Custo da construção deve manter imóveis em alta

São Paulo – Os custos de construção continuarão a pressionar os preços dos imóveis nos próximos anos, segundo o vice-presidente da Racional Engenharia, Marcos Santoro. O executivo, que atua no setor de construção há mais de 30 anos, diz que não há como os preços da mão de obra, dos equipamentos, dos terrenos e dos materiais de construção se acomodarem com a Copa, as Olimpíadas, o boom imobiliário e as grandes obras de infraestrutura que precisarão ser realizadas nos próximos anos. Todas essas pressões de preço inevitavelmente terão impacto no valor final cobrado pelos imóveis, afetando compradores e investidores. Leia a seguir os principais trechos da entrevista:

EXAME.com – O setor de construção tem se queixado de todos os tipos de gargalos. O que está acontecendo?

Santoro - O Brasil não está preparado para a atual fase do mercado. Estou nesse setor de construção desde o início da década de 80 e, de lá para cá, passamos por várias crises. Nunca tivemos um ciclo de vários anos positivos como agora. Durante os anos ruins, quase ninguém se interessava por engenharia civil. Meus próprios filhos decidiram seguir outras carreiras. O resultado é que hoje há falta de mão de obra. O problema pode ser observado em todos os níveis. Não há engenheiros nem técnicos suficientes. Pedreiros e outros funcionários de obra com experiência ganham hoje o dobro do que recebiam há cinco anos. Os preços dos terrenos estão nas alturas. As empresas que fornecem equipamentos para o setor de construção estavam numa situação de penúria há uns cinco ou seis anos. Agora temos que pegar uma fila de três a quatro meses para conseguir alugar uma máquina porque elas não conseguem dar conta da demanda. Acredito que nossos custos tenham subido cerca de 50% nos últimos cinco anos. Esse valor precisa ser repassado para os clientes que nos encomendam as construções, o que pressiona os preços do mercado imobiliário como um todo.

EXAME.com - Os custos tendem a continuar em alta?

Santoro - O Brasil terá de entregar nos próximos anos estádios para abrigar a Copa e as Olimpíadas. A infraestrutura do país carece de melhorias, o que também implica em grandes obras. Com os incentivos do governo para reduzir o déficit habitacional, o setor de imóveis residenciais também passa por uma excelente fase. A Racional Engenharia não atua em nenhum desses segmentos. Somos especializados em construir imóveis para empresas, como torres de escritórios, shopping centers, fábricas ou galpões de logística. Mas terei de disputar com todos os outros segmentos da construção civil quando tiver de contratar um funcionário, alugar um equipamento ou comprar material de construção. Com tanta demanda, não acho possível que os custos parem de subir.

EXAME.com - Mas não vai chegar um ponto em que os preços estarão tão altos que inviabilizarão o desenvolvimento de novos projetos?

Santoro - Uma hora, isso deve acontecer. O problema é que ninguém sabe onde está esse ponto. A Racional Engenharia, por exemplo, deve faturar cerca de 1 bilhão de reais neste ano no setor de construção. Se fôssemos mais agressivos e não nos preocupássemos com a qualidade e o cumprimento dos prazos de entrega das obras, poderíamos tocar projetos suficientes para faturarmos o dobro, tamanha é a demanda atual. Já em outros segmentos, eu começo a enxergar uma oferta excessiva que talvez não encontre demanda. Não sou especialista no segmento residencial, mas quando abro os jornais do final de semana, vejo o tanto de lançamentos de imóveis residenciais na cidade de São Paulo e analiso os preços que estão sendo pedidos, não enxergo uma trajetória de crescimento sustentado. No setor de shoppings, todas as semanas algum empreendimento é lançado no estado de São Paulo. Outro segmento em que podemos estar próximos de uma sobreoferta é o de salas e escritórios comerciais. Não acho que os preços podem continuar subindo como no ano passado sem que haja uma redução na demanda em breve. Na verdade, acho que os preços já começam a dar sinais de acomodação.

EXAME.com - O que a Racional vai fazer quando o mercado virar?

