É boa a hora para comprar imóveis nos EUA

Para os brasileiros de menor renda, o frango se tornou um famoso símbolo do Plano Real. O aumento do poder de consumo na época, entretanto, foi muito mais abrangente. Assim que 1 real começou a valer mais que 1 dólar, os mais abastados puderam realizar sonhos como a primeira casa própria nos Estados Unidos. Cidades como Miami foram invadidas por brasileiros endinheirados ávidos por seu lugar ao sol. Esse movimento esfriou com as sucessivas crises brasileiras dos anos seguintes, mas, desde 2009, o que se observa é uma segunda onda de investimentos no mercado imobiliário americano. Uma conjunção de três fatores tornou os preços convidativos e levou à retomada desse movimento quase uma década e meia depois: dólar desvalorizado, crise nos EUA e alta dos imóveis no Brasil.

Em Miami, há oportunidades de compra que já não são mais encontradas em bons bairros de São Paulo ou Rio de Janeiro. Um apartamento de 145 metros quadrados no prédio da foto ao lado sai hoje por 125.000 dólares. O imóvel de dois dormitórios e uma vaga de garagem está localizado em Del Prado, próximo ao Aventura Mall, um dos shoppings preferidos dos brasileiros na cidade. Já um imóvel novo de mais alto padrão localizado no centro da cidade fica mais caro, mas ainda assim acessível. Um apartamento localizado no prédio da foto logo abaixo, com 105 metros quadrados e dois dormitórios, custa 300.000 dólares.

Em bairros como Vila Nova Conceição, Vila Olímpia, Itaim, Leblon ou Ipanema, imóveis semelhantes por esse preço são coisas do passado. É por esse motivo que, entre os estrangeiros, os brasileiros são o segundo povo que mais compra imóveis na Flórida atualmente, segundo pesquisa da imobiliária Fortune International. Os preços ficaram atrativos devido ao estouro da bolha do mercado imobiliário americano em 2008. Segundo o S&P/Case-Shiller Home Price Indices, índice que mede a variação dos preços dos imóveis em 20 grandes cidades americanas, os valores cobrados atualmente estão em média 30% mais baixos do que a máxima histórica observada em 2006.

O movimento de queda dos preços tem algumas explicações. O principal é a redução da oferta de crédito. Durante os primeiros anos da década passada, bancos irresponsáveis ofereciam crédito imobiliário a quem tinha um emprego, mas não renda suficiente para pagar as prestações. Os empréstimos exigiam zero de entrada. A economia dos EUA crescia a todo o vapor e animava os consumidores a se arriscar e tomar mais e mais dívidas. A demanda artificial levou a uma alta de preços que incentivava as incorporadoras a lançar novos empreendimentos. A engrenagem girou até que veio a crise do subprime, e todos os pilares que sustentavam esse mercado em alta ruíram como um castelo de cartas.

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Onde comprar

Há brasileiros praticamente por toda parte nos Estados Unidos, mas duas cidades definitivamente são as mais amadas: Nova York e Miami. Na primeira, os preços caíram apenas 21% desde o pico. Como já há muito tempo existem pouquíssimos espaços para novas construções em lugares como Manhattan, era impossível que fosse criado um cenário de oferta excessiva de imóveis. Tanto que já se observa sinais de reação nesse mercado há alguns meses. Já cidades tradicionalmente frequentadas por turistas ou repletas de casas usadas como segunda moradia ainda não encontraram um fundo do poço para a queda de preços. Esse é o caso de Miami (Flórida), Las Vegas (Nevada) e San Diego (Califórnia), entre outras, onde condomínios inteiros ainda estão à procura de compradores. Em Miami, os preços caíram nada menos do que 49% desde 2006 e, segundo o índice S&P/Case-Shiller, ainda não começaram a reagir. Se a economia americana não entrar em uma nova recessão, uma hora ou outra os valores dos imóveis deverão se recuperar.

Em Miami, há muitos brasileiros em qualquer lugar. Quem compra os imóveis são principalmente empresários, comerciantes ou médicos de São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Manaus, além de investidores que aproveitam o dólar e os preços baixos. Corretores locais relatam que muitas pessoas estão vendendo suas casas de praia no Brasil para depois comprar algo em Miami por menos. Em geral, são pessoas que já conhecem a cidade e adoram suas praias, shoppings, restaurantes e boates. É verdade que as mesmas atrações podem ser encontradas no litoral paulista ou fluminense. O que não se vê no Brasil é a mesma infraestrutura e segurança. Os brasileiros têm aproveitado o dólar barato para construir uma vida nos EUA. Compram carros de luxo, instalam GPS e circulam pela cidade como fazem no Brasil - mas sem o mesmo medo de ostentar o dinheiro ganho.

Os locais no Brasil mais parecidos com Miami são a Barra da Tijuca, bairro da zona oeste do Rio de Janeiro, e a Riviera de São Lourenço, praia com vários condomínios no litoral paulista. Os imóveis mais caros estão concentrados em Miami Beach, onde é necessário gastar ao menos 600.000 dólares para encontrar um bom apartamento na beira da praia. Os brasileiros que não dispõem de tanto dinheiro gostam de comprar em Aventura ou Sunny Isles Beach, mais ao norte. Um imóvel de alto padrão chega a custar 4.500 dólares por metro quadrado nesses locais. Mas com 300.000 dólares já é possível encontrar um excelente apartamento, diz Daniel Ickowicz, da Elite International Realty.

Um pouco mais baratos costumam ser os imóveis no centro da cidade, em locais como Brickell. Ali não há praia, mas em compensação o preço do metro quadrado gira em torno de 3.200 dólares. Para um investidor que planeja alugar o apartamento, nada melhor do que ficar próximo ao centro financeiro da cidade, onde mesmo na baixa temporada há demanda de executivos.

