Com uma filha de quase 4 anos, o engenheiro mecânico Thiago Maia do Vale não pensou duas vezes quando surgiu a oportunidade de trocar um quarto e sala em Ipanema por um apartamento com três dormitórios em Copacabana. Como Thiago, o preço atrativo e as facilidades de transporte e comércio também fizeram com que a especialista em RH Andrea Vanzillotta, que morava de aluguel na Tijuca, comprasse um amplo apartamento no próprio bairro.

Embora liderem o ranking dos imóveis mais caros do Rio, não tem para Leblon e Ipanema quando o que está em jogo são as vendas de residenciais. Na Zona Sul, quem dispara é Copacabana e Botafogo, segundo cálculos feitos pelo Centro de Pesquisa e Análise da Informação do Sindicato da Habitação (Secovi Rio) e pela ASB Soluções Imobiliárias, que levaram em consideração a base de dados do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), da prefeitura. E, na Zona Norte, a Tijuca está na dianteira.

Mas a Barra continua no topo: foram 1.768 apartamentos e casas negociados, no primeiro semestre deste ano. Contudo, Copacabana vem logo em seguida, com 1.342 vendas de janeiro a junho de 2023, um crescimento de 120,7% em relação a igual período de 2018, maior do que na Barra (75,9%), segundo o Secovi Rio. Na Tijuca, foram 822 vendas, e em Botafogo, 784. Números bem superiores aos de Ipanema (422) e Leblon (376).

Para o arquiteto e urbanista Rogerio Caderman, professor da Universidade Veiga de Almeida, os números que mostram o aumento de vendas em bairros já com infraestrutura são um bom sinal e revelam um novo rumo para a cidade:

"O mercado está indo para o caminho certo. A Barra e o Recreio sempre terão o seu público. Mas existe um movimento claro de ocupar os bairros mais consolidados do Rio, que é o que prevê o projeto do novo Plano Diretor da cidade, que está sendo discutido na Câmara de Vereadores"

“Tenho tudo próximo”

Vice-presidente do Secovi Rio, Leonardo Schneider chama a atenção para diferenças entre os períodos de pandemia e de pós-pandemia no mercado imobiliário.

"Na pandemia, muita gente foi para a Barra, em busca de espaço, de empreendimentos mais novos. No pós-pandemia, a Barra ainda é procurada, mas bairros tradicionais passaram a atrair muitos compradores. O perfil que está chegando nesses bairros é de casais jovens e de gente com filhos, que querem ficar perto da escola e do metrô".

"Morar na Barra é bem complicado. Para comprar qualquer coisa, você tem que pegar o carro. Na Tijuca, tenho tudo próximo, até duas estações do metrô, e ainda passei a morar perto da minha sogra", argumenta Andrea, que se mudou em fevereiro. "Eu e meu marido moramos num apartamento de 110 metros quadrados. Consegui um bom preço: R$ 405 mil. Um dos três quartos transformei em escritório, porque em alguns dias da semana trabalho em home office. O outro ficou para visitas".

Aquecimento de vendas

Mesmo na segunda colocação, muitas placas de vende-se continuam espalhadas por Copacabana. Presidente da associação de moradores do bairro, Tony Teixeira explica que a dificuldade de venda é apenas para imóveis grandes, acima de 120 metros quadrados:

"Com o fim da pandemia, houve o aquecimento das transações. Só que, quando aumenta o tamanho do imóvel, diminui o valor do metro quadrado, e muitos proprietários não querem abaixar o preço".

Sócia da ASB, Adriana Socci Barbosa ressalta que os bons preços são uma explicação para Copacabana, Botafogo e Tijuca virarem sucesso de vendas:  "Os preços nesses bairros estão bem abaixo de Barra, Ipanema e Leblon".

Thiago prefere não revelar quanto pagou, mas está convencido de que fez um bom negócio: "A família aumentou e precisávamos de mais espaço. Comprei apartamento na Xavier da Silveira em março e estou fazendo obras. Espero me mudar para Copacabana até o fim do ano, para passar o réveillon lá. Foi a realização de um sonho".

Valor de metro quadrado

Um aplicativo gratuito, criado pela ASB (o RioM²), que calcula o preço do metro quadrado médio por rua do Rio, revela o tamanho da diferença. Comprar um apartamento na Avenida Delfim Moreira (R$ 38 mil o m2, em média, no período 2018/2022), o logradouro mais caro da cidade, custa quase 156 vezes mais do que adquirir um imóvel na Rua Pereira da Rocha, em Ricardo de Albuquerque (R$ 244 o m2). O valor é calculado levando em consideração as compras formais feitas na cidade, que pagaram ITBI.

"A ferramenta tem um aspecto civilizatório muito importante para o Rio. Ele traz segurança para o ambiente de negócios", observa Adriana Socci Barbosa.

Extrapolando para outros bairros, a ASB mostra que, enquanto o metro quadrado residencial médio do Leblon, em 2023, está em R$ 19.536, em Botafogo cai para R$ 9.729, em Copacabana para R$ 9.365 e na Tijuca para R$ 5.440. Porém, os preços variam dependendo de fatores como rua e andar. A corretora de imóveis Sandra Gomes pagou R$ 400 mil por um conjugado, com 28 metros quadrados, sem garagem, na Rua Bolívar:

Contudo, os preços variam muito dependendo de fatores como rua e andar. A corretora de imóveis Sandra Gomes pagou R$ 400 mil por um conjugado, com 28 metros quadrados, sem garagem, na Rua Bolivar. "Sei que paguei caro, mas o apartamento é na quadra da praia, perto do polo gastronômico e do tamanho perfeito para mim, que moro sozinha. O condomínio também é baixo, de R$ 440, porque são 16 apartamentos por andar".

Impactos do Reviver

Da Zona Sul, para o Centro e a Zona Portuária, o Secovi Rio mostra o impacto dos benefícios criados pelo Reviver para incentivar a ocupação residencial na região. No Porto, o número de apartamentos vendidos subiu de 12 para 455, entre o primeiro semestre de 2018 e o deste ano (3.692%). No Centro, o crescimento foi de 105,7% (de 193 para 397 imóveis).

Até na área comercial, o Reviver deu impulso às vendas. Dos 3.042 imóveis negociados de janeiro a junho deste ano no Rio, 523 foram no Centro (44,5% superior ao mesmo período de 2018), informa o Secovi. Mais do que os 494 da Barra.

Já Tijuca e Copacabana não obtiveram o mesmo desempenho nos comerciais que alcançaram nos residenciais nos primeiros seis meses de 2023: na comparação com o mesmo período de 2018, venderam menos 21,2% e menos 9,3%, respectivamente. No Leblon, porém, o quadro foi pior: os negócios caíram 51,4%.