Por fatores como falta de sucessão familiar, decorrentes quebras de safras ou má gestão do negócio rural, terras pelo Brasil acabam perdendo seu potencial produtivo e, por isso, o valor diminui, ficando suscetível a uma oportunidade para quem atua com investimentos em imóveis rurais, inclusive para consolidação por parte de grandes grupos de produtores.

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Observar a possibilidade de comprar estas terras para recuperação e incremento de produtividade é a estratégia da gestora de private equity AGBI Real Assets. Há uma década, a empresa multiplica o capital investido após transformar solo degradado em lavouras produtivas. Isto em um momento de altos preços da terra ao redor do mundo.

A visão de mercado é de Luciano Lewandowski, economista conhecido pela criação das gestoras Prosperitas Investimentos e GP Investimentos Imobiliários. Após avaliarem um portfólio de 960 fazendas, sete foram visitadas e apenas três adquiridas, a um equivalente a 10 milhões de hectares. Neste sentido, ele esclarece que o cliente da AGBI não é o produtor rural, mas o empresário que investe em terra para escalar a rentabilidade.

Em 2013, as três fazendas foram adquiridas por R$ 80 milhões. Após toda a ‘reforma’ nas áreas, elas foram vendidas por R$ 333 milhões. "Na época, pagamos o equivalente a R$ 9 mil por hectare útil e vendemos por algo em torno de R$ 44 mil", diz. Hoje, a compra por hectare de pasto com potencial agricultável está no valor de R$ 25 mil a R$ 35 mil.

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Da agricultura regenerativa ao crédito de carbono

A nova etapa da AGBI é dar um passo além. Em parceria com Infrapar Sustainability Ltda., o  objetivo é a criação de um fundo de investimentos destinado à aquisição de terras degradadas, cuja recuperação será conduzida por meio de iniciativas de agricultura regenerativa para o desenvolvimento de projetos de Crédito de Carbono e sustentabilidade no Fundo AGBI III Carbon Fiagro Verde.

Além de continuar com o manejo sustentável nas áreas agricultáveis, a terceira fase da gestora tem em sua tese olhar para toda a propriedade, considerando o valor de mercado não apenas da porção agrícola, mas das áreas de reserva que também se tornam rentáveis a partir da geração de crédito de carbono.

Isto significa que o Fundo de Investimentos em Terras Degradadas, a serem recuperadas por meio da agricultura regenerativa, estará associado à originação de commodities ambientais, incluindo projetos de créditos de carbono e biodiversidade. De acordo com Lewandowski, as primeiras captações para este terceiro fundo têm potencial de atingir R$ 1 bilhão.

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“Os estrangeiros não podem ser os donos da terra aqui, mas são parte dos investidores e entendem a importância de agricultura de baixo carbono, usar a terra de forma mais produtiva e inteligente, com a questão do meio ambiente, que agora também entra na conta da rentabilidade”, diz Luciano Lewandowski.

Decisões e soluções baseadas na natureza

Do outro lado da parceria, Marco Antônio Fujihara, agrônomo sócio da Infrapar, ressalta a importância da ciência nesta equação entre compra, recuperação e desinvestimento. Isso porque, para recuperar milhares de hectares é preciso não apenas do componente agronômico e ambiental, mas também de comprovação de resultados com dados, a exemplo da mensuração do volume de carbono sequestrado.

De acordo com ele, a negociação dos imóveis rurais não pode visar apenas o mercado de carbono, mas pensar nos serviços ecossistêmicos, considerando as soluções baseadas na natureza. Desde aspectos ambientais e legais, a terra é avaliada criteriosamente, porque depois passará por auditoria e certificadoras.

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“No momento de planejar a recuperação das pastagens, vou olhar para todas as metodologias, de área agricultável, reserva legal, restauração, recuperação de nascente, as áreas de preservação permanente. Você tem uma big picture da fazenda com uma visão sistêmica, não apenas o que vira grão”, diz Fujihara, que entre os 25 anos de carreira, já foi diretor do Ibama.

Ele ainda diz que o momento vai ao encontro de políticas defendidas pelo governo brasileiro, como o Programa ABC, linha de financiamento do BNDES cujo objetivo é viabilizar recursos a taxas atrativas para incentivar a agricultura de baixo carbono.