Como começar a participar de leilões imobiliários? Entenda os principais termos do mercado

Apesar de crescente, o mercado de leilões imobiliários ainda é pouco explorado no Brasil; entenda o que é preciso para ingressar e aproveitar oportunidades
 (Witthaya Prasongsin/Getty Images)
(Witthaya Prasongsin/Getty Images)
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Thais Cancian

Publicado em 25/11/2022 às 06:10.

Última atualização em 25/11/2022 às 10:58.

Leilões de bens imobiliários têm crescido no Brasil nos últimos anos. Segundo levantamento realizado pela leiloeira Mega Leilões com casas de leilão ao redor do país, o número de imóveis que foram a leilão entre janeiro e setembro deste ano cresceu 54% em relação ao mesmo período de 2019.

Apesar do crescimento, o público que conhece e explora esse mercado ainda é bastante nichado. Para muitos brasileiros, trata-se de um universo ainda visto com certa desconfiança. Há quem cite o receio de cair em golpes, a dúvida de como participar e a falta de conhecimento prévio sobre o funcionamento de uma arrematação como alguns dos motivos por trás dessa visão.

Para Vinícius Costa, presidente da ABMH (Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação), o “pé atrás” que a população tem com o mercado de leilões é parte de certo conservadorismo cultural. “O brasileiro está sempre inclinado a fazer algum negócio que seja mais claro e fácil de executar. No caso do mercado imobiliário, por exemplo, é mais fácil trabalhar com a ideia de adquirir um imóvel de alguém que esteja vendendo, porque os seus pais, avós e amigos fizeram isso, do que adquiri-lo por meio de um leilão. Então, a maioria dos brasileiros não se aventura muito para além disso”, comenta.

Ainda que pouco explorado, não deixa de ser um mercado que chama a atenção e apresenta bons negócios, seja para fins particulares ou de investimento. Nos mais variados leilões, diversos itens podem ser arrematados, como casas, apartamentos, prédios comerciais, terrenos e galpões, além de carros, motocicletas, obras de arte, materiais industriais e outros bens.

“É uma ideia de investimento muito interessante, porque é uma concorrência, são várias pessoas concorrendo pela aquisição de algum bem. E para que essa concorrência seja atrativa, é preciso ter um preço atrativo também. Então, esse é o grande chamariz de um leilão: o preço atrativo, a possibilidade de comprar um bem por um preço muito menor do que aquele que ele efetivamente vale no mercado”, pontua Costa.

Outro ponto alto do mercado é a sua virtualização. Mesmo antes da pandemia, a maioria dos leilões já eram realizados de forma online, o que facilita a participação dos interessados. “Tende a ser um mercado que vai crescer bastante, porque, com a virtualização dos procedimentos em si, tanto dos processos judiciais quanto dos próprios procedimentos de leilão, existe uma facilidade muito grande de investir nesse mercado. Não é preciso sair de casa para participar de um leilão, basta acessar o site, acompanhar a sessão na data e horário e dar o seu lance virtualmente”, conta Costa.

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Como começar a dar os primeiros passos?

Para quem tem interesse no ramo e quer começar a dar os seus primeiros passos, é importante saber que existem dois tipos de leilões no país: os judiciais (determinados por juízes) e extrajudiciais (de bens de instituições financeiras).

“Nos leilões judiciais, o parcelamento é feito mediante a uma proposta que será validada pelas partes e pelo juiz. O comprador dará 25% de entrada no valor do imóvel e o restante poderá ser parcelado em até 30 vezes. Já os leilões extrajudiciais terão opção de parcelamento ou financiamento em até 420 meses dependendo da instituição financeira”, explica Fernando Cerello, leiloeiro da Mega Leilões.

Vinícius Costa, da ABMH, também indica “se cercar, num primeiro momento, de pessoas capacitadas para esse tipo de mercado, como um advogado, que identifique as qualidades daquele leilão em termos jurídicos, as consequências que a arrematação pode gerar, os riscos jurídicos, além de uma pessoa que tenha capacidade de apropriação daquele bem, já que a maioria das pessoas entra nesse tipo de mercado com a intenção de arrematar um imóvel para revendê-lo ou colocá-lo para aluguel. É importante se cercar dessas figuras para que você comece a explorar esse nicho de uma forma mais segura”.

Como ter certeza de que um leilão online é seguro?

Apesar das facilidades oferecidas pelo formato, participar de leilões online não deixa de exigir bastante atenção e cuidado por parte dos arrematantes. “Hoje, a maioria dos leilões são realizados de forma virtual, mas, infelizmente, no Brasil, ocorrem todos os tipos de golpes possíveis. Na internet, há vários sites irregulares, ilegais, que fazem leilões e acabam gerando prejuízos”, pontua Costa.

Diante disso, “é indispensável consultar redes sociais ou ligar para a central de atendimento das leiloeiras para esclarecer dúvidas. Assim como os sites de compras online, a plataforma de leilão deve ser transparente e confiável. Também vale dar uma olhada nos portais de reclamação de consumidores, onde você pode encontrar registros de queixas contra sites desconhecidos”, recomenda Cerello.

Palavras-chave do mercado

Pensando em orientar novos compradores, os especialistas ainda listaram alguns dos principais termos envolvidos no mercado de leilões:

Edital: cartilha do leilão, contendo as “regras do jogo”. Eventuais dúvidas podem ser tratadas com o leiloeiro responsável.

Certidão de matrícula: documento emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis que atesta a propriedade do bem. É essencial para identificar averbações sobre a disponibilidade do bem, outra penhora, se o imóvel realmente tem as características registradas, etc.

Lote: composto por diversos bens ou apenas um só. Podem ser avaliados em imóveis, veículos ou máquinas industriais. É importante ler as descrições do lote na íntegra para saber exatamente o que será arrematado.

Lance mínimo: valor a partir do qual as apostas para arrematação do bem começam.

Praça: fase do leilão. Geralmente, a primeira praça é o valor da avaliação dos bens. Já a segunda praça pode chegar a até 50% de desconto, dependendo das condições do leilão.

Habilitação: além de se cadastrar no site da leiloeira, é preciso habilitar e especificar o leilão que o indivíduo tem intenção de participar. Em seguida, é importante analisar atentamente as condições e as formas de pagamento para garantir que a participação esteja de acordo com as premissas do leilão.

Arrematação: parte final do leilão, com a formalização do lance vencedor.

Preço vil: ocorre sempre quando a arrematação do bem é inferior a 50% do valor do imóvel. É motivo de nulidade do leilão.

Multa: a oferta vencedora precisa cobrir a proposta do bem leiloado, caso contrário, é cobrada uma multa ao participante.

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