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Depois de um ano de retração, os preços médios do aluguel residencial nos dois maiores mercados imobiliários do país, São Paulo e Rio de Janeiro, voltaram a subir no acumulado de 2021 e se aproximaram dos patamares pré-pandemia. É o que revela o Índice QuintoAndar, calculado pela maior empresa do país em aluguel e compra e venda de imóveis.

Os preços médios de novos aluguéis residenciais subiram 3,16% na cidade de São Paulo e 6,22% no Rio de Janeiro. No ano anterior, em 2020, esses indicadores haviam fechado em queda respectivamente de 5,44% e 2,00% por causa da crise econômica provocada pela pandemia.

Na comparação com os valores nominais de março de 2020, o preço médio do aluguel no Rio de Janeiro já está 2,2% acima do nível pré-pandemia, enquanto o de São Paulo ainda se encontra 6,4% abaixo.

Na capital paulista, essa média é puxada para baixo por apartamentos com um quarto e studios, cujos valores de aluguel ainda estão 13,4% abaixo dos patamares pré-pandemia.

O Índice QuintoAndar é calculado com base nos contratos de aluguel da plataforma digital do QuintoAndar efetivamente assinados e registrados em cartório, e não de anúncio, o que aumenta a sua precisão como termômetro do mercado doméstico. A startup tem mais de 50 bilhões de reais em ativos sob gestão em sua plataforma e cerca de 150.000 contratos ativos em mais de quarenta cidades do país.

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A alta na casa baixa de um dígito volta a evidenciar o que o mercado testemunha na prática: o chamado "índice do aluguel", o IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado), está caindo em desuso por estar desconectado da realidade da economia e da população, uma vez que 60% de sua composição vem do atacado e de preços dolarizados como o petróleo, a soja e outras matérias-primas não necessariamente relacionadas aos custos do setor.

No ano fechado de 2021, o IGP-M teve variação de 17,78%. No ano anterior, quando houve deflação no aluguel nos dois principais mercados do país, o indicador calculado pela Fundação Getulio Vargas havia subido 23,14%.

Em meio a esse contexto, o Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV IBRE) lança nesta terça-feira, dia 11, o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR/FGV).

O novo indicador será calculado com base em dados coletados de contratos assinados por inquilinos e locatários de quatro capitais: Rio de Janeiro, São Paulo, Porto Alegre e Belo Horizonte.

Tendência de recuperação dos valores

"Quando olhamos para os valores reais de contrato de aluguel fechados no mês de referência, como fazemos no Índice QuintoAndar, enxergamos uma valorização em São Paulo e no Rio de Janeiro em 2021, indicando uma recuperação do mercado imobiliário, ainda que a variação tenha sido menor que a inflação oficial [medida pelo IPCA]", disse Bruno Rossini, diretor de Comunicação do QuintoAndar, à EXAME Invest.

O executivo do QuintoAndar fez referência ao fato de que a recuperação apresentada fica abaixo da inflação ao consumidor projetada pelo mercado para o IPCA, pouco abaixo de 10% no ano passado. A variação exata será conhecida nesta terça-feira, dia 11 de janeiro, com a sua divulgação pelo IBGE.

Apesar dos percentuais mais baixos no acumulado do ano, a tendência é de recuperação nos valores e isso fica mais perceptível quando é analisada a trajetória do indicador mês a mês.

Em dezembro, o mercado residencial de aluguel manteve o aquecimento registrado nos últimos meses. Na capital paulista, o preço subiu 1,58% na comparação com novembro, para 36,55 reais o metro quadrado. Foi o quinto mês consecutivo de alta.

No Rio de Janeiro, por sua vez, a elevação foi de 0,78%, para 30,91 reais o metro quadrado. Foi o maior valor desde outubro de 2020.

Bairros: realidades distintas

Segundo Rossini, a análise das maiores e das menores variações por bairro aponta efeitos das mudanças de comportamento dos brasileiros das grandes cidades por causa da pandemia e do trabalho híbrido e remoto.

"Desde o início da pandemia, observamos o aumento de buscas por imóveis com mais espaço e mais afastados dos centros e em bairros com oferta diversificada de serviços. Tanto em São Paulo como no Rio de Janeiro, boa parte dos bairros mais valorizados em 2021 possui essas características", afirmou o diretor da startup.

Na zona leste de São Paulo, bairros como Jardim Anália Franco e Vila Carrão tiveram a maior valorização em contratos novos de aluguel -- o aumento foi de 17,1% em doze meses no primeiro caso.

"Já os bairros apontados como mais desvalorizados são habitualmente reconhecidos pelos preços elevados e imóveis no formato studio, justamente fatores dos quais boa parte das pessoas abriu mão durante o período de isolamento social."

"Além disso, são bairros mais próximos dos centros empresariais, muitos destes em regime de trabalho remoto ou híbrido, o que impacta a demanda da região", completou o executivo.

Dois exemplos são os bairros de Santo Amaro, próximo à região empresarial da Berrini, e da Vila Nova Conceição, historicamente um dos mais valorizados da capital paulista: eles tiveram desvalorização de 16,1% e 13,1% no ano passado, respectivamente.

A mesma discrepância foi verificada no Rio de Janeiro: o bairro do Recreio, na zona oeste, que se localiza depois da Barra da Tijuca para quem vem da zona sul, teve valorização de 23,4% no metro quadrado para aluguel em 2021.

Na outra ponta, Santa Tereza, próxima ao centro, teve queda de 15,1% no preço médio do aluguel.