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Como entender os ciclos do mercado imobiliário?

Descubra como funcionam e como usar esse conhecimento para maximizar os investimentos

Ciclos do mercado imobiliário: entenda como identificar e aproveitar as fases. (Brasil2/Getty Images)

Publicado em 18 de outubro de 2024 às 10h47.

Última atualização em 18 de outubro de 2024 às 10h50.

Se você está de olho no mercado imobiliário, já deve ter ouvido falar sobre os famosos "ciclos do mercado". Mas o que isso realmente significa e, mais importante, como podemos usar o conhecimento sobre ciclos do mercado para maximizar nossos investimentos?

Vamos lá: imagine o mercado imobiliário como uma montanha-russa. Ele sobe, desce e, às vezes, parece que fica parado, mas nada é por acaso. Esses movimentos seguem padrões que podemos identificar e, se soubermos o que procurar, conseguimos aproveitar cada subida e descida a nosso favor.

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Os ciclos imobiliários são influenciados por uma série de fatores, sendo os principais: as taxas de juros, os incentivos governamentais e o crescimento populacional. Mas, calma, não é tão simples quanto parece. Esses fatores se interconectam de maneira dinâmica e criam diferentes fases no mercado: expansão, pico, contração e recuperação.

Além desses fatores principais, obviamente que existem diversos outros, como o cenário econômico e político, as características locais da cidade (e, até, bairro) onde o imóvel está localizado, e até mesmo catástrofes naturais. Mas, vamos focar nesse artigo nos fatores principais.

Taxa de juros: o mestre do ciclo

Primeiro, vamos falar da taxa básica de juros, a famosa Selic. Ela é uma peça-chave nesse quebra-cabeça. Quando a Selic está alta, o crédito fica caro, o financiamento para imóveis fica mais difícil e a demanda por compra de imóveis cai. Isso geralmente empurra o mercado para uma fase de contração, com preços estabilizando ou até caindo.

Por outro lado, quando a Selic está em baixa, o crédito flui mais facilmente, incentivando a compra de imóveis, o que leva o mercado a uma fase de expansão.

Incentivos governamentais: turbinando a demanda

Outro fator que move o mercado são os incentivos do governo. Programas como o Minha Casa Minha Vida ou desonerações fiscais podem dar um empurrãozinho na demanda, especialmente no segmento de habitação popular.

Esses estímulos costumam acelerar o ciclo de expansão, fazendo com que os preços subam e os investimentos no setor ganhem força.

Crescimento populacional: a base de tudo

E, claro, não podemos esquecer do crescimento da população. Mais gente significa mais necessidade de moradia. No Brasil, o crescimento urbano continua forte, porém com uma novidade, pois agora estamos observando um deslocamento populacional para as cidades médias, em busca de melhor qualidade de vida.

O crescimento das grandes cidades não é tão forte como costumava ser, porém ainda existe.  Essa demanda cria pressão sobre o mercado imobiliário, impactando diretamente o preço e a velocidade com que os imóveis são vendidos.

Como aplicar essa compreensão?

Agora que entendemos as principais engrenagens dos ciclos imobiliários, como podemos usá-las a nosso favor?

O segredo está em saber identificar o momento certo de cada fase do ciclo. Se estamos em uma fase de contração, com preços mais baixos e juros altos, pode ser a hora de segurar o investimento e ficar alerta, pois o momento de investir pode estar muito próximo. Afinal, nessa fase os preços tendem a cair ou a estabilizar.

Porém, quando a recuperação começa a dar as caras, os preços ainda estão em níveis acessíveis e os juros começam a baixar, o que cria uma janela de oportunidade para comprar antes da expansão.

Já na fase de pico, onde os preços estão no auge e a euforia toma conta do mercado, é importante ser cauteloso. Muitas vezes, o momento ideal para venda é justamente quando todos estão correndo para comprar, porque é ali que os preços estão mais inflacionados.

E, como todo ciclo, o mercado eventualmente desacelera, criando oportunidades de compra para aqueles que souberem esperar.

Em suma, entender os ciclos imobiliários não é um superpoder, mas é quase isso. Ao observar as taxas de juros, os movimentos do governo e o comportamento da demanda, você consegue antever os melhores momentos para entrar ou sair de um investimento. E é justamente essa leitura apurada que separa os investidores bem-sucedidos dos demais.

Então, na próxima vez que você pensar em investir em imóveis, lembre-se: o mercado imobiliário é como uma dança. Saber o ritmo certo pode fazer toda a diferença entre perder o compasso ou liderar com elegância.

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