São Paulo - O preço médio dos aluguéis de imóveis em nove cidades brasileiras registrou uma tímida alta de 2,38% entre os meses de janeiro de 2014 e janeiro de 2015. 

A valorização é três vezes menor do que a inflação medida pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) no mesmo período, de 7,14%. 

As informações são do Índice FipeZap de Locação, que acompanha a variação dos preços de locação no mercado imobiliário de nove cidades (Brasília, Campinas, Curitiba, Porto Alegre, Rio de Janeiro, Salvador, Santos, São Bernardo do Campo e São Paulo).

O indicador considera os preços anunciados no Zap Imóveis para novos aluguéis, portanto não mede a variação dos contratos vigentes, que costumam ser reajustados pelo IGP-M/FGV (Índice Geral de Preços - Mercado) ou por outros índices de correção.

Ao analisar os valores de locações novas, o índice visa mostrar de forma mais dinâmica como a demanda e a oferta por moradia estão se relacionando.

De acordo com o FipeZap de janeiro, o preço médio de locação mensal anunciado nas nove cidades pesquisadas foi de 34 reais por metro quadrado, o equivalente a um aluguel de 3.400 reais para um imóvel de 100 metros quadraros.

A cidade com o metro quadraro mais caro foi o Rio de Janeiro (41 reais/mês), seguida por São Paulo (37 reais/mês). O município com média de aluguel mais barata foi Curitiba (16 reais/mês).

Veja na tabela a seguir a variação dos preços dos aluguéis em janeiro de 2015, dezembro de 2014 e nos últimos 12 meses. A lista foi classificada a partir da variação em janeiro e aparece na ordem descrescente. 

Agora veja o preço médio do aluguel mensal nas nove cidades acompanhadas pelo FipeZap.

Rendimento

Outro dado interessante do Índice FipeZap Locação é o retorno médio dos aluguéis. A medida é usada para mostrar o valor que os proprietários obtêm com a locação do imóvel em relação ao valor de venda da propriedade e serve como parâmetro para comparar a rentabilidade dos aluguéis com o de outras aplicações.

Em janeiro, o retorno médio dos aluguéis foi de 4,8% ao ano. O dado foi calculado a partir da divisão do valor médio de locação mensal pelo valor de venda de janeiro e multiplicado por 12. 

Apesar de o rendimento de 4,8% ser inferior ao da poupança, por exemplo, que fechou 2014 com uma alta de 6,43%, a renda obtida com o aluguel é apenas uma parte do retorno que o investidor obtém ao aplicar em imóveis, já que existe também a valorização no preço de venda da propriedade. 

Segundo Eduardo Zylberstajn, economista da Fipe responsável pelo índice, para comparar o retorno aluguel com outras aplicações o ideal é observar o rendimento real dos outros investimentos, ou seja, o retorno acima da inflação. 

"Muitas pessoas comparam o retorno da poupança com o retorno do aluguel e acham que existe uma bolha imobiliária porque enquanto a poupança está rendendo quase 7%, o aluguel subiu 4,8%. Ocorre que o retorno do aluguel é como se fosse apenas o cupom pago no investimento em imóveis, além disso é preciso observar a variação no preço de venda do imóvel", diz Zylberstajn. 

O economista afirma que, como a valorização dos imóveis em muitos casos tende a acompanhar a inflação no longo prazo, é como se o alguel fosse o retorno acima da inflação que o imóvel gera para o investidor. Portanto, seria mais interessante comparar o retorno do aluguel com o retorno real (acima da inflação) da poupança e de outros investimentos. 

Veja na tabela a seguir o retorno médio dos aluguéis em janeiro, o retorno real da poupança e a taxa de juros real (que mostra o retorno médio das aplicações de renda fixa acima da inflação). A lista foi ordenada do maior para o menor retorno.

*Para mostrar o retorno dos investimentos acima da inflação, foi usada como referência a taxa de swap Pré x DI (BM&F) de 360 dias descontada da expectativa de inflação para os próximos 12 meses (Banco Central).

Os contratos de swap preveem a troca de rentabilidades de diferentes índices. A taxa de swap foi usada pois esse tipo de contrato reflete as expectativas de juros reais para os próximos 12 meses, em vez de mostrar os juros reais passados. Assim, a comparação fica mais compatível com os retornos dos aluguéis, que por serem baseados nos dados de venda e locação de janeiro indicam o rendimento que está por vir, e não o retorno passado.