Como declarar no IR reformas realizadas no imóvel

São Paulo - Construção, ampliação ou reforma do imóvel realizadas em 2014 podem ser declaradas pelo contribuinte no Imposto de Renda 2015. 

Informar benfeitorias realizadas na casa ou apartamento é uma das poucas formas de atualizar o valor do imóvel no Imposto de Renda, já que a Receita Federal não permite que o preço de aquisição da unidade seja modificado pelo valor de mercado ou reajustado por índices de inflação.

Com  a impossibilidade de atualizar o imóvel a valor de mercado, a diferença entre o seu preço de compra e de venda pode ser significativa. Assim, o eventual ganho de capital (lucro) obtido na venda do imóvel fica maior e o imposto incidente - de 15% sobre o ganho -, fica mais pesado.

Ao incluir benfeitorias no valor de aquisição da unidade ao longo dos anos, o contribuinte consegue diminuir a diferença entre o preço de aquisição e o valor de venda do bem. Quanto menor essa diferença, menor será o saldo do imposto a pagar na venda do imóvel.

A Receita também permite acrescentar ao valor do imóvel pequenas obras, como pintura e reparos em azulejos, encanamentos, pisos e paredes (veja quais gastos podem ser adicionados ao valor do imóvel no IR).

De acordo com Eliana Lopes, coordenadora de Imposto de Renda Pessoa Física da H&R Block no Brasil, são consideradas benfeitorias apenas obras que agreguem valor ao imóvel. “O item também pode incluir instalação de iluminação embutida e móveis planejados, por exemplo”.

As benfeitorias incluem tanto despesas com materiais de construção como gastos com mão de obra. Gastos com a construção ou ampliação do imóvel somente podem ser declarados se o projeto da obra tiver sido aprovado pela prefeitura.

As despesas também só poderão ser declaradas se o contribuinte conseguir comprová-las (veja no fim da matéria a documentação necessária).

Reforma ou ampliação da casa ou apartamento

Se o imóvel foi comprado depois de 1988 e estiver quitado, os custos das benfeitorias devem ser adicionados ao valor de aquisição da unidade.

No campo “31/12/2013”, o contribuinte deve lançar o valor de aquisição ou o valor total já pago pelo imóvel até a data, em caso de financiamento. Na coluna “31/12/2014”, basta somar ao valor declarado anteriormente as benfeitorias realizadas até a data.

Vale lembrar que, no caso dos financiamentos, além de adicionar ao valor de aquisição do imóvel os gastos com as benfeitorias, o contribuinte também deve acrescentar os valores pagos pelas parcelas do crédito em 2014. Assim, será preciso acrescentar a somatória das prestações e dos gastos com as reformas ao valor de aquisição do imóvel no campo "31/12/2014". 

Veja mais detalhes sobre como declarar a compra e a posse de imóveis

Em ambos os casos, o contribuinte deve adicionar no campo “Discriminação” que realizou benfeitorias no bem, além de data e o valor da obra.

No caso de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1988, os valores das benfeitorias devem ser inseridos na ficha “Bens e Direitos” sob o código “17 – Benfeitorias”.

O campo “Discriminação” deve ser preenchido com a descrição do imóvel no qual foram realizadas as melhorias. Na coluna “30/12/2013”, o contribuinte deve lançar o valor “R$ 0,00” e inserir na coluna “30/12/2014” o valor total gasto na obra durante o ano, tanto com materiais quanto com mão de obra.

Ainda que as reformas em imóveis comprados antes de 1988 sejam declaradas de forma diferente, na venda do imóvel os gastos com as benfeitorias são somados ao valor de aquisição do bem. Assim, o benefício de redução do imposto sobre o ganho de capital é aproveitado da mesma forma.

Construção de casa em terreno

Quem era dono de um terreno e concluiu a construção de uma casa no local em 2014 deve declarar a benfeitoria da mesma forma que reformas e ampliações da unidade.

A única diferença é que será necessário mudar o código do bem informado anteriormente na ficha “Bens e Direitos” de “13 – Terreno”, para “12 – Casa”. Para transferir os valores, é necessário declarar ambos os códigos no Imposto de Renda 2015. 

