O mapa dos bons negócios em imóveis

São Paulo - A conta é simples: se você quer morar em um bairro mais central e bem servido de infraestrutura, disputa menos vagas com muitos interessados e paga mais caro. O que não é óbvio é o cálculo que se esconde nas entrelinhas. Tirar o foco das regiões valorizadas pode significar morar melhor, já que hoje acontece o que os economistas chamam de descentralização das aglomerações.

Em uma tendência inversa da ocorrida na década de 1970, as pessoas estão voltando para as periferias em busca de conforto e qualidade de vida. E aqui o termo periferia não tem nada de pejorativo. "São municípios que não deixam a desejar quando se olha a oferta de serviços como restaurantes, escolas e hospitais", diz o economista Antônio Lanzana, conselheiro do departamento de economia da Fecomércio, de São Paulo, e professor da Universidade de São Paulo.

E há a vantagem de ter o preço do metro quadrado bem menor. "Em São Paulo, por exemplo, entre morar em um imóvel de um quarto nos Jardins e num de três na região do ABC, as famílias têm escolhido a segunda opção", diz Antônio.

A mudança de foco não está restrita a São Paulo. No Rio de Janeiro, a falta de espaço na zona sul, em que o metro quadrado pode superar 20.000 reais em bairros como Leblon, empurra os cariocas para a Barra da Tijuca e para o centro da cidade, onde uma série de novidades do mercado imobiliário ajuda a valorizar os bairros da Lapa, da Glória e do Catete.

No chamado Novo Centro do Rio, com destaque para a Avenida Francisco Bicalho, o valor do metro quadrado pode chegar a 13.000 reais. Na zona norte, São Cristóvão, sozinho, já recebeu mais de mil lançamentos residenciais.

Com obras por todos os lados, a capital pernambucana também vê acelerar um processo de valorização não apenas em bairros centrais, como Boa Viagem, mas também em cidades próximas, como Cabo de Santo Agostinho, onde fica o porto de Suape, e São Lourenço da Mata, cidade que hospedará a Arena Pernambuco, o estádio que sediará jogos da Copa do Mundo de 2014.

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"Temos observado em todo o estado uma tendência de descentralização", diz Alexandre Miranda, presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco. 

O fenômeno é parecido com o que acontece no Sul do país, especialmente em Curitiba e em Porto Alegre. Na capital gaúcha, a geografia habitacional vem se modificando nos últimos anos: na zona sul, as casas estão cedendo lugar para shoppings e edifícios comerciais, enquanto os destaques da zona norte são os lançamentos voltados para a nova classe média. Já o centro virou endereço dos imóveis de alto padrão.

Em Curitiba, o bairro do Batel abriga os empreendimentos para a classe A, onde o metro quadrado pode chegar a 6.000 reais. E bairros como Santa Cândida e Xaxim, com valorização perto de 800% nos últimos 15 anos, guardam os sonhos da classe média. Para descobrir qual região abriga seus sonhos, guie-se pelo nosso mapa dos bons negócios, que você encontra nas páginas seguintes desta reportagem.

Recife

A capital pernambucana, Recife, vive uma explosão imobiliária. Bairros como Boa Viagem estão entre os mais procurados e chegam a ser alvo de 12% das compras, de acordo com dados do Instituto de Pesquisa Maurício de Nassau. Além disso, a expansão do porto de Suape, em Cabo de Santo Agostinho, e a construção da Arena Pernambuco, em São Lourenço da Mata, abrem novos mercados na região metropolitana.

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A cerca de 130 quilômetros da capital, Caruaru também vive um momento promissor. "A região passa por um processo de verticalização, que já se consolidou na capital", diz Alexandre Miranda, presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco. O crédito farto, a renda em expansão e a redução do desemprego justificam os bons ânimos. Só na Grande Recife, a renda média real aumentou quase 30% nos últimos dez anos, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

A contrapartida é o preço. Recife já registra a maior alta no valor dos imóveis entre as principais capitais monitoradas pelo índice FipeZap: 20,1% de novembro de 2011 até o mesmo mês de 2012. A média de valorização do metro quadrado em 2011 foi de 30%, estando agora em torno de 4.600 reais — maior que o de Salvador (3.535 reais) e o de Fortaleza (4.277 reais), mas aquém do preço médio nas principais capitais do país, onde o metro quadrado está entre 5.000 e 6.000 reais.

O bom desempenho também vale para  as vendas: cresceram 31% no primeiro semestre de 2012, de acordo com a Federação das Indústrias do Estado de Pernambuco em parceria com o Secovi-PE. Só os lançamentos representam uma oferta quase 130% superior à dos primeiros seis meses de 2011. "E ainda há um potencial grande para expansão, em especial nas cidades do agreste pernambucano, região que cresce acima da média do estado — cerca de 8% ao ano", diz o professor Luiz Honorato, da Universidade Federal de Pernambuco.