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Como comprar

A primeira coisa a fazer para encontrar um bom imóvel nos EUA é encontrar um corretor experiente que possa explicar todas as especificidades do mercado local. Esse profissional vai ajudar o comprador a selecionar imóveis de interesse a partir de vídeos e fotos disponíveis na internet. O passo seguinte é realizar uma viagem de inspeção. Em grupos, os brasileiros conhecem diversos apartamentos e aproveitam para matar saudades da cidade. Os menos indecisos conseguem chegar a um acordo para a compra de um imóvel antes de embarcar de volta. "Como os preços estão bons, cerca de 90% das pessoas que vão para Miami olhar imóveis acabam fechando algum negócio", diz Rômulo Roandy, presidente da Roandy Imóveis Exclusivos.
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O próprio corretor já indica um advogado e um decorador para cuidar dos passos seguintes. Em geral, os brasileiros preferem comprar apartamentos a casas porque a preocupação com manutenção é bem menor, diz o Marcello Agostini, consultor imobiliário brasileiro que está na Flórida há mais de quinze anos. Tanto existe essa preferência que os preços desse tipo de imóvel já começaram a reagir - ao contrário do que se vê nos grandes condomínios horizontais. Esses apartamentos possuem taxas de condomínio elevadas principalmente quando o imóvel possui uma grande área de lazer, mas o morador não tem a preocupação de precisar chamar alguém para limpar a piscina ou cuidar do jardim quando chega à cidade.

A maioria dos compradores brasileiros possui um patrimônio de alguns milhões de reais, mas existem ao menos duas formas de transformar esse tipo de compra em algo mais palatável para a classe média. O primeiro é o sistema conhecido como "timeshare". Um grupo de amigos ou familiares se junta para comprar um imóvel. Como ninguém vai utilizá-lo o tempo todo mesmo, os sócios conversam e dividem o tempo em que o imóvel ficará disponível para cada um.

O segundo jeito de economizar são os leilões de imóveis retomados pelos bancos americanos. Ao contrário do que acontece no Brasil, esse tipo de negócio envolve bem menos riscos. "Em geral, o próprio banco compra o imóvel no leilão judicial, acerta todas as dívidas registradas na matrícula e retira o mutuário inadimplente do local. Depois, coloca o imóvel à venda em sites de imobiliárias por preços bastante interessantes", diz Daniel Ickowicz, da Elite International Realty. O imóvel da foto ao lado, por exemplo, foi vendido em 2005 por 300.000 dólares. Retomado pelo banco, foi colocado novamente à venda agora por 142.900 dólares. "Não é à toa que nossa empresa vendeu 120 imóveis retomados pelos bancos em 2010", afirma Ickowicz.

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Burocracia

A legislação americana para a compra de imóveis por estrangeiros favorece muito o fechamento de negócios. "Não há limites para alguém de outro país comprar casas nos EUA", diz Steve Wilner, sócio do escritório novaiorquino Cleary Gottlieb Steen & Hamilton LLP e especialista em contratos imobiliários. O cuidado mais importante a ser tomado é com o alto imposto cobrado nos Estados Unidos para a transmissão de heranças. Caso o dono de um apartamento de 1 milhão de dólares morra, seus herdeiros poderão ter de pagar quase 320.000 dólares a título de impostos ao governo americano. E existe a expectativa de que esse imposto suba para 55% em 2013. O que muitos brasileiros costumam fazer, diz a advogada Judith Kassel, do mesmo escritório, é comprar o imóvel nos EUA por meio de uma empresa com sede em outro país. Ao manter o patrimônio imobiliário em nome de uma pessoa jurídica, o comprador foge dos impostos sobre heranças.

O resto da burocracia existente é aquela que dificilmente seria evitada. Para enviar o dinheiro ao exterior, é necessário pagar ao governo brasileiro IOF com uma alíquota de 0,38%. O dinheiro poderá ir direto para o vendedor do imóvel ou para uma conta que o próprio brasileiro abriu em um banco americano - sem ser taxado novamente nos EUA, vale lembrar. A abertura da conta só é obrigatória caso o brasileiro queira tomar um empréstimo para pagar o imóvel. Hoje a liberação do financiamento exige ao menos 30% de entrada e comprovação da renda necessária para pagar as parcelas mensais. Os juros são de cerca de 4% ao ano, um dos menores da história. Mas a maioria dos brasileiros paga o imóvel em dinheiro porque não quer ficar com uma dívida em dólar descasada de sua renda em reais. Outra prática comum é tentar tirar o "green card" para não ter que se preocupar com visto sempre que quiser ingressar nos EUA.

Em relação à documentação do imóvel, a burocracia é parecida com a brasileira. Será necessário pagar pela escritura e pela transferência do documento do imóvel. As despesas seguintes também serão parecidas: condomínio, manutenção, seguro e o equivalente ao IPTU (o imposto municipal que serve para custear iluminação pública, segurança, manutenção das vias, etc.). Se o apartamento for posteriormente alugado, a renda obtida fica sujeita a uma tributação anual. Em caso de venda do imóvel, será necessário pagar impostos sobre o ganho de capital.

Fernando Tonanni, tributarista do escritório Machado, Meyer, Sendacz e Opice Advogados, lembra que quem compra imóvel nos EUA também terá de entregar ao Banco Central uma declaração anual de bens no exterior. Obrigatória para todo brasileiro que possui mais de 100.000 dólares lá fora, a declaração é apenas informativa e não envolve custos - só será necessário pagar uma multa em caso de omissão ou prestação de informações incorretas. Achou a compra de um imóvel nos EUA muito burocrática? Muitos brasileiros parecem estar mais preocupados em garantir um belo, seguro e divertido lugar para curtir as próximas férias.