Novo plano Diretor mira frear 'boom' de apartamentos compactos

A Prefeitura de São Paulo publicou na sexta, 13, a 1.ª versão da proposta de revisão do Plano Diretor, um dos principais norteadores da verticalização e outras transformações urbanas na cidade. Como o Estadão antecipou, a minuta propõe mudanças que podem facilitar a criação de apartamentos com mais de uma garagem no entorno de estações de metrô e corredores de ônibus, dentre outros ajustes. A gestão Ricardo Nunes (MDB) defende que as alterações poderão conter, em parte, a explosão de studios (imóveis compactos) nesses eixos de transporte.

A revisão está em fase de consulta pública até 17 de fevereiro, pela plataforma Participe+. Segundo o Município, também serão realizadas audiências públicas e reuniões com conselhos municipais, com datas ainda a serem divulgadas. Até 31 de março, deverá ter uma versão atualizada entregue à Câmara Municipal, na qual passará por novas etapas de participação popular antes de ser votada pelos vereadores.

Entre as principais mudanças, estão possíveis respostas ao boom de mais de 250 mil apartamentos compactos lançados entre 2014 e 2020. O professor de Urbanismo da USP e relator do atual Plano Diretor, Nabil Bonduki, destaca a mudança no "fator de interesse social" para imóveis pequenos, que está mais alto e foi igualado ao de imóveis acima de 70 m². Esse elemento é utilizado no cálculo da contrapartida paga pelas construtoras ao Município quando constroem acima do limite básico.

Hoje, as habitações são divididas nas categorias de até 50 m² (com fator 0,8), de 51 m² a 70 m² (fator 0,9) e acima de 70 m² (fator 1). Com a mudança, o fator mais alto (1) valerá tanto para imóveis de até 35 m² quanto para os que estão acima de 70 m². Já o 0,8 será válido só para os que têm entre 36 m² e 70 m². "As unidades muito pequenas ficam desestimuladas", avalia.

Estímulos

Outro ponto relacionado aos imóveis pequenos é a mudança nos estímulos para garagens no entorno de estações de metrô e corredores de ônibus. Hoje, nesses locais, os empreendimentos podem construir "de graça" (como área não computável) uma vaga por unidade habitacional.

A nova regra permitirá uma vaga a cada 70 m² de área construída computável ou por unidade com área privativa de ao menos 35 m². É possível construir acima dessas médias, mas a área passa a ser contabilizada no empreendimento e terá impacto maior no custo total do projeto. Na avaliação de especialistas, a mudança facilita a criação de apartamentos grandes com mais de uma vaga e reduz estímulos a compactos. Isso porque parte das incorporadoras incluía studios nos projetos também para ampliar o total de vagas no empreendimento, mesmo que fossem redirecionadas para imóveis maiores, destaca Nabil.

Em nota, a Prefeitura disse que a medida é proposta como forma de "desestimular a produção de microunidades habitacionais (studios) nessas regiões bem servidas de transporte público, que não tem atendido às necessidades habitacionais de núcleos familiares". A gestão Nunes tem conseguido aval da Câmara nas propostas urbanísticas.

Adensamento

Para o professor de Urbanismo da Mackenzie Valter Caldana, a mudança contradiz um dos conceitos-chave do Plano Diretor: adensar a população e desestimular o uso de carro onde há ampla oferta de transporte. "Essa revisão acabou mexendo com elementos essenciais da estrutura essencial do plano", diz.

Para Celso Aparecido Sampaio, professor de Urbanismo na Mackenzie, a questão impacta principalmente a população de baixa renda. "Fará com que as unidades nos eixos possam ter número maior de vagas. E desvirtuar mais ainda a proposta de se atender com habitação de interesse social e fortalecer o uso e a qualificação do transporte público."

No setor de habitação social, é proposta ainda criar uma taxa para empreendimentos voltados ao público com renda familiar de três a seis salários mínimos - antes isentos.