A PDG está sem dono — e sem brilho

São Paulo - Por quase seis anos, a dupla formada pelos cariocas José Antonio Gra­bowsky e Michel Wurman virou o mercado imobiliário brasileiro de pernas para o ar. Fundadores da incorporadora PDG, ambos vindos do mercado financeiro, os executivos imprimiram à empresa um ritmo de tirar o fôlego.

Quatro anos e uma série de aquisições depois, já comandavam a maior incorporadora do país — Gra­bowsky na presidência e Wurman no departamento financeiro. Foi um fenômeno. Entre 2007 e 2011, as ações da PDG na Bovespa valorizaram 124%, o triplo do Índice Bovespa, que reúne as maiores empresas listadas do país.

A PDG faturou 6,8 bilhões de reais no ano passado. Tudo correu às mil maravilhas até que, de repente, a sintonia que regia a dupla foi-se embora. De um ano para cá, o valor de mercado da PDG caiu 60%. Em abril, a empresa anunciou que as obras estavam custando mais caro que o previsto.

No primeiro trimestre, o lucro caiu 79%. E, para completar o enredo, Wurman deixou a empresa de maneira surpreendente em maio. As ações caíram tanto que, no final daquele mês, o fundo de investimentos Vinci anunciou uma oferta para voltar ao controle da PDG (posição ocupada pela Vinci até fevereiro de 2010).

Nas últimas semanas, EXAME ouviu conselheiros, executivos e ex-funcionários da PDG para reconstruir a história de seu espetacular tropeço recente. Não é de surpreender que essa história gire em torno dos dois mandachuvas.

A dupla viveu um período conturbado, e no pior momento possível — foi no último ano, afinal, que os resultados se deterioraram e ficou claro que haveria pela frente um árduo processo de reestruturação. O estopim da crise, que acabaria com a parceria e destruiria anos de amizade, foi a sucessão de poder na maior incorporadora do país.

Em novembro, Grabowsky avisou o conselho de administração da PDG que deixaria a presidência da empresa em 2012, ocuparia um assento no conselho e passaria o bastão a seu braço direito.

O plano estava tão adiantado que Grabowsky acertava os detalhes finais de sua ida para a Vinci, onde participaria da gestão de um fundo imobiliário. Em um semestre, tudo foi por água abaixo. Wurman deixou a empresa e Gra­bowsky teve de adiar sua saída. Hoje, os dois mal se falam. 

Por que a sucessão da PDG deu errado? Segundo EXAME apurou, Wurman desistiu do acordo (nas palavras de um conselheiro, “aos 47 minutos do segundo tempo”) ao constatar que a presidência da empresa lhe traria problemas de mais e dinheiro de menos. Se o período de Grabowsky à frente da PDG seria conhecido como a “época de ouro”, a gestão de Wurman seria a do ajuste.

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Com custos em alta e lançamentos em baixa, a PDG entra agora, assim como quase todas as construtoras do país, numa fase menos exuberante. Seria necessário, segundo Wurman tem dito a amigos, cortar custos drasticamente — algo que só os executivos sádicos gostam de fazer.

Segundo um conselheiro ouvido por EXAME, o executivo até topava a tarefa — desde que fosse muito bem recompensado e que seu mandato fosse de um ano. Wurman alegou que a PDG passaria por um teste de credibilidade no mercado motivado por aquilo que ele via como um conflito de interesses nascido a partir da relação da Vinci com a PDG.

Mesmo depois de ter vendido sua participação em 2010, o fundo tem dois representantes no conselho de administração — cujo presidente é Gilberto Sayão, fundador da Vinci. A ida de Gra­bowsky da presidência da PDG para o fundo poderia, na visão de Wurman, pegar mal.

Afinal, a Vinci ia querer o melhor para a PDG, onde tem uma participação irrisória, ou para seu próprio fundo imobiliário? Para os defensores da Vinci, o conflito de interesses não existe — o fundo imobiliário seria dedicado à compra e à administração de imóveis comerciais, e a principal atividade da PDG é a incorporação de imóveis residenciais (a PDG deixou o mercado de imóveis comerciais em novembro de 2011).

Como no mercado financeiro tudo tem seu preço, Wurman condicionou sua permanência à aprovação, pelo conselho, de um novo e gordo pacote de remuneração. A proposta não foi bem recebida, já que a empresa estava para anunciar seus maus resultados do primeiro trimestre.

Como a ideia não vingou, Wurman desistiu. No final de março, comunicou ao conselho que deixaria a empresa. Ele tem em mãos uma proposta de trabalho do banco de investimento BTG Pactual — o que gerou, entre seus novos inimigos, a versão de que a saída já estava acertada há tempos. 

Sua atitude é descrita por conselheiros como “irresponsável”. Já Gra­bowsky abandonou, pelo menos por enquanto, os planos de voltar ao mercado financeiro. Na conferência de resultados do dia 11 de maio, ele atribuiu a saída de Wurman a uma decisão do conselho da PDG, que entendeu que o executivo não era o nome mais indicado para o cargo.

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Na segunda-feira seguinte, as ações caíram 10%. Procurados, Wurman, Grabowsky e os executivos da Vinci não quiseram se pronunciar.

Enquanto era tocada por um presidente que não queria ficar e um substituto doido para sair, a PDG se transformou num estudo de caso dos limites do modelo das “corporations”, empresas sem bloco de controle definido. Apenas sete companhias listadas na Bovespa têm essa estrutura de comando.

Nos Estados Unidos, o comum é que os conselhos de administração sejam compostos por acionistas, que têm muito a perder quando a companhia vai mal. Na PDG, os membros do conselho detêm apenas 0,53% das ações. O dia a dia da companhia acaba, portanto, nas mãos dos principais executivos — que, como se viu, estavam com a cabeça um tanto distante.

Além do bafafá sucessório, a empresa passou por momentos constrangedores. Em março, a PDG divulgou, em um relatório enviado à Comissão de Valores Mobiliários, que três diretores utilizaram derivativos para se proteger de possíveis quedas no valor das ações — em uma dessas operações, o diretor ganhava mais à medida que os papéis desvalorizassem.

“Numa empresa normal, esses executivos teriam sido demitidos”, diz um conselheiro que pediu para não ser identificado. “A manutenção dos três só mostra como ninguém aqui dentro se importa com o que acontece na PDG.” O tipo de operação financeira feita pelos executivos, embora não seja ilegal, foi proibido pelo conselho dois meses depois.

Em maio, com as ações da PDG próximas de seu menor valor desde 2009, a Vinci anunciou sua intenção de voltar ao comando da companhia com um investimento de 800 milhões de reais. Se aprovado, o negócio dará ao fundo uma série de direitos. Na prática, a Vinci terá o controle da empresa.

A manobra, que ameaça diluir os demais acionistas num momento em que as ações já estão deprimidas, não foi bem recebida pelo mercado. Mesmo assim, alguns analistas celebraram a possível volta da figura de um “dono”. Segundo executivos ligados à PDG, o plano da Vinci é aproveitar as sinergias entre as três construtoras compradas nos últimos anos, Goldfarb, CHL e Agre.

Até maio, essas construtoras funcionavam como entidades independentes. Executivos da PDG afirmam que há pelo menos 100 milhões de reais em custos para cortar. O aporte de capital prepararia a empresa para uma eventual deterioração no mercado de crédito em função da crise europeia. Os acionistas da PDG decidirão em julho se querem voltar a ter um controlador para chamar de seu.