Ao alugar um imóvel, é fundamental que o inquilino esteja atento às cláusulas do contrato. Algumas delas podem ser abusivas e causar sérios prejuízos financeiros ou jurídicos. Embora o contrato de aluguel tenha como objetivo regulamentar a convivência entre locador e inquilino, existem práticas que podem desequilibrar essa relação, colocando o locatário em uma posição vulnerável.

Quais cláusulas podem ser abusivas?

Algumas cláusulas podem ser consideradas abusivas, pois impõem responsabilidades desproporcionais ou desnecessárias ao inquilino, causando um desequilíbrio na relação contratual. O Código Civil e a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) protegem o inquilino contra esses abusos, estabelecendo limites para o que pode ser acordado entre as partes. Confira as cláusulas mais comuns que podem ser classificadas como abusivas.

1. Exigência de pagamento antecipado de vários meses de aluguel

Solicitar o pagamento adiantado de vários meses de aluguel, como, por exemplo, seis meses ou mais, sem justificativa razoável, pode ser considerado abusivo. Isso fere o equilíbrio contratual, prejudicando financeiramente o locatário.

A legislação não permite que o locador imponha um pagamento antecipado desproporcional sem justificativa, pois isso prejudica a parte mais vulnerável da relação, o inquilino. A cobrança de altos valores de antecipação também pode ser contestada judicialmente.

2. Multas desproporcionais por rescisão antecipada ou inadimplência

É comum que contratos de aluguel incluam cláusulas de multa para rescisão antecipada ou inadimplência. Contudo, quando essas multas são elevadas demais, como o equivalente a 3 a 6 meses de aluguel, elas se tornam abusivas.

A multa deve ser proporcional ao tempo restante do contrato e ao prejuízo real do locador, conforme o artigo 413 do Código Civil. Multas exageradas criam uma situação de desequilíbrio e podem ser revistas judicialmente, caso se prove que são desproporcionais.

3. Cláusulas que impõem responsabilidades indevidas ao inquilino

É abusivo transferir ao inquilino responsabilidades que são do locador, como reformas estruturais ou manutenção pesada, além do pagamento de impostos como o IPTU. A Lei do Inquilinato é clara ao afirmar que o locador é responsável por essas despesas.

4. Exigir que o imóvel seja devolvido em estado perfeito, ignorando o desgaste natural

Cláusulas que exigem que o imóvel seja devolvido em perfeito estado, desconsiderando o desgaste natural devido ao uso, são abusivas. Não é justo exigir que o inquilino repare danos que surgiram com o tempo e o uso normal do imóvel. O desgaste natural é esperado e deve ser levado em conta na devolução do imóvel, não sendo responsabilidade do inquilino fazer reparos excessivos.

5. Cláusulas que limitam excessivamente o uso do imóvel

Cláusulas que restringem de forma exagerada o uso do imóvel, como proibir até mesmo pequenas benfeitorias ou alterações que não prejudiquem a estrutura, podem ser prejudiciais ao locatário. Essas limitações prejudicam o direito do inquilino de personalizar e adaptar o imóvel, o que é razoável dentro dos limites de boa convivência e segurança. Tais cláusulas podem ser consideradas abusivas por restringir o uso legítimo do bem.

6. Reajuste do aluguel por índices inadequados ou abusivos

A forma de reajuste do aluguel também deve ser acordada de maneira justa. Vincular o reajuste a índices inadequados, como o salário mínimo, ou aplicar aumentos acima da inflação sem justificativa plausível, pode ser considerado abusivo. É importante que o reajuste seja feito de acordo com um índice que reflita o real impacto econômico e seja razoável para ambas as partes.

7. Cobrança de mais de uma garantia contratual

Exigir mais de uma garantia, como fiador e caução simultaneamente, pode ser uma cobrança excessiva e abusiva. Isso sobrecarrega o inquilino, que já tem responsabilidades financeiras ao assinar o contrato. O locador pode exigir apenas uma garantia, seja fiador, caução ou seguro fiança, e não é permitido que o contrato imponha mais de uma garantia ao locatário.

8. Cláusulas de renovação automática sem consentimento

Quando o contrato prevê renovação automática sem o consentimento do inquilino, isso pode ser considerado abusivo, pois limita a liberdade de decisão do locatário sobre a continuidade do contrato. A renovação deve ser acordada mutuamente, respeitando a autonomia do inquilino em decidir se deseja continuar no imóvel.

Como se proteger e agir estrategicamente

O inquilino tem à sua disposição a Lei do Inquilinato e o Código de Defesa do Consumidor para se proteger de cláusulas abusivas. Caso identifique práticas prejudiciais em um contrato, a primeira medida deve ser a negociação direta com o locador, buscando alterar ou excluir as cláusulas indevidas.

Caso a negociação não seja bem-sucedida, o inquilino pode recorrer ao Poder Judiciário para revisar o contrato e proteger seus direitos. Em qualquer situação, buscar orientação jurídica é fundamental para garantir que o contrato esteja de acordo com a lei.