São Paulo – O setor imobiliário impressionou os investidores com a avalanche das aberturas de capital em 2007. Muita gente não sabia bem avaliar os fluxos de caixa das companhias, mas logo ficou bastante claro quem veio para ficar. Após um movimento de fusões, as empresas passaram a ser mais bem acompanhadas e a diferença ficou evidente. É o caso da Eztec (EZTC3) e da Gafisa (GFSA3). A primeira subiu 51,19% e a segunda 60,35% em 12 meses. O que acontece?

O Índice Imobiliário (IMOB), composto por ações de construtoras, imobiliárias e incorporadoras, acumula queda de 10,90% em 12 meses até o pregão da última sexta-feira. Neste mesmo período a maior parte das 21 ações que compõem o índice está em queda. São 12 papéis que caem e apenas nove que sobem.

Os extremos são bem diferentes.

As empresas estão sujeitas aos mesmos princípios do mercado imobiliário. De um lado, dando um impulso positivo, estão fatores como crescimento da massa salarial. Já do lado dos desafios para o setor, estão os custos da mão de obra e materiais, além da escassez de terrenos nas principais regiões, como São Paulo e Rio de Janeiro.

Por que, então, as empresas apresentam uma diferença tão grande na bolsa? Na visão de analistas, a estratégia das duas empresas é o que tem definido os resultados das companhias e, em consequência, seu desempenho no mercado.

Eztec

Embora tenha números não tão vigorosos, a estratégia da Eztec tem rendido boas margens e crescimento estável. “A empresa atribui seus resultados ao foco na região de São Paulo, enquanto outras empresas crescem para outras áreas do país”, explica Rodolfo Amstalden, analista da empresa de pesquisas Empiricus Research. Com isso, a Eztec ganha de duas maneiras: se mantendo numa área de alto PIB (produto interno bruto) e desenvolvendo uma boa relação com fornecedores.

Amstalden analisa que outra vantagem da empresa é um bom banco de terrenos, alguns antigos e comprados a preços mais baixos que os atuais. Isso isenta no médio prazo o risco da empresa de ficar sem terrenos em São Paulo. Outro ponto da estratégia é o baixo ritmo de lançamentos. “A empresa não lança tanto, o que reduz o risco de execução das obras”, afirma.

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Claro que a Eztec não está livre de riscos. O analista lembra que só agora a companhia está passando a barreira de 1 bilhão de reais em lançamentos. Segundo dados da companhia, em 2011 o Valor Geral de Vendas (VGV) atingiu 1,157 bilhão de reais e a expectativa para 2012 é de lançamentos entre 1,2 bilhão de reais e 1,4 bilhão de reais. “Uma dúvida do mercado é se a Eztec vai conseguir entregar nesse novo ritmo de lançamentos”, avalia.

Gafisa

Do lado da Gafisa, os analistas ouvidos para essa reportagem citam apenas um nome como motivo de tristeza para as ações da empresa: Tenda.

“A Tenda teve problemas com atrasos de obras e construções executadas fora da conformidades, o que virou herança da Gafisa”, avaliam Marco Aurélio Barbosa e Felipe Silveira, da Coinvalores. A corretora Planner também analisa a aquisição da Tenda como fator definitivo para a queda das ações. Além disso, a corretora destaca que a empresa se endividou muito, outro ponto que afeta resultados da empresa e, em consequência, seus papéis.

Essas dívidas, inclusive, estiveram entre os motivos apresentados pela agência de classificação de risco Standard & Poor’s para rebaixar o rating da empresa. A nota de crédito corporativo em escala nacional passou de ‘brA’ para ‘brBBB+’, com perspectiva estável.

“Acreditamos que a alavancagem da Gafisa vai se manter mais elevada do que projetávamos, mesmo assumindo que a geração de caixa da empresa vai se fortalecer neste ano, como reflexo das medidas que tomou para melhorar seus resultados”, afirmaram os analistas da S&P em relatório ao mercado.

Na sexta-feira, a companhia apresentou dados que ressaltam os desafios. As vendas contratadas no primeiro trimestre foram de 408,2 milhões de reais, metade do volume vendido um ano antes. Só no pregão que seguiu o anúncio, os papéis caíram 3,37%.

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