Os investidores brasileiros já viram essa história antes. Um fundo imobiliário, concentrado em um único empreendimento que é alugado para um único inquilino. Até que o único inquilino resolve sair do empreendimento, e o prédio fica 100% vago. Como consequência, as cotas desabam.

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É o que aconteceu com o FII Edifício Almirante Barroso (FAMB11B). Localizado no Centro da cidade do Rio, ele é hoje a sede da Caixa, mas o banco já tem data marcada para deixá-lo: o dia 30 de novembro. Como resultado, as cotas do fundo desvalorizaram 47% em apenas dois dias: caiu de 3.095 reais no dia 25 para 1.674 reais no encerramento do mercado nesta quarta-feira, 28.

A intenção de saída do banco do edifício já havia sido comunicada há dois anos aos cerca de 4.000 cotistas. Mas foi na sexta-feira, 23, que o fundo divulgou o fato relevante que aponta a saída efetiva da Caixa. O momento é delicado: o mercado imobiliário no Rio de Janeiro sofre com a alta vacância.

Em 2018, quando comunicou o desejo de deixar o empreendimento, o inquilino havia proposto, em uma assembleia do fundo, que o aluguel fosse reduzido e pudesse devolver oito andares, mas os cotistas foram contra.

"Se tivessem acatado, poderiam ter um rendimento menor durante dois anos. Mas, por outro lado, mitigariam a saída da Caixa neste momento", diz o head de FIIs da EXAME Research, Danilo Barbosa.

Historicamente, o FAMB11B gera bons dividendos. Em 2020, por exemplo, durante todo o ano o dividend yield distribuído foi maior do que o de seus pares. Veja abaixo no gráfico:

Um fundo monoativo, com um único inquilino, como o FAMB11, se assemelha a compra de uma sala comercial de um imóvel físico: o investidor sabe, ao adquirir a cota, que terá um pedaço de um prédio específico. Por outro lado, envolve mais riscos, já que o cotista fica dependente do contrato com um único inquilino.

Barbosa acredita que será difícil o fundo conquistar novos inquilinos pelo mesmo preço de locação do contrato com a Caixa. Portanto, ou o fundo deve encarar a reforma que deveria ter sido feita no passado, para devolver atratividade ao ativo, ou começa a alugar para empresas de menor porte.

"Como o fundo não tem dinheiro para fazer as reformas, então é preciso que os cotistas aprovem uma nova emissão de cotas. Caso isso não aconteça, o gestor vai ter de adotar estratégias agressivas para atrair inquilinos, principalmente concedendo longas carências."

Por volta de 2015, outro fundo imobiliário monoativo, um prédio na Barra, deu dois anos de carência para o inquilino para se livrar de despesas com condomínio e IPTU.

O que fazer agora?

E quem investiu no FAMB11B e viu o valor da cota cair pela metade, o que faz agora? Para o professor da EXAME Academy, Arthur Vieira de Moraes, há duas situações: se o investidor sabia o risco que estava correndo, estava consciente disso, aproveitou rentabilidade alta por um período de tempo e agora vai ter de decidir entre vender depois dessa queda ou manter e esperar por novas locações.

"Já quem não sabia do risco e investiu somente porque a rentabilidade era alta, aprendeu agora que não é assim que se seleciona investimentos."

Segundo fato relevante divulgado pelo administrador do fundo, o BTG Pactual, o FAMB11 busca agora um novo locatário após a saída da Caixa do empreendimento. Com o prédio vazio, o administrador tem a flexibilidade de encontrar um novo inquilino para ocupar todo o empreendimento ou parte dele. O objetivo é buscar um novo contrato de longo prazo, como era o da Caixa.