O IPO da WeWork, companhia badalada de aluguéis de escritórios corporativos, pode ser o segundo maior do ano, atrás apenas da oferta pública inicial do Uber. No entanto, dúvidas sobre o seu real valor colocam a operação em risco, ameaçam a sobrevivência da companhia e lançam questionamentos sobre os investimentos bilionários do Softbank, conglomerado japonês de tecnologia.

A companhia abre novas localidades a um ritmo acelerado, principalmente em cidades maiores e mais caras, queimando caixa e gerando prejuízos bilionários. Por isso, precisa de constantes investimentos para continuar operando. Com o IPO e novos empréstimos bancários, a empresa teria fôlego para manter essa expansão. 

Agora que a companhia quer se tornar pública, analistas questionam o real valor da companhia. O último investimento do Softbank, de cerca de 2 bilhões de dólares, avaliou a empresa em 47 bilhões de reais. No entanto, sua maior concorrente, a IWG, que opera sob o nome de Regus possui uma área maior sob locação, está em mais cidades e opera no azul - seu valor é de cerca de 3,7 bilhões de dólares.

"WeWork pode não ter o maior IPO de 2019, mas é certamente o mais ridículo e o mais perigoso. A companhia queima montanhas de caixa, carrega graves riscos no caso de uma recessão e tem uma das piores práticas de governança que já vimos", escreveu o analista Sam McBride, da corretora New Constructs, em relatório. 

Por conta dessas dúvidas, o valor da WeWork poderia cair para menos de metade. O Softbank clamou para que a empresa suspendesse os planos de abrir capital, mas o CEO e fundador, Adam Neumann, mantém as negociações.

Perdas bilionárias

A WeWork foi fundado em 2010 em um distrito de Nova York para oferecer espaços de coworking principalmente para trabalhadores freelancers e pequenas startups. Desde então, se expandiu rapidamente para 528 prédios em 111 cidades e 29 países.

Não há dúvidas do crescimento da companhia. A WeWork saiu de um faturamento de 886 milhões de dólares em 2017 para 1,8 bilhão de dólares no ano seguinte. No entanto, a queima de caixa também cresceu, de 1,2 bilhão para 2,2 bilhão no mesmo período.

Na teoria, o modelo faz sentido. A empresa quer ganhar no espaço entre os desejos dos proprietários e das empresas. Locatários preferem alugar o espaço por longos períodos de tempo, para ter certa estabilidade nas receitas e podem dar descontos para contratos mais longos. Já as empresas como startups gostariam de mais flexibilidade, para ter espaço para crescer rapidamente - e estão dispostas a pagar mais por essa isso

No entanto, esse modelo de contratos curtos funciona apenas nos momentos de crescimento econômico. Nos períodos de recessão, a flexibilidade também ajuda as empresas e startups a diminuir o tamanho de suas equipes e, consequentemente, de seus escritórios. 

Outro risco para a WeWork é sua concentração em cidades grandes, com preços de aluguel e construção muito altos. Dessa forma, a companhia tem custos muito maiores que as concorrentes.

"Estamos no meio de um dos momentos de crescimento econômico mais longos da história dos Estados Unidos, que cobriu toda a existência da WeWork. Se a empresa não conseguiu gerar caixa positivo agora, quando irá?", escreveu a New Constructs. "Ficamos arrepiados a pensar nas perdas da companhia quando as situações econômicas piorarem", disse.

A WeWork tem 4,2 milhões de metros quadrados de área alocada, enquanto a IWG tem 5,3 milhões de metros quadrados. No entanto, a receita da WeWork é de 1,8 bilhão de dólares, enquanto a rival fatura mais de 2,8 bilhões de dólares, com lucro. Porém, o valor da concorrente é 10 vezes menor, de 3,7 bilhões de dólares.

IPO nebuloso

Segundo o analista Sam McBride, da New Constructs, a WeWork apenas copiou um modelo antigo, de aluguéis para escritórios, e se apropriou da linguagem das empresas de tecnologia para inflar o seu valor. O grande problema: a empresa ainda não sabe como vai ganhar dinheiro. 

Para analistas, o prospecto é confuso e as informações essenciais para avaliar o negócio. "Se os fatos são positivos, por que a companhia iria tão longe para prevenir que você os entendessem?", disse afirmou o presidente da corretora Triton Research Rett Wallace em entrevista à Bloomberg. "Quando você torna impossível que as pessoas tenham convicções baseadas em dados, então tudo é sentimento. Sentimentos podem ir embora, especialmente em um caso como esse", afirmou Wallace.

O documento também não detalha dados como o número de empresas e de funcionários são seus clientes, quanto esses números mudam com o tempo e nem a distinção entre as receitas vindas de empresas pequenas e de grandes empresas, com mais de 500 funcionários. Um dos grandes atrativos da companhia, a cerveja gratuita, também não é mencionada nenhuma vez no prospecto. 

Softbank

A perda da WeWork afeta principalmente seu maior investidor, o grupo Softbank.

O fundo foi o único a aportar na companhia desde 2016 e pode ter, atualmente, uma fatia maior na companhia do que o fundador. Na última rodada de investimentos, a companhia foi avaliada em 47 bilhões. No entanto, em um possível IPO, o valor buscado pode estar mais perto da metade desse total, algo entre 15 e 20 bilhões de dólares.

Isso pode significar uma perda de 1,6 bilhão de dólares para o fundo Vision do conglomerado japonês. "Quanto menor o valor do IPO, maior a perda registrada e maior a diluição para o Softbank", escreveu o analista Chis Lane da corretora Bernstein.

"Combinado com a atual fraqueza do Uber e Slack (ações que perderam cerca de 30% do valor desde o dia 30 de junho), é provável que vejamos um trimestre fraco para o fundo Vision", disse. 

O Softbank pediu no início desta semana que a WeWork cancelasse seus planos de IPO. O motivo pode ser, justamente, para não registrar perdas bilionárias nos seus investimentos, segundo analistas.

"Como o Softbank está tentando levantar um segundo fundo Vision agora, eles não querem reconhecer que os dois maiores investimentos no primeiro fundo, WeWork e Uber, foram dois fracassos", disse Sam McBride em entrevista a EXAME. No entanto, mesmo que a empresa se mantenha privada, o mercado já tomou consciência que o real valor da companhia é muito menor do que o divulgado até agora.

Se o IPO for, de fato, cancelado, a companhia pode ter sérias dificuldades para continuar crescendo no mesmo ritmo, essencial para a manutenção do negócio.

O CEO Adam Neumann continua realizando apresentações para investidores institucionais. Ele almeja finalizar o processo de IPO antes do dia 29 de setembro, que marca o início do Rosh Hashanah, um dos feriados judaicos mais importantes do ano. Durante as festividades, os judeus são convidados a deixar o trabalho de lado, desligar aparelhos celulares e cortar comunicações com outras pessoas - o que pode se tornar um grande problema no caso de uma gigante como a WeWork. 

As discussões entre investidores, o Softbank e a diretoria da empresa já estão acaloradas. Com o prazo curto, de apenas duas semanas, tendem a ficar ainda mais acirradas.