Os Certificados de Recebíveis Imobiliários e Certificados de Recebíveis do Agronegócio, mais conhecidos como CRI e CRA, vem ganhando cada vez mais espaço no mercado por oferecerem pagamentos fixos regulares, maior diversificação para o portfólio e isenção de Imposto de Renda.

Desse modo, sendo o CRI e CRA exclusivos para a classe de ativos de renda fixa, o foco está na preservação de capital e uma fonte estável de renda, onde os emissores típicos incluem governos e corporações.

O que é CRI e CRA?

Primeiramente, é preciso entender que CRIs e CRAs são classificados como títulos de renda fixa securitizados. As securitização de renda fixa são simplesmente títulos de dívida, na forma de repasses, garantidos por empréstimos, pagamentos de arrendamentos ou rendimentos futuros, convertidos em títulos que podem ser negociados pelos investidores.

Em outras palavras, CRI e CRA são títulos de renda fixa de crédito privado que correspondem a promessas de pagamentos futuros envolvendo imóveis ou receitas de crédito recebidas para financiar projetos do agronegócio.

A lógica por trás do CRI e CRA 

CRI 

Digamos que você queira comprar uma casa nova e, para isso,  busca por uma construtora. Não possuindo capital necessário para arrematar a casa de uma vez, a construtora recomenda o financiamento junto ao banco, o que resultará no ganho de principal e juros ao longo do prazo do empréstimo para as organizações. 

No entanto, dado que o prazo médio do financiamento imobiliário é de 30 anos, o financiamento da construção com base nesse modelo gera um retorno de capital muito lento.

Assim, alternativamente, a construtora “compila” os pagamentos futuros que deve receber e vender no mercado de capitais na forma de CRI, como forma de liberar parte do capital para novos empreendimentos. 

Como resultado, a construtora então continua a ganhar dinheiro organizando e realizando novos financiamentos imobiliários. Em suma, a securitização fornece um mecanismo para as construtoras removerem ativos de seus balanços, aumentando assim o pool de capital disponível.

CRA

Apesar das semelhanças, a diferença entre CRI e CRA está na origem dos recebíveis securitizados. Para fins do CRA, esses empréstimos são lastreados em empréstimos relacionados à produção, comercialização, beneficiamento ou industrialização de produtos, insumos ou máquinas do agronegócio.

CRI e CRA: Funcionamento no mercado 

Os investidores interessados em CRI e CRA podem comprar os ativos através de uma corretora. Feito isso, basta transferir seu dinheiro para a conta para começar a investir. 

Contudo, é importante frisar que o investidor tenha atenção aos CRIs e CRAs que planejam investir, analisando com cautela os rendimentos, gerenciamento de risco e perfil de investidor. 

Além disso, no que se refere a rentabilidade de CRI e CRA, é importante destacar que há diversas opções, dentre elas: 

• Misto: garantido o pagamento de uma tarifa única mais IPCA ou IGP-M acumulado no período;

• Prefixado: o valor a receber é definido na aplicação, a taxa fixa é pré-especificada;

• Pós-fixado: no investimento pós-fixado, a taxa de retorno segue um percentual da performance do CDI durante o período do contrato.

Uma vez selecionados os CRI e CRA, os investidores devem reivindicar suas reservas, indicando à corretora quantos títulos pretendem comprar. Isso deve ser feito dentro de um chamado “período de espera”, geralmente algumas semanas, dedicado a esse procedimento.

Ao final desse período, a instituição que organizou a oferta divulgará o preço final do certificado e o número de certificados que cada investidor conseguiu obter.

Além disso, os investidores podem se interessar por certificados que já estão em circulação no mercado secundário, ou seja, certificados que foram oferecidos no passado e atualmente estão disponíveis apenas para outros investidores.

Vantagens e desvantagens do CRI e CRA

Dentre as vantagens podemos citar: 

Variedade de títulos

Quando falamos de CRIs e CRAs, há muitas opções de prazos, emissores, fluxos de pagamento e índices nessas emissões, dando a qualquer investidor acesso a ativos, com objetivos e horizontes distintos.

Liquidez

Os mercados secundários para CRIs e CRAs vêm se desenvolvendo nos últimos anos, permitindo que os investidores saiam das negociações antes que expirem. Em outras palavras, deixando o mercado mais líquido. 

Tributação 

As principais vantagens do CRI e CRA são a rentabilidade e a isenção do imposto de renda, tornando a remuneração líquida. Em suma, as emissões de CRI e CRA são isentos de IR para o investidor pessoa física.

Contudo, há algumas desvantagens potenciais:

Risco de pré-pagamento

Sempre há o risco de que os mutuários façam pagamentos mensais acima do esperado ou paguem antecipadamente. Eles também podem pagar por refinanciamento, sendo mais comum quando as taxas de juros caem.

Risco de taxa de juros

O CRI e o CRA às vezes apresentam um risco de taxa de juros mais alta, pois o preço do título pode cair quando as taxas de juros aumentam.

Risco de crédito e inadimplência

Se os mutuários não fizerem seus pagamentos de juros e principal, os investidores sofrerão perdas. O nível de risco depende da força do mercado e de quando o empréstimo foi emitido.

Risco de extensão

Há também o risco de que o mutuário decida não pagar antecipadamente como originalmente pretendido. Quando isso acontece, o título pode vir com um cupom abaixo do esperado devido ao menor capital. Isso geralmente acontece quando as taxas do Tesouro começam a subir.

Conferindo os riscos 

Todos os investimentos envolvem risco, incluindo possível perda de capital. Os preços e rendimentos dos títulos lastreados em CRI e CRA serão afetados por mudanças nas taxas de juros e pagamentos antecipados.

Durante períodos de queda das taxas de juros, os pagamentos antecipados de capital tendem a aumentar à medida que os mutuários refinanciam a taxas mais baixas; portanto, os investidores podem ser forçados a reinvestir o principal devido a taxas de juros mais baixas, reduzindo a receita.

Além disso, os preços dos títulos normalmente se movem na direção oposta das taxas de juros. Com isso, CRIs e CRAs podem ser afetados por mutuários que não pagam juros e principal no vencimento.

Os títulos lastreados em CRIs e CRAs percorreram um longo caminho ao longo dos anos, tornando-se um investimento mais seguro hoje do que era no passado devido ao aumento da regulamentação do setor financeiro.

Em suma, não há investimento sem risco. Antes de investir em CRI e CRA, o investidor deve estar sempre familiarizado com os potenciais riscos e recompensas.

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