Sem crise para os CRIs: volume de estoque bate recorde e chega a pequenos e médios incorporadores

A construção civil nunca dependeu tanto do mercado de capitais. Com o apetite reduzido dos bancos para financiar o setor — uma consequência da queda nos recursos da poupança —, os investidores têm ocupado esse espaço, sustentando o crédito imobiliário. Essa movimentação ocorre por meio dos Certificados de Recebíveis Imobiliários ( CRIs ), que financiam empreendimentos com recursos de pessoas físicas e fundos. De acordo com a CVM, o estoque de CRIs atingiu máxima histórica,somando 220 bilhões de reais. Até o fim do terceiro trimestre, foram realizadas 463 emissões de CRIs, captando 48,5 bilhões de reais.

Com a maior restrição dos bancos ao crédito para incorporadoras, um número crescente de empresas tem buscado o mercado de CRIs, o que se reflete em emissões menores. Em 2024, a captação média foi de 105 milhões de reais, 6% abaixo do ano passado. A captação mínima é de 15 milhões de reais, segundo Murilo Marchesini, CEO da Finamob, que origina CRIs para pequenas e médias incorporadoras. “A maioria das incorporadoras nem sequer conhece os CRIs ou só ouviu falar. Ainda há muito espaço para avançar”, comenta.

Para as incorporadoras, os CRIs viabilizam obras; para investidores, representam uma das poucas opções isentas de imposto, com taxas atraentes, iniciando em CDI + 4% e podendo superar CDI + 7%. Até setembro, o público de varejo e private aumentou em 68% a alocação em CRIs, totalizando 83 bilhões de reais.

Arnaldo Curvello, sócio da Galapagos Capital, destaca que a demanda por produtos isentos vem crescendo desde que fundos exclusivos perderam benefícios tributários. “Observamos aumento de um público que antes investia de forma discreta e agora passou a olhar para esse mercado com atenção”, comenta. Desde 2022, o volume de CRIs nos portfólios private cresceu 145%, totalizando 37 bilhões de reais, com 30.200 contas.

Apesar dos retornos e da isenção de Imposto de Renda, Curvello ressalta a importância de entender o que está por trás do título, como as garantias e a solidez do emissor. “Se você não tiver o monitoramento da operação, não consegue identificar um problema. No mundo dos CRIs, isso é essencial”, conclui.