Mais de 70% dos fundos imobiliários estão abaixo da cota patrimonial: ficou barato?

O percentual de fundos investimentos imobiliários (FIIs) abaixo da cota patrimonial está em 73%, segundo levantamento da Economatica feito à pedido da Exame Invest. Do total dos FIIs listados, 41% estão com pelo menos 10% de desconto em relação à cota patrimonial.

A quantidade representa uma queda em relação aos números de março, quando 93,4% dos FIIs estavam abaixo da cota patrimonial e 60% com descontos superiores a 10%.  Desde março, o índice IFIX, o "Ibovespa dos FIIs", subiu 17%.

Queda da Selic ainda pode impulsionar os preços?

Para Arthur Vieira, professor de finanças e especialista em FIIs, o melhor momento para comprar FIIs fiou para trás.

"Em março, estava tudo muito barato, com o mercado precificando grandes incertezas devido à troca de governo. Essa incerteza se dissipou e, agora, as cotas estão mais perto do que seriam os preços justos", disse.

Apesar da recente recuperação das cotas, no momento ainda há bons descontos em FIIs, segundo Eliane Teixeira dos Santos, economista-chefe da Cy Capital e PhD em economia pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). "A queda da taxa de juros Selic deve refletir na valorização das cotas. É um movimento natural, que já foi observado no passado e que deve se repetir agora", disse.

A cota patrimonial representa a fatia do investimento em relação ao valor dos ativos de um fundo e o valor da cota é o por quanto ela está sendo negociada. A expectativa é que as cotas se valorizem ao longo dos próximos meses, com a queda da taxa de juros Selic aumentando a demanda por FIIs.

"A depender da queda da Selic e por quanto tempo ela permanecerá baixa, podemos ver até uma preponderância da quantidade de FIIs acima da cota patrimonial", comentou Vieira.

O professor, no entanto, alerta que a comparação entre a cota e a cota patrimonial deve ser utilizada apenas como um ponto de partida para avaliação de um investimento em FIIs. Um ponto de partida, porque um diferença excessiva entre a cota e a cota patrimonial de um fundo poderia, por exemplo, indicar problemas atrelados a imóveis dos fundos.

Fundos de lajes corporativas com imóveis em localizações menos privilegiadas, por exemplo, devem permanecer descontados por mais tempo, na avaliação de Santos.

"Com exceção dos fundos com prédios na região da Faria Lima, os FIIs de lajes corporativas ainda estão com uma vacância muito alta, por resquícios da pandemia. Isso tende a tornar menor o valor das cotas", afirmou Santos.

Remuneração por cota x cota patrimonial

Na avaliação da economista, no momento, uma boa estratégia pode ser dar maior peso ao rendimento por cota de um fundo imobiliário.  Esta também é a opinião de Vieira, que adiciona: "mais importante que comprar barato é não comprar caro. Se o preço chegar a um ponto que não compensa mais comprar, o melhor a fazer é vender."