Usucapião de imóvel: como funciona e como fazer?

O usucapião é uminstituto jurídico que permite a aquisição de propriedade de um imóvel por meio da posse prolongada, contínua e ininterrupta. Esse processo é uma forma legal de regularizar a posse de um bem imóvel que, embora esteja sob a posse de alguém, não tem sua propriedade formalmente reconhecida. Entender como o usucapião funciona e os passos necessários para realizá-lo é fundamental para quem deseja regularizar a situação de um imóvel. A seguir, explicamos como funciona o usucapião e como você pode fazer para obtê-lo.

O que é usucapião?

Usucapião é o direito de adquirir a propriedade de um imóvel pela posse prolongada e contínua, desde que sejam atendidos certos requisitos legais. Essa posse deve ser exercida de forma pacífica, sem contestação, e com ânimo de dono, ou seja, o possuidor deve agir como se fosse o legítimo proprietário do imóvel. A finalidade do usucapião é regularizar a posse de imóveis que, apesar de estarem sendo utilizados por alguém, não têm sua situação formalmente reconhecida.

Tipos de usucapião

Existem diferentes modalidades de usucapião, cada uma com requisitos específicos. As mais comuns são:

• Usucapião ordinária: Requer 10 anos de posse contínua e ininterrupta, com justo título e boa-fé. Esse tipo de usucapião é utilizado quando o possuidor tem algum documento que comprova a intenção de adquirir o imóvel, como um contrato de compra e venda.
• Usucapião extraordinária: Não exige justo título nem boa-fé, mas requer 15 anos de posse contínua e ininterrupta. O prazo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver feito obras ou serviços que valorizem o imóvel.
• Usucapião especial urbana: Destinada a imóveis urbanos de até 250 m², requer 5 anos de posse contínua e ininterrupta, utilizada para moradia própria ou de sua família, sem outro imóvel urbano ou rural em seu nome.
• Usucapião especial rural: Para imóveis rurais de até 50 hectares, requer 5 anos de posse contínua e ininterrupta, com exploração do imóvel como moradia e para o sustento da família.

Como funciona o processo de usucapião?

O processo de usucapião pode ser realizado de duas maneiras: judicial ou extrajudicial. A escolha entre uma dessas opções depende da situação do imóvel e da existência ou não de conflitos entre as partes envolvidas.

• Usucapião judicial: É o meio tradicional de solicitar usucapião, feito por meio de uma ação judicial. O possuidor deve ingressar com um processo no Judiciário, apresentando provas da posse prolongada, como testemunhas, contas pagas, e documentos que demonstrem o exercício de posse com ânimo de dono. O juiz analisará as provas e, se entender que os requisitos foram cumpridos, declarará o usucapião, reconhecendo a propriedade do imóvel ao possuidor.
• Usucapião extrajudicial: Introduzida pela Lei 13.465/2017, essa modalidade permite que o usucapião seja realizado diretamente em cartório, sem a necessidade de um processo judicial, desde que não haja litígio ou oposição por parte do antigo proprietário ou de terceiros. Nesse caso, o possuidor deve reunir os documentos necessários e apresentá-los no cartório de registro de imóveis, onde o procedimento será conduzido de forma administrativa.

Documentação necessária

Independentemente da modalidade escolhida, alguns documentos são essenciais para o processo de usucapião:

• Certidão de matrícula do imóvel atualizada
• Documentos pessoais do possuidor
• Comprovantes de posse, como contas de água, luz, IPTU, etc.
• Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por um profissional habilitado
• Declarações de vizinhos ou testemunhas que confirmem o tempo e as condições da posse

Passos para fazer o usucapião

1. Consultoria jurídica: O primeiro passo é buscar orientação de um advogado especializado em direito imobiliário, que poderá avaliar o caso e indicar a melhor estratégia.
2. Reunião de documentos: Coletar todos os documentos que comprovem a posse contínua e ininterrupta do imóvel, além de outras evidências que demonstrem o ânimo de dono.
3. Escolha do procedimento: Definir se o usucapião será judicial ou extrajudicial, de acordo com a situação do imóvel e a existência de eventuais conflitos.
4. Acompanhamento do processo: Seja na esfera judicial ou extrajudicial, é importante acompanhar cada etapa do processo, garantindo que todos os requisitos legais sejam atendidos.

Por que você deve saber sobre isso

O usucapião é uma ferramenta poderosa para regularizar a posse de um imóvel e transformá-la em propriedade legalmente reconhecida. No entanto, o sucesso desse processo depende do cumprimento rigoroso dos requisitos legais e da apresentação de provas sólidas. Contar com a orientação de um advogado especializado é essencial para garantir que todas as etapas sejam seguidas corretamente e que o direito à propriedade seja devidamente reconhecido.