização da cidade de São Paulo, as unidades federativas deveriam abraçar essa oportunidade. “As cidades estão sentadas em uma mina de ouro e não percebem. Os fundos imobiliários podem ser uma ótima saída financeira”, diz Poit. Quem o procurou para entender melhor esse mecanismo foi o prefeito de Teresina, Firmino Filho (PSDB), que quer dar um destino a 1.300 imóveis municipais, avaliados em 3 bilhões de reais. Firmino cogita colocar parte dos imóveis em um fundo, incluindo escolas e hospitais em operação. Nesse caso, a ideia é arrecadar com a venda e alugar os mesmos imóveis. “Não pode ser feito de qualquer maneira, pois podemos criar um gasto corrente impagável lá na frente”, afirma o prefeito.

Quem enfrenta falta de recursos corre para transformar os fundos em realidade. É o caso da Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ), cujo orçamento de investimentos passou de 56 milhões de reais, em 2014, para 6 milhões, no ano passado. Por isso, a universidade quer acelerar a venda de imóveis que acumulou ao longo dos anos, como a casa de shows Canecão, no bairro de Botafogo, cujo terreno foi doado pela União nos anos 70.

Palco de shows memoráveis da música popular brasileira, o Canecão foi o centro de uma disputa que durou 39 anos entre o empresário Mário Priolli e a universidade, que o acusava de ter ocupado o imóvel sem permissão — primeiro como cervejaria e depois como casa de shows — e sem ter pagado os valores devidos. A briga foi iniciada em 1971, quatro anos depois da abertura do espaço, construído por Priolli.

Na época, a UFRJ reivindicou a posse alegando que Priolli se apossara da área por meio de um contrato nulo com a Associação dos Servidores Civis do Brasil, que dizia ser responsável pelo terreno. Com o passar dos anos, alguns acordos de aluguel foram realizados, mas a UFRJ sempre afirmava que o valor era aquém do desejado. Em 2010, último ano de funcionamento do Canecão, Priolli queria pagar um aluguel de 10.000 reais por mês, enquanto o valor justo, nos cálculos do professor de economia Francisco Barone, da Universidade Federal Fluminense, seria de 200.000.

No mesmo ano, Priolli perdeu a disputa judicial, foi obrigado a pagar uma indenização de 4 milhões de reais e a universidade retomou o imóvel. Porém, de lá para cá, o local que recebeu nomes como Chico Buarque e Caetano Veloso está fechado — Priolli morreu no ano passado, aos 82 anos, em meio a dificuldades financeiras. Agora o prédio vai entrar em um programa de desestatização que a universidade está organizando, o VivaUFRJ. O projeto foi criado em parceria com o Banco Nacional do Desenvolvimento Social para ceder terrenos e imóveis da UFRJ nas regiões da Praia Vermelha e do Fundão.

A crença é que os ativos podem se transformar em shoppings, supermercados ou hotéis nas mãos da iniciativa privada. O prazo da cessão deve ser de 50 anos. A dúvida está no modelo a ser adotado: uma concessão ou um fundo imobiliário. “Enxergamos nesse programa uma maneira de dar uma resposta à sociedade e uma solução duradoura aos imóveis da universidade”, diz Nadine Borges, diretora executiva do VivaUFRJ. A ideia parece boa. Mas, para ser realizada, será preciso botar a papelada em ordem.