A incorporadora OR, novata do grupo Odebrecht, virou líder

São Paulo - Pode-se separar as incorporadoras brasileiras em dois grandes grupos. De um lado estão as 20 empresas com ações listadas na bolsa brasileira. Com obrigação de apresentar bons resultados trimestrais, elas investiram pesado nos últimos anos e lançaram novos imóveis em volume recorde.

São elas que costumam brigar pela liderança do setor — e não só por vaidade. Ser a maior, afinal, traz ganhos de escala, melhora as margens e ajuda a ganhar pontos com investidores e analistas. Na outra ponta desse setor estão as companhias fechadas. Sem obrigações de curto prazo, podem tocar seus projetos com mais calma.

Para elas, brigar pela liderança nunca fez parte dos planos — até porque a distância em relação às maiores, como Cyrela e PDG, era simplesmente grande demais. Mas agora, a poucas semanas do fim do ano, a trajetória de uma companhia em particular está unindo os dois mundos.

Longe dos holofotes e da Bovespa, a Odebrecht Realizações Imobiliárias superou as concorrentes e deve terminar o ano como a maior incorporadora do país.  Nenhuma empresa vai lançar tantas obras quanto o braço imobiliário do conglomerado baiano, criado em 2004. Serão cerca de 6,5 bilhões de reais em novos projetos — 500 milhões a mais do que a segunda colocada, a Cyrela. 

Como a diferença é apertada, as posições podem até mudar nas próximas semanas, mas a disputa é simbólica. Depois da euforia dos últimos anos, as empresas de capital aberto precisaram diminuir o ritmo para arrumar a casa. A PDG, por exemplo, depois de lançar empreendimentos no valor de 11,4 bilhões de reais em 2011 — um recorde histórico —, reduziu o volume para 4 bilhões neste ano.

Cyrela, Rossi, Gafisa e MRV também revisaram suas previsões de lançamentos para baixo e buscam se livrar dos imóveis em estoque. “Na ânsia de ganhar mercado, muitas empresas estouraram orçamentos e prazos. Esqueceram o mais importante, que é entregar os imóveis no prazo”, diz Sérgio Freire, presidente da imobiliária BR Brokers.

É aí, no planejamento rigoroso, que a Odebrecht Realizações Imobiliárias — ou OR, como é conhecida — encontrou seu filão. Pode até parecer trivial, mas é uma qualidade que estava em falta no setor. A OR cresce no ritmo que sua estrutura permite.

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Na Bahia, onde a Ode­brecht faz projetos de incorporação desde a década de 40, quando foi fundada, a empresa se compromete com o dia e o horário de entrega das chaves. E, dizem corretores do estado, cumpre. 

A estratégia da OR foi levar para o mercado de incorporação nacional sua experiência em grandes obras de in­fraes­trutura e a boa reputação que acumulou no setor imobiliário em seu estado de origem. Diferentemente das empresas abertas, que têm ampla gama de casas e prédios menores, quase todas as obras da OR são de grande porte — que geralmente demoram mais de um ano para ser aprovadas e podem ser vendidas por pelo menos 300 milhões de reais.

Cada projeto é tocado por uma única equipe, “dona” do negócio, que o acompanha da compra do terreno à entrega das chaves, exatamente como a Odebrecht faz com obras de aeroportos e hidrelé­tricas. “Na OR, os empreendimentos precisam ter uma massa crítica mínima para justificar o deslocamento de uma equipe.

Esse time dá ao negócio específico um tipo de atenção que não é comum às empresas do mesmo tamanho, que têm muitos projetos de menor valor”, diz Viktor Andrade, diretor de fusões e aquisições para o setor imobiliário da auditoria Ernst & Young Terco.

No dia 16 de setembro, a OR deu uma prova de seu apetite ao lançar o Parque da Cidade, maior empreendimento imobiliário em curso na cidade de São Paulo, com cinco torres corporativas, duas residenciais e ainda um hotel e um shopping center. O terreno, com mais de 500 000 metros quadrados às margens do rio Pinheiros, tem um potencial de vendas de 4 bilhões de reais.

É só uma fração do que a OR tem no bolso. Estima-se que a empresa disponha de 40 bilhões de reais em estoque de terrenos pelo Brasil — um dos maiores do setor.

Além de herdar a cultura empresarial, fazer parte de um dos maiores conglomerados brasileiros traz outras vantagens. Nos últimos dez anos, a Odebrecht diversificou sua atuação para setores tão distintos quanto saneamento básico e produção de etanol. Já são 15 negócios que dividem informações e experiências.

No Rio de Janeiro, a Odebrecht é parte do consórcio que está tocando as obras de reurbanização da região portuária junto com a OAS e a Carioca Engenharia. Na mesma área, a OR deve lançar em novembro sete torres comerciais com um valor geral de venda previsto para 800 milhões de reais.

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Ter informações sobre os grandes projetos também permite à empresa investir em lugares para os quais o mercado não está olhando. Veja o caso do projeto Reserva do Paiva, em Pernambuco, que nasceu há oito anos após uma permuta com dois grupos locais. Trata-se de um terreno de 1 000 hectares na região metropolitana de Recife, a 22 quilômetros do porto de Suape.

Antes só havia pasto ali, e a área ficava isolada da capital pelo rio Jaboatão. Para viabilizar a exploração da região, a Odebrecht e seus parceiros propuseram ao governo do estado uma parceria público-privada para a construção e a administração de uma ponte e de uma via litorânea. Desde então, a empresa lançou por lá seis empreendimentos, de condomínios de casas a prédios comerciais, vendidos a um valor estimado de 1 bilhão de reais.

Cuidado nas parcerias

Para dar conta de projetos tão grandes em regiões distantes, a OR faz parcerias com grupos locais — o que, nos últimos anos, se mostrou um enorme risco para as grandes incorporadoras. Muita gente se aliou a construtoras pequenas que nem sempre tinham a capacidade de entrega necessária.

No fim, o prejuízo foi grande — tanto financeiro quanto de imagem. A Cyrela, por exemplo, após sofrer com problemas em grandes empreendimentos pelo Brasil, resolveu diminuir o número de parcerias e mirar a Região Sudeste. “É preciso conhecer bem o parceiro e ter calma.

Muitas incorporadoras se perderam no processo de terceirização”, diz Marcelo Motta, analista do banco JP Morgan. Para evitar os problemas ocorridos com as concorrentes, a OR delega pouco às empresas locais. Ou seja, ela participa efetivamente da construção das obras.

De acordo com analistas e investidores, ir à bolsa passa longe dos planos da Odebrecht — que, procurada, não quis dar entrevista. Isso pode mantê-la protegida das pressões dos investidores. Mas também pode afastá-la das alegrias de uma eventual recuperação da Bovespa. Se a maré ruim no mercado financeiro passar, as empresas listadas terão fôlego extra para investir. Para a OR, manter o primeiro lugar poderá ser mais difícil do que ter chegado à liderança.