As dúvidas de quem declara imóveis no IR

São Paulo - De olho nos gastos declarados por quem tem imóveis ou recebe aluguéis, a Receita Federal confronta os dados recebidos pelas pessoas físicas com as informações enviadas por construtoras, incorporadoras, imobiliárias e administradoras de imóveis.

Como estas empresas são obrigadas a prestar informações sobre todos os negócios que realizaram ao longo de 2010, fica fácil para a Receita identificar eventuais dissonâncias e, consequentemente, recursos que escaparam da mordida do Leão.

Para ajudar o contribuinte a passar longe da malha fina na hora de declarar imóveis, EXAME.com conversou com o consultor tributário Edino Garcia, do DeclareCerto IOB. Confira, a seguir, as orientações do especialista para situações inusitadas envolvendo a venda, reforma e aquisição da casa própria.

Valorização artificial do imóvel

Quando o bem for declarado pela primeira vez, seu valor será dado pelo dinheiro gasto com a aquisição. Essa informação jamais será corrigida por qualquer índice de preços. A Receita não está interessada em saber a valorização do imóvel, mas apenas quanto você pode embolsar se resolver vendê-lo.

O ganho de capital será dado pela diferença entre o que você levou na venda e o que você gastou na compra. É justamente por isso que muitos contribuintes, intencionalmente ou não, alteram o valor dos seus bens com o passar dos anos. Com um preço mais alto, diminui o hiato entre o valor do imóvel quando foi inicialmente adquirido e o seu preço quando foi passado pra frente. A princípio, essa “atualização” diminuiria o bolo sobre o qual incide o IR de 15% aplicado pela Receita sobre um eventual ganho de capital, dinheiro que seria recolhido quando o proprietário se desfizesse do bem.

Edino Garcia alerta que a prática é condenada pelo Fisco. Quem submeteu valores errados deve fazer a retificação do IR em todos formulários possíveis. Isso porque o contribuinte tem o prazo de até cinco anos para retificar a declaração, com a condição que o exercício não esteja sob procedimento de ofício.

Reformas e melhorias

Esta é a única situação que admite mudança no valor do imóvel declarado pelo contribuinte. Quanto mais caro, menor será o ganho de capital na hora da venda e, portanto, menos impostos serão devidos ao governo. Por isso, é importante guardar todos os comprovantes das despesas com reformas e melhorias e lançá-los anualmente na declaração. Os dados e valores devem ser preenchidos no campo “Discriminação”, junto com as demais informações sobre o imóvel, como localização e preço. A coluna de 2009 deve mostrar o valor do imóvel antes das reformas, e a coluna de 2010 já deve apontar o acréscimo ganho com as benfeitorias.

Reformas na área comum do prédio

"Quando você compra um bem em um condomínio, você tem uma área útil e uma fração ideal da área comum", explica Edino Garcia, do DeclareCerto IOB. A informação é descrita na própria escritura do apartamento. Segundo ele, o dinheiro que for gasto com as benfeitorias do prédio, como instalação de piscinas, churrasqueiras e reforma da guarita, por exemplo, podem ser usados para aumentar o valor do bem, assim como eventuais melhorias dentro do apartamento o fariam.

Para comprovar essas despesas, o contribuinte precisa reunir cópias das notas fiscais e orçamentos apresentados nas assembleias. Multiplicando tudo que foi gasto pela sua fração ideal, ele irá encontrar em que proporção seu apartamento foi valorizado. É necessário especificar esse cálculo no campo "Discriminação" e somá-lo ao valor do apartamento declarado em 2009 para, em seguida, lançar o resultado no campo de 2010.

Terreno que virou casa

Se no ano de 2009 o contribuinte tinha um terreno, e em 2010 terminou a construção de uma casa sobre esta área, basta mudar o código na declaração de "13 - Terreno" para "12 - Casa". No campo "Discriminação", ele irá dizer quanto gastou para construir a imóvel. E na situação de 2010, vai somar esse custo ao valor do terreno informado em 2009. Vale lembrar que se a casa não tiver sido concluída, é preciso manter a ficha com o código "13 - Terreno". Neste caso, o declarante irá apenas lançar no campo "Discriminação" que iniciou uma construção no local, informando também todos os valores gastos até então. A seguir, ele irá somá-los ao preço do terreno, preenchendo "Situação em 31/12/2010" com o novo valor total. Edino Garcia, do DeclareCerto IOB, lembra que o procedimento independe do "Habite-se" ter ou não saído. "Se tem um bem, tem que declarar, o 'Habite-se' é assunto da Prefeitura", emenda.

Imóveis comprados com subsídio do governo federal

Independente da quantidade de dinheiro recebido a título de subsídio, o proprietário do imóvel deve declarar como valor do bem apenas o montante que saiu diretamente do seu bolso. "O subsídio como benefício fiscal é dado apenas para a construtora, para ela fazer um prédio mais barato e ganhar, em contrapartida, a possibilidade de pagar menos impostos ao governo", explica Edino. Tirando essa particularidade, a declaração segue as mesmas regras aplicadas em qualquer outra situação. Em caso de empréstimo, será preciso informar na ficha "Bens e Direitos" o tipo de imóvel adquirido, indicando a existência de financiamento no campo "Discriminação" e informando o montante já pago para liquidar a dívida no ano passado. A regra é sempre declarar como valor em 2010 o valor total pago pelo contribuinte do início do contrato até o dia 31 de dezembro.

Uso do FGTS no financiamento da casa própria

É preciso indicar o recebimento destes recursos na linha 03 da ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. No mais, o contribuinte irá declarar o imóvel normalmente na ficha “Bens e direitos”: se for financiado, será preciso informar todos os valores das parcelas que foram pagas até 31 de dezembro de 2010, e não o valor total do bem. No campo “Discriminação”, também devem ser relacionadas as condições de aquisição do imóvel: se já está quitado, se foi comprado de uma construtora, financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação, ou por uma outra linha de crédito. Se a aquisição tiver sido pelo SFH, não é preciso informar a dívida pendente. Do contrário, o contribuinte terá que acessar a ficha “Dívidas e Ônus Reais” e informar as pendências. Esse valor será atualizado ano a ano: à medida que o imóvel ficar mais caro em “Bens e Direitos” (pois mais parcelas terão sido pagas), a dívida também ficará proporcionalmente menor em “Dívidas e Ônus Reais”.