O setor imobiliário de Belo Horizonte enfrenta uma situação atípica: o mercado está aquecido, mas os preços não estão acompanhando. A capital mineira é a única entre as cidades do levantamento da FipeZap para a EXAME que apresenta desaceleração na alta de preços dos imóveis comercializados. Segundo o levantamento, a variação no preço das unidades residenciais perdeu força, passando de uma alta de 4,5% em 2020 para 2,5% nos últimos 12 meses até julho de 2021.

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A explicação passa, segundo especialistas, pela queda da oferta de novos imóveis em BH, que redireciona a demanda para cidades vizinhas. Cássia Ximenes, presidente da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), destaca ainda que a região metropolitana tem atraído demanda corporativa.

“Estamos vendo grandes empresas chegando a Minas Gerais, como Bravo Motor Company, Heineken e Amazon, que estão se instalando ao redor da capital”, diz.

A queda na oferta de imóveis em BH, por sua vez, está associada a uma escassez de terrenos, que se torna barreira para lançamentos. “Como o mercado não consegue atender à demanda, tudo o que é lançado acaba vendido muito rapidamente”, diz Renato Michel, vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil de Minas Gerais (Sinduscon-MG). 

Michel diz que um dos limitadores é o Plano Diretor da cidade, aprovado em 2019. O ponto que mais incomoda as construtoras é o coeficiente 1 de aproveitamento básico. A regra delimita que o tamanho máximo de construção é o próprio tamanho do terreno e cobra uma taxa (outorga onerosa) para que a construtora faça imóveis acima do limite.

“Diferentemente de cidades como São Paulo e Rio, BH tem um território muito pequeno, não tem mais para onde crescer. Quando o coeficiente é 1, o mercado precisa ser muito criativo para continuar se desenvolvendo”, diz.

Representantes do setor, no entanto, dizem acreditar que o mercado continuará aquecido apesar das dificuldades. A expectativa é que o setor imobiliário, mesmo pressionado, continue em tendência de crescimento com novas construções, levando a um maior número de transações, e que isso volte a se refletir nos preços.

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