Comprar e alugar

O administrador Eduardo Brandão, de 30 anos, gerente de produtos da multinacional varejista Elektra, é pernambucano. A carreira o fez morar em várias cidades até voltar à terra natal, há três anos. "Comecei a procurar um apartamento em Recife e me surpreendi com os preços altos, que estão iguais aos de São Paulo", diz.

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Ele queria um imóvel em Boa Viagem, onde trabalha, mas comprou em Rosarinho, bairro nobre, porém mais em conta. Conseguiu um ótimo preço na época — 250.000 reais — porque pagou à vista. Preferiu deixá-lo alugado e, com o dinheiro, ser inquilino em um lugar menor e mais perto da empresa.

São Paulo

Segundo pesquisa recente da Empresa Brasileira de Estudo de Patrimônio divulgada pelo Secovi-SP, no primeiro semestre de 2012 houve queda de 5% nas vendas de imóveis novos e de 37% nos lançamentos na cidade de São Paulo. Mas na região metropolitana a alta foi de quase 150% só no mês de julho, mostra o último dado disponível.

Resultado: o metro quadrado na capital disparou, chegando a três vezes a inflação só no mês de setembro, de acordo com pesquisa da FipeZap. "São Paulo ainda é o maior mercado imobiliário do país e sofre com a redução do número de lançamentos justamente por isso", afirma Eduardo Zylberstajn, professor da Fipe e coordenador do índice FipeZap. Mas ainda há espaço.

Na esteira da disparada de preços nos bairros centrais, os investimentos do mercado imobiliário paulistano migram para a região metropolitana. Barueri, Santo André e Diadema respondem, sozinhas, por mais de 60% dos lançamentos. Em São Paulo, Jardins e Alto de Pinheiros oferecem pouca chance de valorização, mas a zona leste, em especial a Mooca, e os demais bairros do entorno passaram a ser boas opções.

É o caso da Vila Mariana, bairro com ampla infraestrutura, onde o metro quadrado subiu mais de 80% desde 2007, e com preços menores que os dos vizinhos Moema e Vila Nova Conceição. "Mas não há mais tantos terrenos disponíveis e a tendência é ficar mais caro", diz Celso Amaral, diretor da empresa Geoimóveis, que fez um estudo que apontou potencial de valorização da região. O trânsito cada vez mais intenso é reflexo disso.

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E é justamente o caos urbano nos bairros centrais que explica a migração de paulistanos para locais mais periféricos. Com o aumento da oferta de metrô prevista para os próximos anos, essa tendência deve aumentar.

Rio de Janeiro

Leblon ou Ipanema? Quando se fala em investir em imóveis na cidade do Rio de Janeiro, os tradicionais bairros da zona sul são os primeiras que surgem à mente. Mas não é todo mundo que pode pagar, em média, 20.000 reais por metro quadrado. A falta de espaço já faz do Rio a capital com maior índice de valorização imobiliária: 190,7% de janeiro de 2008 a novembro de 2012, segundo o índice FipeZap.

"A zona sul já está saturada, por isso a Barra, a zona norte e o centro aparecem como opções para quem quer investir em imóveis", diz o economista Antônio Lanzana.

As edificações da estação Multimodal, que vai interligar o metrô, o trem e o sistema de corredores de ônibus BRT, estimularam novos lançamentos na zona norte. São Cristóvão já recebeu mais de 1.000 lançamentos residenciais, de acordo com a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário.

"Já a Tijuca, que nos anos 1970 tinha o metro quadrado mais valorizado que o de Ipanema, pode voltar a ser a menina dos olhos do mercado imobiliário fluminense", afirma Rodrigo Conde Caldas, vice-presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção e vice-presidente da construtora Concal.

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No centro, as atenções estão voltadas para a zona portuária, que passa por revitalização e já conta com empreendimentos comerciais à espera do início das operações do pré-sal. No chamado Novo Centro do Rio, com destaque para a Avenida Francisco Bicalho, estima-se que o valor do metro quadrado possa chegar a 13.000 reais, quase o mesmo de bairros como o Flamengo, na zona sul, onde se paga até 15.000 reais pelo metro quadrado.

Catete, Glória e Lapa tendem também a se valorizar. A região da Barra é outra que deve manter o ritmo de expansão, principalmente porque sediará delegações e comitês dos Jogos Olímpicos de 2016. Por lá, o metro quadrado começa em 9.500 reais. O lugar tem atraído investimentos de grandes construtoras e incorporadoras, como Cyrela e Odebrecht, esta última responsável pela construção da Vila dos Atletas, com 3.600 unidades.