Santoro - Na verdade, a gente já vem se preparando. Sempre que surge uma crise, o segmento de construção é o primeiro a parar e o último em que se observa a retomada. É natural que as empresas adiem investimentos em momentos de incerteza ao menos até que o cenário comece a melhorar. Em geral, as obras só recomeçam quando as empresas percebem que quase já não há mais capacidade ociosa para suprir a demanda em alta. Estamos no mercado de construção há 40 anos e sabemos que as coisas funcionam assim. Então em meados da década passada decidimos que era hora de nos dedicarmos a outra atividade que continuasse a apresentar resultados positivos nos ciclos ruins da construção. Foi aí que decidimos atuar no segmento imobiliário como investidores.

EXAME.com - Como assim?

Santoro - A Racional Engenharia criou uma divisão para construir imóveis próprios que depois seriam alugados. É um negócio totalmente diferente porque precisamos de muito capital imobilizado, enquanto na construção quem entra com todo o dinheiro para a obra é quem nos contrata. Se por um lado tínhamos que resolver esse problema de levantar financiamento para as obras, por outro passamos a ter receitas praticamente garantidas quando a construção vier a enfrentar crises. Outra vantagem é que ao começarmos a pensar nós mesmo nas características de um imóvel interessante para as empresas que precisam alugar espaços, acho que nos aprimoramos como construtora porque passamos a entender melhor o que nossos clientes precisam. Nenhum de nossos concorrentes atua dessa maneira.

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EXAME.com - Em que imóveis vocês investiram?

Santoro - Construímos o complexo empresarial RioCidadeNova, na região central da capital fluminense. Trata-se de um centro de convenções e de duas torres de escritórios com mais de 30.000 metros quadrados de área locável. Uma das torres foi construída sob medida e inteiramente alugada para a SulAmérica. Com os recebíveis do contrato de locação fechado com a empresa, montamos um CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), vendemos ao mercado o direito de receber esses aluguéis por um determinado período de tempo e obtivemos o dinheiro necessário para erguer a outra torre. Hoje as duas estão inteiramente locadas, os aluguéis nos geram renda e também ganhamos com a valorização dos imóveis no Rio.

EXAME.com - A Racional já fez algum outro imóvel para locação?

Santoro – Inauguramos na última quinta-feira (26/05) a fase final do Centeranel Raposo, localizado no entroncamento do Rodoanel com a rodovia Raposo Tavares, a poucos km de São Paulo. São mais de 100.000 metros quadrados de área locável. Os principais locatários são varejistas que precisam manter abastecidas suas lojas em São Paulo e necessitam de um local de fácil acesso para guardar os produtos. A primeira fase do centro logístico já está em operação desde o ano passado e foi locada inteiramente para o Pão de Açúcar. Várias outras empresas começam a operar lá agora. No total, 80% dos espaços já estão alugados. Investimos mais de 200 milhões de reais nesse centro logístico e será possível obter um retorno superior a 1% ao mês em aluguéis.

EXAME.com – Nesse caso, como vocês financiaram a construção?

Santoro - Uma parte foi com capital próprio e outra veio do BNDES. Eles financiam a construção desse tipo de imóvel, assim como hotéis e hospitais. O banco é bem criterioso quando se trata de imóveis na planta. Apesar de toda a certeza que tínhamos de que haveria demanda por esse tipo de espaço em São Paulo, o processo de aprovação do empréstimo levou mais de cinco meses.

EXAME.com - Qual é o próximo projeto do braço imobiliário da Racional?

Santoro - Temos um projeto para construir o Centeranel Viracopos, outro centro logístico ao lado do aeroporto de Viracopos, nas proximidades de Campinas. As empresas que desembarcam cargas pelo aeroporto precisam de um espaço para guardá-las. Serão 75.000 metros quadrados de galpões que também poderão servir de solução logística para as empresas que atuam na região. Ainda não começamos a fase de construção, mas estamos bem empolgados com o projeto.

EXAME.com - Algum desses imóveis pode servir de lastro para a constituição de um fundo imobiliário no futuro?

EXAME.com – A resposta é "não" se a gente considerar os imóveis que já foram construídos. Mas no futuro podemos avaliar a constituição de um fundo se essa se mostrar uma forma viável de financiar a construção de outros imóveis. A incorporadora JHSF está erguendo três torres bem próximas ao shopping Cidade Jardim, em São Paulo, e decidiu seguir um caminho como esse. Quem investe nesse fundo deles recebe um retorno garantido parecido com o CDI até que a construção seja concluída. Depois o investidor perde a garantia e passa a ser remunerado de acordo com os aluguéis. Pareceu um modo bem interessante de financiar um projeto imobiliário.