Herança de imóvel: saiba como funciona e as principais dúvidas

A divisão de bens advinda de um processo de inventário, onde existem muitos herdeiros é complexa e cheia de questões legais, familiares e, muitas vezes, emocionais e afetivas.

Por essa razão, é fundamental saber como ficam os imóveis no caso da herança, já que dentre todos os bens esse é o que tem a maior dificuldade no que diz respeito a divisão, podendo causar uma grande extensão dentro do processo do inventário.

O que é herança de imóvel?

Antes de adentrar especificamente a herança de imóvel, é necessário entender que a herança nada mais é do que os bens, direitos, ativos e passivos que deverão ser divididos após a morte e que tem suas regras e especificações determinadas dentro do Código Civil Brasileiro.

Assim, de um processo de inventário, ou seja, de partilha de bens após a morte de um ente familiar, geralmente um dos patrimônios que mais aparecem nos processos são os imóveis.

Nesse sentido, o herdeiro, que pode ser tanto alguém da linha descendente, ascendente ou colateral, tem o direito a receber o bem ou, nos casos de existir mais de um, a dividir o valor do imóvel após a venda em partes iguais, caso esse imóvel não apresente destinação em um testamento.

Como a herança de imóvel funciona?

A herança do imóvel, do mesmo modo que ocorre com os demais bens do falecido, funciona a partir do processo de inventário e, a sua posse só poderá ser realizada com base na autorização prévia do juiz.

Nesse sentido, existem algumas etapas para que o processo seja finalizado:

1. Abertura do inventário: o primeiro passo no processo de herança de imóvel é a abertura do inventário, o que envolve a avaliação de todos os bens, inclusive os imóveis;
2. Determinação dos herdeiros: com a abertura do inventário, determinam-se os herdeiros legais, sempre de acordo com a legislação vigente, que podem ser tanto filhos, cônjuge, pais, avós, tios, vai depender de cada caso;
3. Pagamento de taxas e impostos: antes de qualquer movimentação do imóvel para o nome dos herdeiros é necessário pagar o ITCMD, que também fica conhecido como imposto sobre herança;
4. Transferência: após a determinação dos herdeiros e o término do inventário e pagamento das taxas, o próximo passo é passar o imóvel para o nome dos herdeiros;
5.  Registro do imóvel: por fim, será necessário ir até um cartório para registrar o nome dos herdeiros na escritura do imóvel.

Apesar de parecer simples o processo, o normal em um inventário que contém imóveis e muitos bens, é apresentar complexidade em cada um desses passos, além de ser algo que gera muitos custos.

Nesse sentido dos custos, cabe abrir um parêntese a respeito do processo de planejamento sucessório. Caso existam muitos bens a serem partilhados, uma alternativa para que os herdeiros consigam arcar com os custos é ter parte do patrimônio alocado em previdência privada, uma vez que ela não entra no inventário.

Como se divide uma casa de herança?

A divisão de um imóvel dentro da herança, como visto anteriormente, geralmente é um processo complexo e pode demorar bastante até terminar.

Nesse sentido, existem algumas formas para se dividir a casa em uma herança, sendo as 3 formas mais tradicionais:

• Venda e posterior divisão dos valores: caso exista mais de um herdeiro, o imóvel, após todo o processo descrito no tópico anterior, poderá ser vendido e o valor repassado a cada um dos herdeiros conforme estabelece a divisão.
• Uso compartilhado: outra solução viável para a divisão da casa é o seu uso compartilhado, o que vai depender muito de onde fica o imóvel e se ele é residencial ou comercial. Normalmente a opção pelo uso compartilhado se dá em imóveis que ficam como “casas de verão”;
• Compra das partes do imóvel: outra opção muito viável, para alguns casos, é a opção de um dos herdeiros comprar a parte dos demais. Aqui entra uma análise e avaliação do valor do bem e posterior negociação entre as partes interessadas.

Essas são as principais opções para quem deseja realizar a divisão de imóvel dentro da herança, sendo que todas elas, independente da escolha, só poderão ser realizadas após a finalização de todas as etapas do tópico anterior.

E se um dos herdeiros não estiver de acordo?

Ter empecilhos no inventário e na divisão de bens é quase que certeiro em todos os casos de partilha, por isso uma dúvida muito pertinente é sobre a posição negativa de um dos herdeiros.

Desse modo, caso um dos herdeiros se posicione de forma contrária à venda do imóvel, ainda existem as demais opções de partilha do bem.

Entretanto, se nenhuma delas alcançar um acordo comum, será inevitável procurar ajuda profissional de um advogado e, dessa maneira, iniciar o litígio judicial, o qual é muito mais demorado e, no fim, poderá ser bem mais custoso do que um acordo prévio entre os herdeiros.

Quais os direitos de um herdeiro que permanece na posse do imóvel de herança?

Findado o processo de partilha dos bens, no caso de apenas um dos herdeiros ficar com o imóvel, ele terá os direitos de todo dono de um bem.

Dessa maneira, ao herdeiro que detém a posse do imóvel são garantidos o direito à posse, direito a uso e desfrute, o direito de alugar ou vender e, nesse caso, ficar com os rendimentos e o direito a realizar manutenções e modificações.

Importante lembrar, ainda, que no caso de co-propriedade, isto é, quando existem outros herdeiros, mas apenas um detém a posse do bem, ele tem sim o direito de participar de todos os processos de decisão que envolvem o imóvel.

Como vender imóvel de herança?

Encerrado o processo de inventário é comum que o herdeiro queira realizar a venda do imóvel, o que pode ocorrer por diversos motivos.

Para ser possível alienar o imóvel, é necessário que não existam impeditivos e será primordial atualizar a situação do imóvel de herança.

Para que isso ocorra, duas fases são fundamentais: o pagamento do Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação (ITCMD), o qual passou por modificações nos últimos anos e realizar a atualização da matrícula do imóvel, ou seja, passar para o nome dos herdeiros.

Com a documentação pronta, também será necessário emitir algumas certidões negativas do imóvel e, nos casos de inventário realizados na justiça, também é importante ter em mãos o alvará judicial.

Após todos os procedimentos burocráticos para regularização, o imóvel poderá ser vendido e o seu valor será dividido conforme definido no inventário.

Encerrada a venda, os demais procedimentos tanto de pagamento e de passar os imóveis para o nome de outra pessoa seguem as regras normais de um imóvel que não foi herdado.