São Paulo – Nesta semana, foi a vez da Rodobens Negócios Imobiliários anunciar sua entrada no ramo de loteamentos urbanos, a partir da criação da empresa Rodobens Urbanismo, empresa que já nasce com um estoque de 2 milhões de metros quadrados. No mesmo dia, a construtora de imóveis de baixa renda também anunciou a criação de uma outra companhia, a Rodobens Malls – esta em sociedade com a Lumine Soluções e atuação focada em um segmento novo para a construtora até então: shoppings centers.

Em entrevista à EXAME.com, Marcelo Borges, diretor-presidente da Rodobens Negócios Imobiliários, explica o que motivou a criação das novas companhias e como a construtora fará para que as novas divisões não atrapalhem o negócio de construção.

EXAME.com - Por que resolveram entrar no segmento de loteamentos urbanos?

Marcelo Borges – Sempre fizemos empreendimentos grandes pra classe popular, e como o nosso tipo de negócio demandava a compra de terrenos extensos, optamos por entrar nesse segmento para diversificar nossa atuação. O fato da demanda por imóveis prontos estar em uma velocidade menor e a margem em torno de 30% do segmento de loteamentos foram outros fatores que pesaram nessa decisão – em construção, a margem média fica em torno de 10% e 15%.

EXAME.COM – Quais são as outras vantagens de entrar nesse setor?

Borges - Loteamentos exigem menos investimentos e uma exposição de caixa também menor. Esse tipo de negócio dá uma carteira mais de longo prazo pra gente. Além disso, o mercado de loteamento sofre menos oscilação do que o de incorporação porque é outro tipo de público e funciona muito bem no interior do país. Trata-se de um negócio totalmente alavancado.

EXAME.com – A abertura da Rodobens Malls também é uma forma de diversificar?

Borges – Com certeza. Mas nesse segmento, optamos por entrar em sociedade com a Lumine Soluções, que deterá 0,01% do negócio, já que a empresa tem muito mais experiência nisso e poderá cuidar da parte de contato com lojistas, administração e planejar um mix de lojas. Sem essa parceria, demoraríamos em ter o conhecimento do setor, além do que achamos mais seguro fazer isso com alguém já experiente neste setor.

EXAME.com – Como funcionará a sociedade?

Borges – Nós entraremos com os terrenos e cuidaremos das aprovações e licenciamentos, enquanto que a Lumine entrará com o serviço de desenvolvimento e inteligência de mercado. O sócio também terá 4% do valor dos projetos que fizermos juntos na área de shopping. Também estamos diversificando na área de construção. Este ano, voltamos a fazer a opção de empreendimentos econômicos de até 500.000 reais, como uma maneira de diminuir nosso risco em apostar apenas em imóveis enquadrados no programa Minha Casa Minha Vida, como fizemos até o ano passado.

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EXAME.com - Quanto foi investido em cada um dos novos negócios?

Borges – Não precisamos desembolsar mais recursos para compras de terrenos, já que estamos criando as empresas a partir de terrenos que tínhamos em estoque, como ativos ocultos, sem termos feitos previsão de unidades residenciais atreladas a eles. Para a divisão de shopping, vamos disponibilizar 290 mil metros quadrados de área bruta, com 22 áreas. Na parte de loteamentos, teremos oito áreas totalizando dois milhões de metros quadrados.

EXAME.com - Como a ideia de foi desenvolvida dentro da Rodobens?

Borges – A empresa passou por uma grande reestruturação no ano passado e uma das oportunidades que nos foi levantada foi a de diversificar o aproveitamento dos nossos terrenos em estoque. Porém amadurecemos a ideia mesmo nos seis primeiros meses deste ano, já planejando como e de que maneira iríamos colocar as novas divisões em prática.

EXAME.com - Quanto as novas empresas podem atrapalhar ou ajudar nos resultados da Rodobens?

Borges - Como as empresas não demandam caixa nem nada, nesse momento investir nessas duas novas áreas só vai acelerar os ganhos que traremos para a empresa e os acionistas. Se tivéssemos de investir em terrenos e concentrar uma energia adicional nos projetos seria outra coisa. Não é esse o caso. Já temos terrenos e experiência, vamos é potencializar terrenos que já estavam em nossos balanços. Nosso desafio será mostrar aos acionistas que se trata de um projeto em que só temos a ganhar em longo prazo, com margens maiores.

EXAME.com – Como as empresas funcionarão dentro da Rodobens?

Borges – A parte de loteamento será toda coordenada dentro da Rodobens, já que temos experiência e pessoas especializadas no assunto dentro da empresa. Já a Rodobens Malls será praticamente toda operada pela nossa sócia nessa divisão. A administração do negócio, que inclui financeiro, recursos humanos, jurídico e outras áreas, será tocada por uma diretoria da Rodobens que cuida de todos os negócios do grupo. A Urbanismo terá o mesmo conselho da RNI. A Malls terá um conselho próprio de investimentos. 

EXAME.com - A nova incorporadora competirá de igual com a Alphaville, da Gafisa, e Urbamais, da MRV? Quais os diferenciais competitivos?

Borges – Há anos nós trabalhamos com loteamento urbanístico em grande escala, para grandes áreas. Temos bastante experiência no ramo. A Alphaville também está no setor há bastante tempo, mas seu foco é diferente, voltado mais para público de alta renda. Nosso foco será trabalhar com média renda a partir de lotes entre 250 a 300 metros quadrados na região do Centro-Oeste, e estados de São Paulo, Minas, Paraná e Santa Catarina. Queremos cidades acima de 150 mil habitantes e nosso intuito é analisar o que cada cidade tem para resolver e o que podemos oferecer.

EXAME.com – Você consegue mensurar alguns resultados da reestruturação?

Borges – Fizemos uma série de melhorias neste período com o intuito de melhorar nossas margens. Tiramos da carteira 3.000 clientes sem condições de quitar os imóveis comprados de nós e repassamos esses bens a outros clientes e estabelecemos novas políticas de crédito para nos arriscarmos menos nesse sentido.

Também fizemos um reajuste dos orçamentos das obras com ajuda de uma auditoria externa e enxugamos 200 posições de nosso quadro de funcionários (hoje a empresa conta com 200 empregados diretos) depois de redesenhar e melhorar processos da nossa operação. Como resultado, saímos de um lucro ajustado (excluindo a venda de ativos) de 11,2 milhões de reais, no primeiro trimestre de 2011, para 23,9 milhões de janeiro a março deste ano.