Colocar imóveis para alugar garantiu retorno positivo em 2025, mas o desempenho como investimento ficou aquém de outras alternativas. No segmento de alto luxo, o resultado foi ainda mais fraco. A pedido da EXAME, a Brain Inteligência Estratégica compilou dados que mostram que, nesse recorte, a rentabilidade do aluguel ficou abaixo da média do mercado residencial.

Nos imóveis novos de alto padrão, o retorno médio com locação foi de 3,83% ao ano. Entre os usados, o rendimento subiu para 5,16%, mas ainda assim permaneceu limitado em comparação com investimentos menos conservadores.

No mercado residencial como um todo, a rentabilidade bruta média do aluguel de imóveis novos encerrou 2025 em 6,23%. Nos usados, ficou em 5,85%. Embora a maior parte desses índices tenha superado a inflação de 4,26% no período, o desempenho ficou bem abaixo do CDI, que avançou 13,91%, e até da poupança, com ganho de 8,19%, segundo dados da consultoria Elos Ayta. No caso dos imóveis novos de alto padrão, o retorno com locação não conseguiu sequer acompanhar a inflação.

No mesmo intervalo, na renda variável, o Ibovespa acumulou alta de 33,99%.

A diferença de desempenho expõe uma limitação estrutural dos imóveis de alto padrão. Segundo Fábio Tadeu Araújo, CEO da Brain, a principal explicação está no preço de venda. “O preço por metro quadrado dos imóveis novos é muito mais elevado. Existe um limite natural para o valor que as pessoas estão dispostas a pagar de aluguel, e a maioria do público de alta renda já possui imóvel próprio”, afirma.

Além disso, a demanda por locação nesse segmento costuma vir de profissionais que trabalham temporariamente em outras cidades e buscam imóveis mobiliados — um tipo de oferta ainda pouco disponível no alto padrão, segundo o executivo.

Esse descompasso ajuda a explicar por que imóveis de alto padrão são menos atraentes para quem busca renda recorrente. O valor elevado de aquisição comprime o yield, mesmo quando o aluguel mensal é alto em termos nominais.

Nos imóveis compactos, como estúdios, a lógica é diferente. A metragem menor reduz o preço de compra, enquanto o valor do aluguel não cai na mesma proporção, o que sustenta uma rentabilidade maior. Já no alto padrão, ocorre o inverso: preço por metro quadrado elevado e áreas amplas ampliam o investimento inicial sem gerar um aluguel proporcional.

No curto prazo, portanto, imóveis voltados à alta renda tendem a render menos do que ativos financeiros, sobretudo em um cenário de juros elevados. No horizonte mais longo, seguem cumprindo o papel de reserva de valor, proteção contra a inflação e diversificação patrimonial — ainda que com um custo de oportunidade mais elevado.

Ainda vale a pena investir em imóveis?

No curto prazo, investir em imóveis em geral tende a ter retorno mais baixo quando comparado a alternativas financeiras, especialmente em cenários de juros altos.

"O yield da locação considera também vacância, impostos e custos. Com a valorização do imóvel, o rendimento percentual pode ficar ainda mais comprimido. Ou seja: o lucro mensal é limitado e pode levar anos para superar os custos de aquisição, manutenção e tributos", segundo Peixoto Accyoli, CEO da rede de franquias imobiliárias RE/MAX Brasil.

No longo prazo, a lógica muda. Imóveis têm potencial de valorização patrimonial, preservam valor real diante da inflação e funcionam como reserva física de riqueza. Além disso, contratos de aluguel tendem a ser corrigidos por índices inflacionários, e a valorização do bairro ou da cidade pode aumentar o valor do ativo com o tempo.