Luxo na capital do agro: Goiânia já é o terceiro maior mercado imobiliário do País em VGV

O maior apartamento de Goiânia (GO) – e de todo o Centro-Oeste – é uma cobertura duplex de 1.362 metros quadrados, com piscina privativa de 25 m² e quatro suítes– sendo que a master, sozinha, ocupa 120 m².

Vendida por R$ 12 milhões, a mansão suspensa ocupa o 44º e o 45º andares do Epic City, que, quando concluído, será um dos edifícios mais luxuosos da capital goiana. O arranha-céu tem 172,85 metros de altura, e apartamentos que impressionam pelo tamanho: o menor tem 333 metros quadrados e o maior, com exceção da cobertura, vai até 875 metros quadrados. A entrega está prevista para o segundo semestre deste ano.

O suprassumo do luxo no mercado imobiliário goiano é também um retrato da dinâmica do alto padrão na cidade. Boa parte do dinheiro que roda em Goiânia vem do agronegócio – que cresceu 15% entre 2022 e 2023 e foi, mais uma vez, a locomotiva da economia brasileira, segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Mas nem só de agro vive a cidade. Localizada no coração do País,Goiâniase tornou o maior polo de serviços da região.Hospitais de ponta, escolas e universidades, pólo logístico, restaurantes e comércio atraem a elite da capital, do interior de Goiás e de estados vizinhos do Centro-Oeste e do Norte do País.

“Goiânia é o centro do interior do Brasil. Então, muitos empresários decidem morar aqui, ou trazer para cá suas sedes”, afirmou Felipe Melazzo, presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO).

Um exemplo disso vem do próprio Epic City. Segundo fontes ouvidas pela EXAME , a cobertura do arranha-céu foi adquirida pelo empresário Moisés Carvalho, sócio proprietário da Buriti Empreendimentos, que tem atuação em 17 estados do Brasil.

A região metropolitana de Goiânia é a que mais cresceu nos últimos 12 anos, segundo o IBGE, e o mercado imobiliário tem acompanhado o crescimento acelerado da cidade. Nos cálculos do FipeZAP, Goiânia é a segunda capital com maior alta acumulada nos preços de venda nos últimos 12 meses, atrás apenas de Maceió (AL).

Na última década, o valor geral de vendas (VGV) dos empreendimentos em Goiânia saltou 126%, de R$ 2,6 bilhões em 2014 para quase R$ 6 bilhões em 2023. Os dados são da pesquisa da Ademi-GO, realizada pelo Instituto Brain. Com o avanço do último ano, o mercado imobiliário goiano já é o terceiro maior do País em VGV, atrás apenas de São Paulo (SP) e Rio de Janeiro (RJ).

O luxo, por sua vez, tem um papel relevante nesse movimento. Entre as três maiores incorporadoras de Goiânia, duas são voltadas para o altíssimo padrão. A Opus foi líder em VGV em 2023, alcançando R$ 1,11 bilhão nos cálculos da Ademi-GO – feito inédito no mercado goiano. A City, sua principal concorrente, veio em terceiro lugar, com um VGV de R$ 680 milhões. Ela ficou atrás apenas da EBM, que atua majoritariamente no médio padrão.

A City é a incorporadora por trás do Epic, prédio com o maior apartamento de Goiânia, e detém também o recorde de maior preço por metro quadrado de um imóvel residencial. O recordista no preço vem de outro empreendimento da construtora, o City 23 Pininfarina, que vendeu sua cobertura de 633 metros quadrados por R$ 10,7 milhões – ou R$ 17 mil o metro quadrado. O preço médio do metro quadrado de luxo em Goiânia fica em R$ 13 mil, enquanto os imóveis comuns são, em geral, negociados a R$ 7,3 mil, segundo estimativas do FipeZAP.

Apesar do novo recorde, a capital goiana ainda tem um preço bastante atrativo se comparada às maiores capitais do Brasil, especialmente quando o assunto é o alto padrão. O preço médio do metro quadrado em São Paulo e no Rio de Janeiro fica na casa dos R$ 10 mil. Já os imóveis de luxo podem alcançar um valor de R$ 50 mil a R$ 80 mil por metro quadrado.

“São Paulo é uma cidade de 500 anos, onde os espaços são escassos e isso infla os preços. Goiânia, por outro lado, tem só 90 anos. E, sendo uma cidade jovem, aqui tudo cresce. O investimento imobiliário é mais barato e traz muito retorno”, defende João Gabriel Tomé, CEO da City.

Engenheiro, João fundou a City há 12 anos com o irmão gêmeo, Victor Tomé, que é arquiteto. Uma das apostas da incorporadora para conquistar a elite goiana é a possibilidade de personalização da planta do imóvel.

