Uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pode abrir caminho para a devolução de valores pagos a mais no ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), tributo cobrado por municípios em transações imobiliárias. A corte definiu que as prefeituras não podem usar valores de referência definidos unilateralmente como base de cálculo do imposto.

Antes do novo entendimento, muitas cidades utilizavam como base o valor venal do IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) ou tabelas próprias, como a de valor venal de referência (VVR), em São Paulo.

Na prática, se o comprador declarava ter pago R$ 500 mil por um imóvel, mas a prefeitura calculava o ITBI sobre R$ 800 mil, a diferença podia ser cobrada sem contestação imediata. Agora, esse valor excedente pode ser questionado e, se considerado indevido, deve ser devolvido com correção pela taxa Selic.

“O Código Tributário Nacional prevê que a base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel, entendido como o seu valor de mercado. Antes da decisão do STJ, as prefeituras fixavam unilateralmente a base de cálculo por meio de critérios e tabelas próprias, muitas vezes desvinculados da realidade do mercado imobiliário. Era comum que o imóvel fosse avaliado por um valor significativamente superior àquele efetivamente praticado na transação”, afirma Amadeu Mendonça, especialista em direito imobiliário.

O advogado Marcelo Tapai, colunista da EXAME, concorda.

“Isso criava uma disparidade muito grande, pois o município não avalia os imóveis de forma individualizada, mas por região, e muitas vezes usando critérios pouco transparentes”, diz.

“Por exemplo, em uma mesma área, o valor de um imóvel bem conservado e com bom acabamento não é o mesmo de outro com a mesma metragem, mas em ruínas. Isso contraria a lei, pois o imposto deve incidir sobre o valor da transação e não sobre aquilo que a prefeitura ‘acha’ que vale.”

Ao julgar o Tema 1.113, o STJ fixou três teses principais: o ITBI não pode ter como base o valor venal do IPTU; o valor declarado na negociação tem presunção de veracidade; e o município só pode contestá-lo mediante abertura de processo administrativo.

Com a nova regra, o valor do ITBI deve ser aquele efetivamente pago e registrado na escritura, mesmo em casos de arrematação em leilão. “Se um imóvel foi comprado por valor abaixo do mercado em leilão, esse é o valor que deve ser considerado, ainda que seja metade do preço usual”, explica Tapai.

A decisão também veda o uso de qualquer tabela unilateral para fixação do imposto. “O Tribunal afastou expressamente a possibilidade de os municípios fixarem previamente a base de cálculo do imposto com base em valores de referência, bem como vedou a utilização do valor venal do IPTU como piso mínimo”, acrescenta Mendonça.

Como contestar o ITBI já pago?

A decisão tem efeito direto sobre milhares de compradores que fizeram transações nos últimos anos e pagaram o imposto com base em valores arbitrados, acima do real. O prazo para pedir a devolução é de até cinco anos após o pagamento.

Quem já quitou o imposto com base nos valores inflados pode contestar a cobrança por via administrativa ou judicial. “É possível entrar com uma ação para ter o valor pago a mais restituído, com correção. O prazo é de cinco anos a partir da data do pagamento. Passado esse prazo, perde-se o direito”, diz Tapai.

A orientação, segundo Mendonça, é começar por um pedido de revisão na própria prefeitura. “O contribuinte deve demonstrar que o valor declarado reflete o preço real da transação. Se não houver acordo ou se a prefeitura se recusar a devolver, a discussão pode ser levada ao Judiciário.”

O maior obstáculo, agora, é garantir que os municípios respeitem o que foi determinado. “Apesar de a decisão ser de aplicação obrigatória, ela não tem força de lei”, afirma o colunista.