O efeito MELI: Na onda do e-commerce, galpões logísticos têm menor vacância em uma década

Celular, roupa, itens de beleza e até carro: o brasileiro está cada vez mais acostumado a comprar pela internet. Os efeitos dessa mudança de comportamento são percebidos não apenas nos balanços das varejistas de e-commerce, mas também na cadeia de entrega de produtos.

Os galpões logísticos passaram por uma explosão de procura durante a pandemia. Quatro anos depois, essa tendência se consolida. Prova disso é que poucos galpões estão desocupados:a taxa de vacância do setor é a menor em 10 anos.

Os dados são de três das maiores consultorias de gestão imobiliária no país: CBRE, Cushman & Wakefield e Newmark. A CBRE aponta a taxa em 8,8%, a Cushman & Wakefield em 8,6% e a Newmark em 7,9%, todas considerando dados do terceiro trimestre deste ano.

No acumulado de 2023, a vacância média do setor estava em torno de 10%. Há uma década, a taxa era ainda mais elevada, na faixa de 24%.

“Desde a pandemia houve um aumento expressivo na demanda por galpões. O setor manteve o crescimento, e o que vemos neste ano é a maior entrada do e-commerce, que deve superar a indústria na ocupação de condomínios em breve”, avalia Mariana Hanania, diretora de pesquisa da Newmark no Brasil.

O setor de serviços ocupa 34,4% dos galpões AAA, segundo levantamento da Newmark. A indústria está em segundo lugar, com 33,8%, seguida pelo comércio, que ocupa 31,5%. O e-commerce lidera a categoria de comércio, com 58% de ocupação, superando o varejo tradicional, que tem 35% dos galpões ocupados.

O Mercado Livre é o principal ocupante, com 1,2 milhão de metros quadrados de área ocupada. Em segundo e terceiro lugares estão as asiáticas Shopee e Shein, com 242 mil e 215 mil metros quadrados, respectivamente.

Planos de expansão no setor logístico

Mesmo na liderança, o Mercado Livre planeja expandir sua presença no setor logístico. A empresa pretende inaugurar 11 novos centros de distribuição (CDs) até o fim de 2025, passando de 10 para 21 CDs em todo o Brasil. Seis deles devem ser entregues ainda este ano, como parte dos R$ 23 bilhões de investimentos anunciados em abril.

No mês passado, a Shopee também anunciou seu primeirocentro de distribuição fulfillmentno Brasil, na região metropolitana de São Paulo. Diferente de outros CDs de trânsito, essa modalidade mantém os produtos de maior demanda já armazenados, prontos para venda. A estratégia é focada em entregas rápidas, no mesmo dia ou no dia seguinte– e é uma das grandes apostas do e-commerce para fidelizar os clientes.

“As empresas asiáticas estão acelerando um cenário de consolidação. Quatro anos é pouco tempo para o mercado imobiliário, que geralmente tem ciclos de uma década”, observa Marcel Bordeaux, gerente de transações imobiliárias da Cushman & Wakefield.

A predominância do mercado de São Paulo é destacada pela Cushman, embora haja lançamentos em áreas de interesse, como Camaçari, na região metropolitana de Salvador. Segundo a Cushman, o preço médio de locação de galpões é de R$ 24,17/m² no Brasil, subindo para R$ 25,51/m² em São Paulo e alcançando até R$ 36,69/m² na Grande São Paulo.

“O mercado está em adaptação, mas o maior indicador de otimismo é a baixa vacância, que impacta a dinâmica de preços”, finaliza Bordeaux.

Os 5 prédios com m² mais caro da Faria Lima

1 /5Edifício Pátio Victor Malzoni foto: Leandro Fonseca data: 26/04/2021(O Edifício Pátio Victor Malzoni fica no coração da Faria Lima, no número 3477, e é o mais caro da região, com locações que podem chegar aos R$ 400 o m²)

2 /5Predio da Baleia na Avenida Brigadeiro Faria Lima, Itaim Bibi, São Paulo, SP Foto: Leandro Fonseca data: 11/08/2023(O Edifício Birmann 32 é facilmente reconhecido pela escultura metálica de 20 metros de uma baleia na frente do prédio. O preço das locações alcançam os R$ 370 por m².)

3 /5Edifício Plaza Iguatemi(O Plaza Iguatemi fica em frente ao shopping Iguatemi e tem lajes que podem atingir os R$ 360 por m².)

4 /5Edificio METROPOLITAN(O Edifício Metropolitan não fica localizado na Faria Lima, mas está a uma distância de apenas dois minutos da avenida, na rua Amauri, 255. Os valores de locação podem atingir os R$ 350 m².)

+ 1