Como vistoriar um imóvel para evitar problemas após a compra

São Paulo – Comprar um imóvel é uma decisão grande e cara. E por mais que à primeira vista o comprador possa se apaixonar por um apartamento e querer fechar negócio imediatamente, o mais inteligente é uma vistoria minuciosa, tanto no imóvel quanto na documentação, para não acabar levando gato por lebre. Você sabe o que você realmente estará comprando? A metragem do imóvel é aquela mesmo? O vendedor pode de fato vendê-lo a você?

Para não cair em armadilhas, tenha em mãos uma cópia da escritura, da matrícula e da capa do IPTU do imóvel. Alguns corretores podem não querer que você tenha acesso à documentação para não identificar o proprietário e acabar entrando em contato diretamente com ele. Se for o caso, peça apenas uma cópia da parte da documentação que traz os dados que você precisa ver.

Saiba para onde olhar para evitar problemas depois da compra:

1. Verifique se a área informada é aquela mesmo

O que interessa saber é a área útil do imóvel, isto é, a área do imóvel da porta para dentro, que de fato será usada pelos moradores. Muitas vezes os proprietários informam apenas a área total, tanto nos anúncios ou quanto para os corretores. Só que a área total inclui, além da área útil, as frações das áreas comuns pertencentes àquele imóvel.

Dessa forma, um imóvel anunciado por 150 m2 pode, na verdade, ter apenas 100 metros quadrados na sua área interna (área útil). Só que é a área útil o fator mais importante para se calcular o preço do metro quadrado e fazer a comparação com o preço do metro quadrado de outros imóveis na mesma região.

Você deve verificar a área útil na documentação do imóvel. Mesmo assim, às vezes a área útil que consta na documentação é um pouco diferente da área útil real. “Para ter certeza absoluta da área útil que se está comprando, o jeito mais fácil é levar um arquiteto ou engenheiro para medir o imóvel, mas tem que ver se isso cabe no orçamento”, diz Daniele Akamine, advogada e sócia-proprietária da consultoria imobiliária Akamines.

2. Descubra se o imóvel vem com vaga e conheça o espaço

Ao visitar o imóvel, visite também as vagas de garagem e procure saber como elas são divididas. A vaga é demarcada? Ou é de quem chegar primeiro? Sorteada de tempos em tempos? Há vagas presas? Quão ruins são as piores vagas que podem acabar caindo para você?

Verifique ainda na documentação se o imóvel de fato vem com aquelas vagas. O consultor imobiliário Alex Strotbek, consultor imobiliário do escritório Areal Pires Advogados, lembra que imóveis mais antigos podem ter uma documentação separada para a vaga de garagem, que tem escritura, matrícula e IPTU próprios. Nesses casos, é preciso saber se essa vaga também será vendida para você e, em caso positivo, pedir também a documentação referente a ela. “Quando a vaga é separada, o dono do imóvel precisa pagar dois IPTUs, um para o imóvel e outro para a vaga”, diz Strotbek.

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3. Faça um inventário de tudo que você vai levar na compra

No caso de um imóvel usado, verifique junto ao proprietário o que de fato ele está vendendo. Você vai comprar tudo que está no imóvel, ou ele vai retirar alguma coisa? Alex Strotbek diz que isso é importante porque às vezes o imóvel tem itens que o comprador acha que vão ficar, mas que o vendedor pretende tirar, como um ar condicionado, um armário de cozinha, lustres ou um varal na área de serviço.

“Pode parecer besteira, mas eu já vi brigas acontecerem por causa de uma duchinha de banheiro, que o vendedor tirou, deixando dois buracos na parede do novo morador”, observa Strotbek. Justamente esse exemplo deixa clara a gravidade da situação: a retirada de certos itens do imóvel pode mudar completamente seu planejamento financeiro para reformas e compra de móveis.

Por isso, o consultor aconselha que se faça um inventário de tudo o que vem incluído na compra do imóvel, informando-se também o que será retirado. Esse laudo será anexado à promessa de compra e venda.

