Imóveis vão subir acima da inflação com juros e custos mais altos

Realizar o sonho da casa própria ficou mais difícil em 2022. O preço dos imóveis deve ser subir acima da inflação este ano, segundo estimam especialistas, com o aumento da taxa básica de juros (Selic), que encareceu o financiamento ao consumidor e às incorporadoras. Os custos da construção civil subiram e estão ainda mais pressionados com a guerra na Ucrânia.

Em 2021, houve cidades em que o preço subiu acima da inflação. Foi um ano bom em lançamentos e vendas. Com mais venda do que lançamentos. Isso reduz o estoque de imóveis prontos e a tendência é que os novos cheguem ao mercado com preço maior — prevê Claudio Hermolin, presidente do Sinduscon-Rio.

Os juros têm papel central no mercado imobiliário. Até meados de 2021, a Selic estava no seu patamar mais baixo, em 2% ao ano, o que deu impulso às vendas. Depois disso, para frear a inflação, o Banco Central elevou os juros nove vezes seguidas, chegando agora a 11,75%. Mas o mercado espera que alcance 13,75%, com a inflação em 11,3% no acumulado em 12 meses até março.

Ninguém esperava, no início de 2021, a inflação acima de 10%. Este ano, as incorporadoras não terão mais como segurar o repasse. O reajuste, sobretudo nos lançamentos, será superior à inflação, com a alta dos materiais de construção — diz Paulo Pôrto, professor de Negócios Imobiliários da FGV.

Para ele, imóveis populares e até de médio padrão tendem a ser afetados porque a margem de negociação é estreita. Segundo ele, a conjuntura favorece o aluguel — já que muitos adiam o sonho da casa própria com preços mais altos — e o mercado de usados e de compra de imóveis remanescentes das construtoras (estoque), nos quais há mais espaço para barganhar.

O empresário Alan Victor Sales, de Araruama, na Região dos Lagos, pesquisava desde 2021 com a intenção de se mudar para o Rio, onde ficam seus clientes. Para fugir das idas e vindas, optou por um imóvel usado, em Copacabana, e teve desconto de R$ 40 mil: A ideia era comprar à vista, mas isso levaria mais uns três anos. E como eu queria para logo, acabei comprando.

Sem capacidade de pagar

O segmento de moradia popular foi, nos últimos anos, o motor de expansão da construção civil. Já o alto padrão, recupera lançamentos e preço. Entre os dois está a camada mais afetada atualmente.

— Tem o Casa Verde e Amarela e tem o topo. E tem um grupo que vai sofrer mais com esse aumento dos juros que é o de média renda. Há uma régua que tira a capacidade de pagamento de algumas famílias porque as condições mudaram. Serão menos famílias financiando — prevê Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos da Construção da FGV.

O financiamento de um imóvel de R$ 300 mil, em 350 meses, teria parcela de R$ 2.708 se tivesse sido fechado em junho de 2021, quando a taxa média de juros era de 7,66%, diz Ana Maria. Em dezembro, a taxa subiu para 9,49%, o que elevaria a parcela para R$ 3.132, alta de 15,7%.

— Não vejo a taxa retrocedendo. Se cabe no orçamento, é bom momento para comprar.

A Caixa Econômica Federal prevê alta de 10% nos empréstimos, menos da metade do ano passado, de 21%. Na última quarta-feira, o Conselho Curador do FGTS, gerido pela Caixa, autorizou o uso do Fundo para quem tem até 12 prestações do financiamento em atraso. Até agora, só quem tinha três parcelas vencidas poderia usar o Fundo. A medida é oportuna, segundo especialistas, com o cenário de desemprego alto e inflação crescente.

Em março, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), da FGV, acumulou alta de 11,63% em 12 meses. Mesmo com a queda do dólar, de R$ 5,70 para R$ 4,60, o conflito na Ucrânia aumenta a pressão nos custos nos derivados de petróleo e o aço.

Para o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), José Ramos Rocha Neto, os preços tendem a se manter estáveis:

— Tem inflação, juros e menos confiança. Mas, quando se põe na balança, o crédito imobiliário vai subir. Já tivemos juros de 11% em 2014, com grande volume de vendas.