Seu imóvel foi embargado? Saiba o que fazer

São Paulo – Por suspeita de fraude, a Prefeitura de São Paulo embargou no final de agosto a construção de 18 empreendimentos residenciais com 964 apartamentos e também cinco prédios de escritórios comerciais – a maioria dos imóveis é de alto padrão. O prejuízo aos cofres públicos com a fraude é estimado em 41 milhões de reais. A ação da prefeitura ainda pode ser ampliada, já que outros 900 empreendimentos serão submetidos a um pente fino da corregedoria do município e do Ministério Público.

A decisão pode prejudicar diretamente os compradores dos imóveis porque, no Brasil, esses empreendimentos são vendidos na planta ou em um estágio preliminar de construção. Isso significa que os compradores já pagaram por ao menos parte do imóvel, mas ainda não receberam as chaves. Algumas incorporadoras suspeitas tentaram obter na Justiça liminares que suspendessem o embargo às obras, mas não tiveram sucesso.

As empresas têm dito que os compradores não serão prejudicados, mas, segundo o advogado Marcelo Tapai, especialista em ações judiciais contra incorporadoras, haverá, no melhor cenário, algum atraso na conclusão da obra. Por precaução, ele recomenda aos compradores negociar com as incorporadoras a suspensão do pagamento das prestações que vencerem até que as obras sejam desembargadas. Como os contratos de compra assinados continuam em vigor, a empresa provavelmente vai exigir o pagamento das parcelas mensais. O possível acordo de suspensão precisa ser registrado por escrito.

Caso a incorporadora se recuse a fazer a concessão, o especialista da Tapai Advogados recomenda que o cliente entre com uma ação na Justiça para ter o direito de realizar os pagamentos em juízo até que as obras sejam recomeçadas. Segundo ele, a Justiça tende a dar ganho de causa ao consumidor porque ele não tem culpa nenhuma por uma obra ter sido embargada por fraude ou falha da companhia – e, portanto, não deve assumir o ônus do embargo.

Apesar de as empresas prometerem entrar com novos pedidos de suspensão do embargo, é possível que a obra continue sem alvará de construção por vários meses. Algumas empresas propuseram depositar em juízo o dinheiro correspondente ao tamanho da suspeita de fraude em troca da continuidade da construção. A Justiça, no entanto, preferiu esperar o avanço das investigações e indeferiu o pedido.
Na própria cidade de São Paulo, há casos anteriores em que a paralisação de uma obra por irregularidades na documentação demorou anos para ser resolvida. O antigo esqueleto do prédio da Eletropaulo, hoje transformada em sede do banco Santander na marginal Pinheiros, é um desses exemplos.

Caso as obras embargadas nesta semana continuem paralisadas por muito tempo, Tapai explica que o comprador não poderá revender o imóvel a outra pessoa. A suspensão do alvará estará registrada na matrícula do imóvel e tornará sua comercialização ilícita. O que o cliente pode fazer é pedir de volta o dinheiro pago à incorporadora, já corrigido pelo mesmo índice que estabelece o reajuste anual do contrato de compra (em geral, o INCC).

“Se a construtora se recusar a aceitar o destrato, será necessário entrar na Justiça para reaver o dinheiro”, diz Tapai. No recurso, caso o comprador consiga comprovar que o negócio causou outros tipos de constrangimento a sua família, também será possível pedir indenização por danos morais.

Por último, Tapai alerta que qualquer pessoa que tenha planos de comprar um imóvel na planta leve em consideração esse tipo de risco. “Se um comprador tivesse me contratado para avaliar a documentação de um empreendimento como esse antes de assinar o contrato, eu não acharia nenhuma irregularidade”, diz. “A compra de imóveis na planta precisa envolver plena confiança na incorporadora.” ( clique aqui e veja outros problemas possíveis )

A fraude

Segundo a Prefeitura, a fraude envolvia a falsificação dos documentos que comprovam o pagamento da outorga onerosa. Essa é a taxa que deve ser recolhido pela incorporadora que quiser construir acima do limite estabelecido na lei de zoneamento para as construções em cada bairro. Se uma empresa quer erguer uma torre bem alta em uma rua com limites rígidos de construção, por exemplo, tem que pagar pela outorga para que a prefeitura possa investir e amenizar eventuais impactos negativos no trânsito ou na qualidade de vida dos demais moradores.

Entre as construtoras envolvidas, estão a Porte Construtora (oito empreendimentos), a Onoda Construtora e Incorporadora (sete) e a Zabo Engenharia (quatro). A maioria das empresas se diz vítima de uma quadrilha que falsificava o pagamento da outorga em nome da construtora. As empresas contratavam despachantes que utilizariam precatórios para honrar os pagamentos. Uma empresa que deveria pagar 1 milhão de reais à prefeitura, por exemplo, contratava esse despachante, que aceitava receber apenas 700.000 reais porque utilizaria os precatórios.

O problema é que a quadrilha não possuía esses precatórios ou então não os usava. Ao invés disso, o despachante falsificava a guia de pagamento da outorga e entregava para as incorporadoras, que dizem que achavam que estava tudo regularizado. A prefeitura duvida que as incorporadoras não soubessem de nada e suspeita que outros empreendimentos em construção na cidade também tenham utilizado os mesmos procedimentos ilegais. Não se descarta que os prejuízos aos cofres públicos alcancem até 100 milhões de reais.

