Fundada pelos sócios João Caetano, Maurilio Soares e Ryuichi Ogawa, a startup Mapfry usa dados populacionais e geográficos para fazer estudos e projeções de mercado. O sistema desenvolvido pela empresa mapeia, a partir de informações como perfil de consumo das famílias, lançamentos imobiliários e abertura e fechamento de estabelecimentos comerciais, insights capazes de mostrar – e prever – como cada região se comporta. “Desenvolvemos um software capaz de simular cenários e recriar a vida nas cidades, traduzindo dados em realidade de mercado”, explica João Caetano, fundador da Mapfry.

Diante das mudanças constantes de comportamento das cidades e dos consumidores e, mais recentemente, da readequação das famílias frente à pandemia, a startup levantou, a pedido da EXAME, as principais tendências que devem impactar o mercado imobiliário. Entre as mudanças previstas estão a valorização de negócios locais, o lançamento de loteamentos em cidades do interior de São Paulo e até mesmo a mudança no perfil de quem busca pequenos apartamentos. Segundo a startup, saem de cena os jovens solteiros e entram os recém-divorciados. Confira:

1. Valorização dos negócios locais

O home office transformou a relação das pessoas com suas casas e, consequentemente, com a região em que vivem. “Veremos mais ativismos do tipo buy local, no sentido de valorizar os negócios locais e autênticos que dão personalidade aos bairros”, diz Caetano. Em contrapartida, diz ele, a comunicação massificada de shoppings e franquias deve evoluir para formatos mais adaptáveis às realidades locais. “Exemplo disso é a Starbucks, que adequa o formato de suas lojas conforme a região”, afirma Caetano. Outra mudança deve vir com as Fachadas Ativas. Previstas no Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo, elas incentivam a instalação de espaços comerciais no térreo de edificações, com passagens livres para pedestres.

2. Cidades integradas

A integração de cidades no entorno da Região Metropolitana das capitais é outra tendência destacada pela Mapfry. “Projetos como o Trem Intercidades São Paulo-Campinas ganham força, assim como ocorre com a Brightline, no estado americano da Flórida, que desde maio de 2018 interliga Miami Central a West Palm Beach, permitindo que um trecho de 110 quilômetros seja percorrido em uma hora”, diz Caetano. Segundo ele, essa integração também favorece o surgimento de projetos de urbanísticos complexos no interior de São Paulo, como o Boa Vista Village, em Porto Feliz; a Villa XP, em São Roque; e o Praia da Grama, em Itupeva; empreendimentos com lotes residenciais que têm campos de golfe a praias artificiais entre suas atrações.

3. Cidades efêmeras

Com a dispersão das atividades produtivas para cidades menores, a Mapfry prevê que São Paulo passe a atuar como um centro de lazer, boemia, gastronomia e cultura. “Red Bull Station, Bar dos Arcos, Nos Trilhos, Tokyo Bar, Japan House e Espaço MIS são exemplos dessa tendência”, diz Caetano. Segundo ele, imóveis próximos de regiões marcadas por essas características serão valorizados e altamente rentáveis para aluguéis por temporada.

4. Famílias pequenas

A possibilidade de mudar para cidades mais afastadas e com um custo de vida menor não deve animar os casais a aumentar a família. A tendência de optar por poucos ou nenhum filho deve ser mantida, segundo a startup. “A crescente presença das mulheres na força de trabalho, assim como a exigência cada vez mais elevada de qualificação profissional, combinada com projetos de vida mais fluidos e um certo medo do futuro, darão continuidade à opção por núcleos familiares reduzidos”, diz Caetano.

5. Office homes

Apartamentos localizados em regiões centrais da cidade e que servem de apoio para os dias de trabalho presencial são mais uma tendência observada pela empresa de geomarketing. “Os próprios hotéis transformaram seus quartos em escritórios durante a baixa provocada pela pandemia e, ao que tudo indica, esse comportamento terá continuidade”, afirma Caetano. “A ida para regiões mais afastadas em busca de mais espaço não significa um total abandono da cidade.”

6. Juntos, mas separados

Nas duas últimas semanas de abril, o Google registrou um aumento de 9.900% nas buscas pelo termo “divórcio online gratuito”. “Isso prenuncia que a nova realidade de viver e trabalhar no mesmo espaço desgasta as relações. Por isso, será mais comum o arranjo em que casais decidam por manter residências separadas”, diz Caetano. A tendência incentiva a demanda por microapartamentos em estoque e que eram usados por jovens que buscavam viver próximo de seus empregos e não se incomodavam com as dimensões por passarem pouco tempo em casa. “Essa é uma realidade que já não se aplica”, afirma o especialista.