Em março passado, sob ameaça de fechamento da economia com a segunda onda de casos e de mortes por covid-19, as incorporadoras brasileiras colocaram um pé no freio nos planos de lançamentos de imóveis. Sem saber se novas restrições fechariam os estandes de vendas, e pressionadas por uma alta de custos nos materiais de construção, as empresas do setor imobiliário decidiram esperar a tormenta passar.

Foi nessa época que a Yuny, incorporadora paulista focada em imóveis de médio e alto padrão, congelou os planos de abrir capital na bolsa e segurou o calendário de lançamentos. A empresa diz que o pé no freio esteve mais relacionado a dificuldades para conseguir licenças com os órgãos públicos do que com as incertezas da pandemia.

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Passado o pior momento, a incorporadora retomou os planos no segundo semestre e planeja lançar sete projetos com cifra equivalente a 1,5 bilhão de reais em VGV (Valor Geral de Venda). O IPO, por outro lado, segue na geladeira.

"Nosso objetivo é lançar todo plano de voo ainda em 2021. Tivemos alguma demora nas aprovações com a prefeitura, o que causou o acúmulo de projetos no segundo semestre, mas estamos bastante confiantes no momento especial que o setor de imóveis vive", diz Marcelo Yunes, fundador e CEO da Yuny.

Entre os lançamentos estão dois empreendimentos de alto padrão no coração do Itaim Bibi, uma das regiões valorizadas da cidade de São Paulo, onde o preço do metro quadrado passa dos 30.000 reais. Um desses empreendimentos, localizado na rua Joaquim Floriano, já vendeu 40% das unidades.

Pressão de custos

Nos 12 meses até agosto, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que mede a variação do preço de materiais e mão de obra da construção, acumula alta de 17,05%.

Além de retratar a inflação de materiais como aço, cabos, tijolo, cimento e muitos outros, o INCC também tem impacto direto sobre o preço dos imóveis. É esse o índice que reajusta o valor de imóveis na planta ou em construção (tanto os que já foram vendidos quanto os que estão em estoque ou em fase de lançamento).

Para tentar fazer frente à alta dos custos de materiais e serviços, o CEO conta que a Yuny antecipou compras e garantiu que não houvesse falta de insumos para colocar os prédios de pé. Por outro lado, Marcelo Yunes admite que parte do custo já foi repassado para o valor dos imóveis, que subiram gradativamente nos últimos meses e que devem ter mais algum tipo de reajuste daqui pra frente.

"Temos uma preocupação com a pressão de custo, para que esse efeito inflacionário seja controlado e só em último caso repassado para a venda. De maneira geral, nossos clientes, principalmente os de projetos de médio e alto padrão, têm absorvido bem (o reajuste dos valores dos imóveis)", conta Marcos Yunes, também fundador da Yuny e presidente do conselho de administração.

Atualmente, 80% das vendas da incorporadora estão concentradas no segmento de média e alta renda, abarcado na marca Yuny. Outros 20% estão sob o guarda-chuva da apê55, marca do grupo dedicada aos projetos do Casa Verde e Amarela, antigo Minha Casa Minha Vida.

Ao contrário do segmento de alta renda, cujos preços podem ser reajustados de acordo com as condições do mercado, os imóveis do programa Casa Verde e Amarela possuem um limite de preço -- mesmo nas faixas 2 e 3, que atendem a famílias com renda de até 7.000 reais.

Além disso, incorporadoras e construtoras que lançam empreendimentos no espectro do programa federal vez ou outra enfrentam atrasos nos repasses de recursos para a construção das unidades.

Questionado sobre essas duas dificuldades, Marcos minimizou a preocupação: "Ao contrário de outras construtoras que concentraram a maior parte dos lançamentos no Casa Verde Amarela, nós temos uma parcela pequena dos lançamentos focada nesse perfil, por isso não sentimos tanto a pressão de custo e dos repasses".

Juros subindo

Além do aumento dos preços, quem deseja comprar um imóvel financiado também passou a encontrar juros mais altos. Desde o mês passado, os principais bancos privados anunciaram aumentos nas taxas do crédito imobiliário, em razão da escalada da Selic, referência para os juros no país.

Apesar disso, os donos da Yuny acreditam que o custo do crédito seguirá competitivo o suficiente para continuar norteando a decisão de compra da casa própria. O CEO da incorporadora lembra que os bancos estão subindo os juros em um ritmo mais lento do que a própria alta da Selic.

"O patamar está subindo, mas ainda é saudável. Continuamos a ver os juros como um acelerador para as vendas", ameniza Marcelo, CEO da Yuny.

IPO na geladeira

A Yuny foi uma das dezenas de empresas do setor imobiliário que entraram na fila para abrir capital na bolsa brasileira em 2020. A incorporadora entrou com o processo de IPO na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) em agosto do ano passado, mas em março deste ano decidiu desistir da empreitada.

Para os executivos da Yuny, embora o processo esteja formalmente na geladeira, a ideia não está 100% descartada.

"Se formos avaliados em múltiplos interessantes, estamos prontos para acessar o mercado de capitais. Já temos registro na CVM para nos tornarmos uma companhia aberta, temos uma governança robusta e nossos processos de auditoria estão prontos, aguardando somente um momento interessante", explica Marcelo Yunes.

Para compensar os recursos que não vieram, a incorporadora buscou dinheiro com um fundo de investimentos, com um gestor de patrimônio (family office) e teve aporte da própria família Yunes.