Em junho de 2010, quando EXAME publicou sua primeira pesquisa anual sobre o mercado imobiliário brasileiro, muitos tiveram a impressão de que aquela euforia havia atingido um teto impossível de superar: de acordo com os números, levantados pelo instituto Ibope Inteligência, o Brasil tinha o terceiro mercado mais aquecido do planeta, somente atrás de Hong Kong e Singapura.

Um ano depois, eis aqui a constatação: sim, era possível. O mercado imobiliário brasileiro viveu, em 2010, um período de euforia sem paralelo em sua história. Mais de 1 milhão de casas e apartamentos foram financiados no ano, duas vezes mais do que em 2008. As vendas nunca foram tão velozes.

Em média, um novo prédio leva quatro meses para ser completamente vendido nas principais capitais do país, três vezes mais rápido do que cinco anos atrás — e há dezenas de casos de condomínios que são comercializados num único fim de semana, alguns em poucas horas.

O segundo levantamento EXAME/­Ibope traduz em números esse aquecimento: os preços dos imóveis novos subiram 26% nos últimos 12 meses em São Paulo, Rio de Janeiro e Porto Alegre. Os usados aumentaram 24% no mesmo período.

A alta média, de 25%, foi a maior do mundo, segundo dados de 37 países levantados pela consultoria especializada Global Property Guide. Em dois anos, os imóveis brasileiros valorizaram 52% — apenas o riquíssimo mercado de Hong Kong teve desempenho melhor.

A incrível escalada de preços de imóveis no Brasil é explicada por um inédito descompasso entre oferta e demanda. Nos últimos três anos, o volume anual de lançamentos das principais incorporadoras dobrou. Parece muito, mas é muito pouco: a demanda continua bastante superior à oferta.

Uma pesquisa da Fundação João Pinheiro, órgão ligado ao governo de Minas Gerais que mede o déficit habitacional do país, aponta que há gente com dinheiro e sem casa em todas as faixas de renda — entre os que recebem mais de dez salários mínimos por mês, o “déficit” é calculado em 170 000 moradias.

Estima-se que as empresas precisariam construir meio milhão de imóveis a mais todos os anos para fazer frente à procura. Os motores do mercado são velhos conhecidos: mais crédito, mais renda e cada vez mais consumidores dispostos a comprar casas e apartamentos.

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“Nosso cliente típico está na faixa dos 35 anos e vai casar ou sair da casa dos pais”, diz Michel Wurman, vice-presidente financeiro da PDG, a maior incorporadora do país. “Com o crescimento da economia e do emprego, as pessoas se sentem mais seguras para fazer uma compra desse porte. E conseguem pagar, porque existe financiamento.”

A expansão imobiliária dos últimos anos está provocando transformações urbanas no país inteiro. Dezenas de novos bairros vêm surgindo nas principais capitais brasileiras. Um destaque é Águas Claras, região administrativa do Distrito Federal. Águas Claras foi fundada oficialmente na década de 80, depois que o governo local regularizou a posse de terrenos invadidos.

Até os anos 90, havia pouquíssimos prédios ali, boa parte das moradias era destinada a moradores de baixa renda. De lá para cá, foram lançados mais de 800 empreendimentos, muitos de classe média e alta, e a população cresceu quase quatro vezes, para cerca de 150 000 habitantes.

Em Porto Alegre, surgiu o bairro Jardim Europa numa área que era ocupada por um bosque até 2006. Há cerca de 1 000 imóveis no local. Em Belo Horizonte, em pouco mais de dez anos foram construídos 3 000 apartamentos e casas em Belvedere, na zona sul. “Já faltam terrenos para novas construções nesse bairro”, diz Alexandre Gribel, diretor da Gribel Pactual, corretora do grupo Brasil Brokers.

Esses novos bairros crescem rapidamente porque seus preços são bem menores do que os das regiões centrais. O metro quadrado de um apartamento novo em Águas Claras, por exemplo, custa 4 441 reais, menos da metade do que é cobrado em média em Brasília.

Hoje, a capital federal é a terceira cidade mais cara do país, segundo a pesquisa EXAME/Ibope. O campeão de preços continua sendo o Rio de Janeiro, onde o metro quadrado de um imóvel novo custa 6 528 reais — essa é a média, mas há, no Leblon, apartamentos sendo negociados por até 40 000 reais o metro quadrado.

“Estrangeiros, especialmente americanos e chineses, que estão vindo para o Rio trabalhar na indústria de petróleo, querem morar perto da praia, e isso tem feito os preços subir ainda mais”, diz Bianca Carvalho, diretora da incorporadora carioca Concal. Também há uma grande expectativa sobre como as obras de infraestrutura para a Copa e a Olimpíada vão mexer com o mercado.

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Espera-se que bairros como Barra da Tijuca e Recreio dos Bandeirantes sejam beneficiados, porque o plano é que haja estações de metrô ali e que a avenida das Américas, que liga esses locais à zona sul do Rio, seja duplicada. Como os projetos ainda não saíram do papel, a alta dos preços dos imóveis nesses bairros foi inferior à média da cidade no último ano.