Curitiba

O preço dos terrenos em Curitiba, capital paranaense, subiu até 105% nos últimos anos, segundo projeção da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná. No centro, o valor do metro quadrado de um terreno supera 2 000 reais e, na região sul, bairros como o Xaxim já tiveram valorização de mais de 800% nos últimos 15 anos.

Nesse cenário, o bairro do Batel é considerado um dos melhores pontos para se investir no mercado de alto padrão, mesmo sendo hoje um dos mais caros. A explicação está na valorização futura. Há construtoras, como a Brookfield, que estimam que o valor do metro quadrado, entre 4.000 e 6.000 reais, possa chegar a 8.000 em dois anos.

Trata-se de um crescimento de 100% em alguns casos, percentual considerado exagerado por alguns analistas. "Não faz sentido termos um valor igual ao de bairros paulistanos. A renda da população aqui é menor", diz Normando Baú, presidente da unidade do Sinduscon no Paraná.

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Potencial semelhante é visto em bairros como Cabral, Champagnat e Juvevê, todos em áreas nobres. De acordo com pesquisa realizada pelo grupo imobiliário Lopes e pela consultoria Brain, a maior parte dos lançamentos é de apartamentos de dois e três dormitórios — juntos, representam 82% do mercado curitibano.

O bairro de Santa Cândida é um exemplo dessa nova tendência. Tem foco em apartamentos de até 70 metros quadrados e preço médio de 3 800 reais por metro, o que torna a região atraente. As unidades de quatro quartos, que chegaram a ser 15% do total de lançamentos há seis anos, são menos de 1%. 

Plano adiado

O técnico em automação industrial Francis Ricardo Pini, de 30 anos, e a esposa sempre quiseram que o primeiro imóvel fosse uma casa. Mas o aumento dos preços em Curitiba fez com que eles mudassem de ideia. "Não caberia no nosso orçamento, e os apartamentos novos eram caros e pequenos demais", diz Francis.

A opção foi por um edifício mais antigo, porém bem localizado, e com diferenciais como aquecimento a gás e churrasqueira na varanda. Desde fevereiro, o casal está instalado num imóvel de 63 metros quadrados no bairro de Bacacheri, um dos que mais têm se valorizado na cidade. A casa ainda é um projeto para o futuro.

Porto Alegre

Também está cada vez mais difícil achar espaços para construções na capital do Rio Grande do Sul — e os poucos que existem são disputadíssimos pelas incorporadoras locais. É o que mostra o Censo do Mercado Imobiliário de Porto Alegre, realizado pelo Sinduscon-RS e divulgado no segundo semestre de 2012: dez bairros concentram quase 50% de todas as ofertas de novos empreendimentos, com destaque para as regiões de Petrópolis, Partenon, Jardim Carvalho, Mario Quintana, Sarandi e Protásio Alves, seguidos de Ipanema, Lomba do Pinheiro, Jardim Itu Sabará e Passo da Areia. 

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Nesses locais, o metro quadrado de um imóvel de alto padrão passou a custar cerca de 10.000 reais, quase 100% de valorização em menos de três anos. Outro reflexo da alta demanda por moradias e do pouco espaço disponível para realizar as obras é que o tamanho dos apartamentos voltados para a classe média caiu de 100 para cerca de 80 metros quadrados.

Os apartamentos de dois dormitórios representam a maioria da oferta — e são também os mais procurados. Com essa configuração, os preços, claro, dispararam. "Há três anos, o metro quadrado da nossa linha Vida Viva, com unidades que ficavam entre 200.000 e 350.000 reais, era de 3.300 reais. Hoje, fica um pouco acima de 5.000 reais", afirma Juliano Melnick, diretor da Melnick Even Incorporadora.

Ou seja, o valor de empreendimentos considerados emergentes é o mesmo que se pagava por imóveis de alto padrão há três anos.
Essa realidade tem mudado a geografia de Porto Alegre. Na zona sul da cidade, os pequenos condomínios de casas cederam lugar ao Barra Shopping Sul e também a grandes empreendimentos comerciais voltados para o segmento de escritórios e para o setor de serviços.

A zona norte, em especial nos arredores da Avenida Assis Brasil, vem recebendo uma série de lançamentos voltados para a classe média, com apartamentos que custam entre 200.000 e 400.000 reais. Já a área central, como os bairros Moinhos de Vento, Bela Vista e parte de Petrópolis, concentra os imóveis de alto padrão. Há ainda três regiões de destaque para quem quer fazer um bom negócio: as avenidas Ipiranga e Tarso Dutra e o entorno do Rio Guaíba, que oferecem infraestrutura e bons preços.