No campo "Discriminação" do código "13 - Terreno", o contribuinte deve manter a informação sobre a construção da casa. Na coluna "31/12/2013" ele deve inserir o valor de aquisição do terreno e, na coluna "31/12/2014", deve informar o valor "R$ 0,00".

Ao inserir o código "12 - Casa" na ficha "Bens e Direitos", o contribuinte deve mencionar no campo "Discriminação" que o bem foi construído em terreno de sua propriedade. Na coluna "31/12/2013", deverá incluir o valor "R$ 0,00" e, na coluna "31/12/2014", o preço de compra do terreno somado ao custo de construção da unidade. 

Caso a obra tenha sido iniciada e não foi concluída até o final do ano passado, o código “13 – Terreno” deve ser mantido, mas os valores já gastos com a obra durante o ano podem ser discriminados e adicionados ao valor do terreno.

Benfeitoria realizada em imóvel alugado

Benfeitorias feitas pelo locatário de um imóvel que permitem o abatimento parcial ou integral de parcelas do aluguel - caso previstas no contrato de locação - também podem ser adicionadas ao valor do imóvel na declaração do proprietário.

Isso só pode ser feito, no entanto, se o proprietário pagar os impostos devidos sobre o valor cheio dos aluguéis, sem descontar a parcela do aluguel que o inquilino deixou de pagar para custear as benfeitorias.

O proprietário deve declarar os aluguéis tal como ele faria se os valores recebidos não incluíssem despesas com reforma (veja como declarar aluguéis recebidos).

E para acrescentar as benfeitorias ao valor do imóvel, ele deve seguir o mesmo procedimento descrito no início da matéria. 

Quais gastos podem ser declarados exatamente

O contribuinte pode adicionar como benfeitorias no Imposto de Renda os custos diretamente relacionados à obra que irão resultar na valorização do imóvel. É possível incluir gastos com a compra de materiais de construção e com pagamento de mão de obra.

Podem ser declaradas, por exemplo, despesas com cimento, tijolos, azulejos e latas de tinta. Pagamentos feitos a pedreiros, encanadores e ao arquiteto ou engenheiro responsável pelo projeto de construção ou ampliação do imóvel também são permitidos.

Gastos indiretos com a obra, como troca ou compra de mobiliário e itens de decoração não podem ser incluídos como benfeitorias na declaração.

A mesma regra vale para pagamentos feitos a profissionais que tenham apenas a função de realizar projetos decorativos ou paisagísticos, como designers de interiores. 

Despesas devem ser comprovadas

O contribuinte deve guardar todas as notas fiscais recebidas de pessoas jurídicas e recibos de pessoas físicas, como pedreiros e outros profissionais, para justificar os custos das benfeitorias à Receita Federal.

O próprio contribuinte pode produzir recibos, diz Samir Choaib, advogado especialista em Imposto de Renda de pessoas físicas. “O documento deve ser o mais detalhado possível e deve incluir o nome do profissional, CPF, descrição e período do serviço”.

O recibo deve ser assinado pelo profissional e o proprietário do imóvel também deve pedir cópias de documentos pessoais do prestador de serviço.

Toda a documentação dever ser guardada pelo proprietário do imóvel por cinco anos a partir da data de venda do imóvel, prazo dentro do qual a Receita Federal pode solicitar a comprovação dos gastos com benfeitorias.

Choaib ressalta que separar documentos por ano auxilia o contribuinte no momento de preencher a “Declaração de Ganho de Capital” caso a venda do imóvel gere lucro. “Nesse programa auxiliar da Receita Federal, todas as despesas com benfeitorias devem ser divididas pelos anos nos quais foram realizadas”.

Eliana Lopes, da H&R Block, recomenda que o contribuinte faça uma planilha para lançar todos os gastos com benfeitorias por ano até o momento da venda do imóvel. “Como não é possível detalhar as benfeitorias na declaração, a Receita Federal pode pedir essas informações para verificar se o valor informado na declaração é coerente com o custo da obra”.

Quem tem como comprovar benfeitorias realizadas no imóvel desde 2008, mas que não foram declaradas no Imposto de Renda ainda, podem retificar as declarações dos últimos cinco anos e incluir os valores. Dessa forma, é possível atualizar o valor do imóvel com esses dados na declaração de 2015.