Um lugar que já começou a valorizar, e muito, foi a região do porto, que deve passar por uma revitalização. A maioria das incorporadoras está procurando terrenos para construir apartamentos e escritórios ali. “Os preços dos terrenos já subiram muito, os proprietários querem ganhar dez vezes mais do que pagaram”, diz um executivo do setor.

Em São Paulo, cidade onde os preços mais aumentaram em 12 meses, o valor do metro quadrado de imóveis novos em Moema e Perdizes, bairros da zona oeste e sudoeste da cidade, chega a 20 000 reais.

Mas, assim como aconteceu no ano passado, a nova pesquisa EXAME/Ibope faz surgir a pergunta: agora está caro? Atingiu-se um teto? Diante de uma demanda tão poderosa, a tentação é imaginar que o setor imobiliário só pode continuar em sua trajetória atual — e que os preços, embora já tenham subido muito, vão continuar em alta.

Há estatísticas que ajudam a embasar essa tese. Segundo um relatório do banco J.P. Morgan, o valor de uma casa ou apartamento no país corresponde a 5,5 vezes a renda média anual das famílias, menos da metade da proporção de China e Singapura. Num ranking de preços feito anualmente pela Global Property Guide em 94 países, o Brasil aparece na 65a posição.

Por esses critérios, portanto, ainda há muito que valorizar. O crédito imobiliário, mesmo depois de ter crescido cerca de dez vezes em cinco anos, ainda responde por 4% do PIB, um dos menores percentuais do mundo. Com pouco financiamento disponível, há menos espaço para especulação e altas de preço descoladas da realidade, como se viu nos Estados Unidos e na Europa.

“Quem mais compra imóvel residencial no Brasil é o consumidor final, porque a demanda é gigantesca. Na China, por exemplo, os investidores movimentam o mercado e criam uma procura artificial”, diz David Lynn, autor do livro Emerging Market Real Estate Investment, lançado em 2010, e diretor do ING Clarion, um dos maiores fundos de investimento em imóveis do mundo, com 23 bilhões de dólares de patrimônio.

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Apesar de esses cálculos mostrarem que o potencial ainda é enorme, há no horizonte um conjunto de riscos que não podem ser ignorados por quem quer comprar seu imóvel nos próximos meses. “A tendência de longo prazo é positiva. Mas nenhum setor está livre de solavancos, e o mercado imobiliário começa a entrar numa fase mais complicada”, diz Flávio Queiroz, analista da corretora do banco Santander.

Claramente, há em 2011 ameaças que não estavam no radar no eufórico ano de 2010, em que a economia brasileira cresceu 7,5%. A perspectiva de menos crescimento econômico e mais inflação tem levado alguns consumidores a pensar duas vezes antes de comprar, dizem executivos do setor.

“É um efeito psicológico, que pode se agravar se a inflação oficial passar de dois dígitos”, diz Nicholas Reade, presidente da incorporadora Brookfield. “As pessoas ficam com medo de assumir compromissos de longo prazo.”

Num setor que só funciona se houver crédito, outro perigo é a possibilidade de faltar capital para os empréstimos quando se esgotarem os recursos da caderneta de poupança, a principal fonte de financiamento de imóveis. As previsões variam — para os bancos, o dinheiro acaba em 2013; para empresários, pode durar um pouco mais.

Mas o fato é que o crédito imobiliário cresce a uma taxa muito superior à da poupança. O excedente teria de ser financiado com outros tipos de recurso, como a emissão de títulos imobiliários, num sistema semelhante ao que ocorre na maioria dos países. Aqui, esse tipo de mecanismo ainda é incipiente.

“O mercado terá de aprender a conviver com fontes alternativas, em que os juros podem variar mais do que hoje”, diz Fabio Nogueira, diretor da empresa financeiro-imobiliária Brazilian Finance & Real Estate.

Há, ainda, riscos que são consequên­cia direta da expansão dos últimos anos. Para quem faz parte do contingente de milhões de brasileiros sem imóvel e pretende comprar uma casa, o perigo é colocar dinheiro numa região em que há excesso de oferta.

Nenhum dos bairros centrais pesquisados pelo Ibope teve queda de preço nos últimos 12 meses, mas em alguns lugares a oferta desordenada fez com que a valorização fosse menor que a média. É o caso do Morumbi, na zona sul de São Paulo.

O bairro concentrou 15% de todos os lançamentos da cidade em 12 meses, e os preços subiram 12%, menos da metade da média geral da capital paulista. Algo semelhante está acontecendo em Salvador, no entorno da avenida Luís Viana Filho, conhecida como Paralela.

“Se eu fosse comprar um imóvel hoje, compraria para morar, mas não para investir e tentar ganhar dinheiro no curto prazo”, diz Roberto Miranda de Lima, presidente no Brasil da gestora britânica Autonomy, que tem 2 bilhões de reais em imóveis comerciais no país e está captando um novo fundo para investir aqui. “O risco de errar a mão está aumentando.”