São Paulo – Por suspeita de fraude, a Prefeitura de São Paulo embargou no final de agosto a construção de 18 empreendimentos residenciais com 964 apartamentos e também cinco prédios de escritórios comerciais – a maioria dos imóveis é de alto padrão. O prejuízo aos cofres públicos com a fraude é estimado em 41 milhões de reais. A ação da prefeitura ainda pode ser ampliada, já que outros 900 empreendimentos serão submetidos a um pente fino da corregedoria do município e do Ministério Público.

A decisão pode prejudicar diretamente os compradores dos imóveis porque, no Brasil, esses empreendimentos são vendidos na planta ou em um estágio preliminar de construção. Isso significa que os compradores já pagaram por ao menos parte do imóvel, mas ainda não receberam as chaves. Algumas incorporadoras suspeitas tentaram obter na Justiça liminares que suspendessem o embargo às obras, mas não tiveram sucesso.

As empresas têm dito que os compradores não serão prejudicados, mas, segundo o advogado Marcelo Tapai, especialista em ações judiciais contra incorporadoras, haverá, no melhor cenário, algum atraso na conclusão da obra. Por precaução, ele recomenda aos compradores negociar com as incorporadoras a suspensão do pagamento das prestações que vencerem até que as obras sejam desembargadas. Como os contratos de compra assinados continuam em vigor, a empresa provavelmente vai exigir o pagamento das parcelas mensais. O possível acordo de suspensão precisa ser registrado por escrito.

Caso a incorporadora se recuse a fazer a concessão, o especialista da Tapai Advogados recomenda que o cliente entre com uma ação na Justiça para ter o direito de realizar os pagamentos em juízo até que as obras sejam recomeçadas. Segundo ele, a Justiça tende a dar ganho de causa ao consumidor porque ele não tem culpa nenhuma por uma obra ter sido embargada por fraude ou falha da companhia – e, portanto, não deve assumir o ônus do embargo.

Apesar de as empresas prometerem entrar com novos pedidos de suspensão do embargo, é possível que a obra continue sem alvará de construção por vários meses. Algumas empresas propuseram depositar em juízo o dinheiro correspondente ao tamanho da suspeita de fraude em troca da continuidade da construção. A Justiça, no entanto, preferiu esperar o avanço das investigações e indeferiu o pedido.
Na própria cidade de São Paulo, há casos anteriores em que a paralisação de uma obra por irregularidades na documentação demorou anos para ser resolvida. O antigo esqueleto do prédio da Eletropaulo, hoje transformada em sede do banco Santander na marginal Pinheiros, é um desses exemplos.

Caso as obras embargadas nesta semana continuem paralisadas por muito tempo, Tapai explica que o comprador não poderá revender o imóvel a outra pessoa. A suspensão do alvará estará registrada na matrícula do imóvel e tornará sua comercialização ilícita. O que o cliente pode fazer é pedir de volta o dinheiro pago à incorporadora, já corrigido pelo mesmo índice que estabelece o reajuste anual do contrato de compra (em geral, o INCC).

“Se a construtora se recusar a aceitar o destrato, será necessário entrar na Justiça para reaver o dinheiro”, diz Tapai. No recurso, caso o comprador consiga comprovar que o negócio causou outros tipos de constrangimento a sua família, também será possível pedir indenização por danos morais.

Por último, Tapai alerta que qualquer pessoa que tenha planos de comprar um imóvel na planta leve em consideração esse tipo de risco. “Se um comprador tivesse me contratado para avaliar a documentação de um empreendimento como esse antes de assinar o contrato, eu não acharia nenhuma irregularidade”, diz. “A compra de imóveis na planta precisa envolver plena confiança na incorporadora.” ( clique aqui e veja outros problemas possíveis )

A fraude

Segundo a Prefeitura, a fraude envolvia a falsificação dos documentos que comprovam o pagamento da outorga onerosa. Essa é a taxa que deve ser recolhido pela incorporadora que quiser construir acima do limite estabelecido na lei de zoneamento para as construções em cada bairro. Se uma empresa quer erguer uma torre bem alta em uma rua com limites rígidos de construção, por exemplo, tem que pagar pela outorga para que a prefeitura possa investir e amenizar eventuais impactos negativos no trânsito ou na qualidade de vida dos demais moradores.

Entre as construtoras envolvidas, estão a Porte Construtora (oito empreendimentos), a Onoda Construtora e Incorporadora (sete) e a Zabo Engenharia (quatro). A maioria das empresas se diz vítima de uma quadrilha que falsificava o pagamento da outorga em nome da construtora. As empresas contratavam despachantes que utilizariam precatórios para honrar os pagamentos. Uma empresa que deveria pagar 1 milhão de reais à prefeitura, por exemplo, contratava esse despachante, que aceitava receber apenas 700.000 reais porque utilizaria os precatórios.

O problema é que a quadrilha não possuía esses precatórios ou então não os usava. Ao invés disso, o despachante falsificava a guia de pagamento da outorga e entregava para as incorporadoras, que dizem que achavam que estava tudo regularizado. A prefeitura duvida que as incorporadoras não soubessem de nada e suspeita que outros empreendimentos em construção na cidade também tenham utilizado os mesmos procedimentos ilegais. Não se descarta que os prejuízos aos cofres públicos alcancem até 100 milhões de reais.