No caso de imóveis de lazer, como casas de sítio, de fazenda ou de praia, isso pode ser ainda mais importante, pois muitos móveis são planejados e precisarão ficar. “As partes podem adotar o conceito de porteira fechada, que prevê que tudo que está dentro do imóvel será vendido junto, com exceção de objetos de uso pessoal”, observa Strotbek.

4. Verifique se o imóvel e os proprietários não têm dívidas e outras pendências

A matrícula do imóvel traz todas as situações pelas quais aquele bem já passou. Por meio dela é possível saber se há alguma penhora sobre o imóvel, se ele está em inventário, se é alvo da partilha de um divórcio etc. Esse documento também informa quem são os proprietários, e isso não é trivial: só o proprietário pode vender o imóvel a você, e todos os proprietários precisam autorizar a venda.

Convém verificar se a pessoa com quem você está tratando é de fato o dono do imóvel, ou se é um esperto tentando vender um imóvel para um parente, por exemplo; ou ainda, se essa pessoa não tem um cônjuge que desaprova a venda.

Para fazer essas verificações, é preciso pedir a matrícula atualizada do imóvel em cartório. Peça também as certidões negativas dos proprietários, para checar se eles não têm pendências que possam afetar aquele patrimônio posto à venda.

“Ao comprar um imóvel, é bom ter a ajuda de um advogado especializado na área de direito imobiliário, que conheça bem essa parte de documentação e olhe o contrato”, orienta Daniele Akamine.

5. Não visite o imóvel em apenas um período do dia

Esteja o imóvel pronto ou em construção, visite a região onde ele se localiza no meio da manhã, no meio da tarde e à noite, aconselha Alex Strotbek. Assim, você pode descobrir como é o movimento da região em cada horário, o que é especialmente importante à noite. Pode ser que uma região que parece tranquila seja bagunçada e barulhenta à noite, ou ainda que uma região aparentemente movimentada seja escura e deserta.

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O consultor aconselha ainda a fazer o trajeto do local onde fica o imóvel até o trabalho pela manhã, em um dia de semana, para saber quanto tempo você levaria com aquele trânsito – e também qual o nível de estresse para a sua locomoção. Escolha um dia no fim do expediente para fazer o mesmo com o trajeto de retorno.

Se o imóvel estiver pronto, visite-o também nos três períodos do dia para ver a posição do sol e checar se ele é muito quente ou muito frio.

6. Se for apartamento, converse com o porteiro e o zelador

Para Strotbek, esse é o melhor jeito de saber se a rua alaga, se falta luz com facilidade quando chove (por um problema da região ou do próprio prédio), se há problemas de infiltração no prédio, entre outros problemas que os moradores só costumam descobrir depois que moram no local há algum tempo.

Se houver algo que você detesta na sua moradia atual, não se esqueça de perguntar ao porteiro ou ao zelador se aquele prédio tem o mesmo problema. “O comprador não pode ter preguiça ou vergonha de perguntar, porque ele pagará por isso depois”, diz o consultor.

7. Descubra se as paredes são de alvenaria

Se você está comprando um imóvel mais novo, é possível que alguns detalhes do acabamento deixem a desejar. Mas o que atormenta mesmo os moradores de empreendimentos novos é a questão da privacidade. Ouve-se tudo o que acontece em volta, principalmente do seu vizinho de cima.

Quanto a isso, não há muito que se fazer, embora em certos casos você possa reforçar o teto. Mas Alex Strotbek orienta o comprador a sempre checar se as paredes internas são de alvenaria ou de drywall, que permitem que o som vaze com mais facilidade.

8. Cuidado com o apartamento decorado

No caso da compra de um imóvel na planta, é bom não se empolgar com o apartamento decorado. Os arquitetos usam diversos recursos de decoração para fazer os ambientes parecerem mais amplos, mas não necessariamente os seus móveis vão caber ali daquela maneira. Tenha em mente que o apartamento decorado serve para você ter uma ideia de como será o ambiente habitado, mas nunca se esqueça da área útil que você está comprando.

Vídeo: Que cuidados tomar ao visitar um apartamento decorado?

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