Startups desafiam o bilionário Sam Zell nos "guarda-móveis"

São Paulo — O bilionário americano Sam Zell, um dos maiores investidores imobiliários do mundo, fez fortuna acertando o melhor momento para comprar e vender imóveis em dezenas de países.

Nos Estados Unidos, vendeu sua empresa de prédios comerciais, a Equity Office Properties, por 39 bilhões de dólares no auge da euforia do mercado, em 2007 — pouco depois, o setor enfrentou sua maior crise em décadas.

No Brasil, já investiu na incorporadora Gafisa, na administradora de shop­pings BR Malls e em 2011 surpreendeu: comprou uma empresa de armazenamento de bens (ou, no popular, “guarda-móveis”), a GuardeAqui. A surpresa se deveu a um fato bastante simples — não havia um mercado estruturado de guarda-móveis no Brasil, além de uns poucos galpões espalhados pelas principais capitais.

Hoje, a empresa de Zell tem 12 armazéns em São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais — neles, empresas e indivíduos guardam de tudo, desde móveis e documentos até mercadorias não vendidas. O crescimento de uma pioneira costuma trazer, a reboque, uma nova leva de competidores.

É o que está acontecendo agora nesse segmento: os pequenos querem destronar o maior magnata do mercado imobiliário mundial. A mais agressiva das novatas é a GoodStorage, controlada por dois fundos, o bra­sileiro HSI e o americano Evergreen. Os fundos investiram 150 milhões de dólares na empresa em dezembro de 2013 e já abriram seis armazéns.

O plano é inaugurar mais quatro até o fim do ano e investir mais 200 milhões de reais em aquisições em 2017. “Este é um bom momento para comprar terrenos e começar a construir, porque os preços estão mais baixos com a crise. Quem está capitalizado tem uma vantagem”, diz Thiago Cordeiro, presidente da companhia. A rivalidade entre a GoodStorage e a Guar­deAqui nasce cheia de veneno.

Segundo os inimigos de Cordeiro, a GoodStorage só foi criada porque ele teve acesso a dados da GuardeAqui e, com isso, atraiu investidores mais facilmente. Antes da GoodStorage, Cordeiro trabalhou na área imobiliá­ria do banco BTG Pactual, que assessorava a GuardeAqui na captação de recursos.

Na versão da concorrência, Cordeiro gos­tou tanto do que viu que decidiu, ele mesmo, abrir uma empresa nesse setor. Em resposta aos críticos, ele diz que sempre teve o plano de montar uma empresa e que tem dez anos de ex­pe­riên­­cia no mercado imobiliário.

Antes do BTG, foi diretor comercial da Bracor, empresa de investimento em imóveis que teve Sam Zell entre os sócios (BTG e GuardeAqui não comentaram). Cordeiro é acionista minoritário da GoodStorage, mas cabe a ele a gestão do negócio. Outras empresas estão tentando ganhar espaço.

A gestora de fundos Pátria comprou, em 2015, a empresa de armazenamento Kipit, que tem duas­ unidades em São Paulo e pretende terminar o ano com cinco. A empresa imobiliária TRX criou a Metro Fit, com quatro depósitos no estado de São Paulo e planos de inaugurar mais dois até dezembro.

Por trás desse movimento está a percepção de que a demanda vai crescer quando a economia brasileira se recuperar. Por isso, dizem, este é o momento de comprar terrenos e construir, para ter os galpões prontos quando os clientes tiverem dinheiro para gastar.

“Inves­timos nesse tipo de serviço em outras partes do mundo e vimos que esse mercado é pouco desenvolvido no Brasil, o que é uma oportunidade”, diz Tom Conway, diretor da Evergreen no Brasil. Os americanos são os principais usuá­rios desses armazéns. Nos Estados Unidos, existe uma média de 70 metros quadrados de depósitos para cada 100 habitantes.

Uma família típica costuma alugar depósitos para guardar equi­pamentos de esqui que são usados apenas uma vez por ano, móveis antigos ou mesmo para colecionar objetos. Há também demanda de pequenas em­presas que não conseguem manter um armazém próprio. Lá, as maiores empresas do setor têm capital aberto e valem de 5 bilhões a 45 bilhões de dólares.

A procura por esses serviços é menor em países emergentes, mas, ainda assim, o Brasil está na lanterna: há apenas 0,2 metro quadrado de depósitos para cada 100 habitantes. Executivos do setor acreditam que, com algum marketing, poderão atrair clientes que costumam usar a casa da praia ou um quartinho no apar­tamento da sogra para guardar o que usam pouco.

Além disso, com a cri­se, algumas empresas podem conseguir reduzir custos usando depósitos terceirizados. Hoje, esse é o único segmento do mercado imobiliário que continua em expansão. O faro de Sam Zell continua apurado, pelo visto — mas, agora, ele não está mais sozinho.