“Podemos mudar quase tudo: cor de bancada, tamanho de porcelanato, disposição dos quartos, alteração de todos os pontos elétricos e hidráulicos. O cliente chega com o projeto, avaliamos a viabilidade e se estiver tudo certo, na entrega das chaves as modificações já estão feitas”, conta Victor.

Outro chamariz são os prédios assinados por arquitetos renomados. O maior exemplo do portfólio é o City 23 by Pininfarina, que leva o nome do escritório de design da Ferrari, responsável pelo projeto do edifício. O 23 se refere à localização do prédio, na praça T-23, uma das mais bem cuidadas de Goiânia, que virou ponto de encontro de convivência de algumas das famílias mais ricas da cidade.

A praça T-23 foi inaugurada, por sinal, em um projeto de benfeitoria das construtoras que tinham edifícios no entorno – a Opus foi uma das incorporadoras a encabeçar o movimento. A líder do alto padrão goiano foi fundada há 19 anos por Dener Alvares Justino, atual diretor da incorporadora. O viés de comunidade é um dos principais trunfos da Opus, que aposta na construção de uma marca aspiracional para manter a liderança no mercado de luxo goiano.

“Nosso modelo construtivo é muito forte, fideliza o cliente e torna a marca um objetivo de desejo. O ciclo do nosso cliente varia de 5 a 7 anos: compra o primeiro e nos procura para upgrade ou downgrade – seja para si ou para um filho ou familiar”, argumenta Gabriel Santos, gerente comercial de lançamentos da Opus.

De olho em diferentes etapas da vida do cliente, a Opus oferece apartamentos de 43 m² na linha Gyro, de compactos, até imóveis maiores, que costumam rondar a faixa dos 350 metros quadrados. E, diferente da City, que estabeleceu parcerias de grife para seus designs, a Opus tem o arquiteto local Frederico Bretones assinando todos os seus projetos. “É algo que nos ajuda a manter a originalidade, reforçando a marca”, diz Santos.

No segmento residencial, os preços do metro quadrado da Opus podem chegar a R$ 12,5 mil. No entanto, o destaque mais recente do portfólio veio com um edifício comercial. O Atelier Opus rompeu a barreira dos R$ 20 mil por metro quadrado – primeiro empreendimento em Goiânia a superar a marca.Os espaços comerciais de 53 metros quadrados a 153 metros quadrados foram negociados de R$ 21 mil até R$ 23 mil por metro quadrado.

“Não existe nenhum edifício comercial na região de Alphaville, onde lançamos o Atelier. Foi um diferencial que deu bastante resultado”, comentou o gerente. A entrega do empreendimento está programada para dezembro de 2027.

Espigões e condomínios fechados

Seja no residencial ou comercial, Goiânia é uma cidade que cresce para cima. A verticalização é uma tendência mostrada no último censo do IBGE. Embora as casas ainda sejam dominantes – 70% dos goianos mora nesse tipo de imóvel – os apartamentos estão ganhando espaço. Em Goiânia, a porcentagem de residentes em apartamentos avançou forte entre 2010 e 2022, passando de 15% para 24,3%. A efeito de comparação, em Goiás a proporção subiu de 4,6% para 9%.

Os prédios altos, por sinal, são marca registrada da cidade. Ao caminhar por Goiânia, é possível ver os logos das construtoras estampando o último andar de cada espigão, como uma bandeira que marca o território. Uma exceção é o Kingdom Park Residence, que tem em seu topo o nome do próprio prédio. O empreendimento da Sim Engenharia é o prédio residencial mais alto do Centro-Oeste, segundo cálculos do órgão internacional CTBUH (Conselho de Edifícios Altos e Habitat Urbano). São 180 metros de altura e 50 pavimentos.

O edifício comercial mais alto da região também está em Goiânia. O complexo Órion une hotelaria, shopping, torre comercial e serviços de saúde – com a única unidade do Hospital Einstein do Centro-Oeste. Desenvolvido pela FR Incorporadora, tem 191,5 metros de altura e 44 pavimentos. Com Órion e Kingdom, Goiânia tem dois dos 10 prédios mais altos do Brasil.

Para além dos espigões, o mercado imobiliário de luxo está de olho também no loteamento de casas em condomínios fechados. Tanto Opus como City consideram esse mercado a nova frente de expansão de seus negócios na cidade. “A cidade não tem um player de loteamento focado no alto padrão. Acreditamos que é uma oportunidade de negócios interessante”, contaram os irmãos Tomé.

As duas incorporadoras querem acompanhar o crescimento de Goiânia – sem planos de expandir além das fronteiras da capital. Não é preciso: afinal, é para lá que o dinheiro está indo.