Nos últimos dois anos, o mercado imobiliário apresentou um forte ritmo de expansão impulsionado pelas taxas de juros mais baixas da história e pelas mudanças de comportamento provocadas pela pandemia, que mudou a perspectiva do brasileiro sobre o imóvel. A expectativa para 2022 é menos otimista, uma vez que os juros voltaram a subir após a Selic passar de 2% para 9,25% ao ano e a inflação na casa de dois dígitos tirar o poder de compra do consumidor.

Comprar um imóvel no próximo ano será um desafio maior. Entretanto especialistas ouvidos pela EXAME Invest afirmam haverá boas oportunidades, com preço justo e boas condições de pagamento.

Tiago Galdino, CFO (executivo-chefe financeiro) do Imovelweb, um dos maiores portais de imóveis do país, explica que o mercado imobiliário tem comportamento pendular. “Neste momento, estamos em um platô. O que não sabemos ainda é se estamos no início de um novo ciclo de crescimento ou se bateremos no vale.”

Pedro Henrique Tenório, economista do DataZap+, afirma que o cenário é de desaceleração e que a expectativa é que haja uma queda de até 6% no ano. “Atingimos o pico em agosto. Com as condições macroeconômicas, tanto as vendas como o financiamento reduziram. Se as vendas crescerem, será em ritmo menor e abaixo do pico.”

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A mudança no mercado imobiliário começou a quando a Selic bateu em 7% ao ano, em outubro. Galdino afirma que a cada dois pontos percentuais que a taxa de juro aumenta, os bancos fazem um reajuste nas taxas ao consumidor. “Não há como o mercado não repassar a alta da Selic.”

A exceção é a Caixa, banco que responde por cerca de dois terços do crédito imobiliário do país e que afirmou que não reajustaria as linhas de crédito imobiliário neste ano.

“No caso da Caixa, existe um interesse político. O banco está no ápice de lucro e tem um colchão para manter a decisão de não subir os juros. O que é uma excelente notícia para o mercado imobiliário, já que freia o reajuste dos outros bancos.” Ele acredita que, não fosse a decisão da Caixa, o reajuste dos outros bancos seria mais agressivo.

Tenório acrescenta ainda que, apesar de a Selic ter subido para 9,25% ao ano, ela segue em patamares atrativos ao consumidor. “A Selic está em um nível médio se analisarmos as taxas de 2010 para cá. A melhor coisa que o consumidor pode fazer é procurar o produto certo. Há taxas atreladas à Selic e à inflação. São as mais arriscadas.”

Crédito imobiliário: o que esperar

O crédito imobiliário tem sido a grande estrela do setor. Os empréstimos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) acumularam 206,86 bilhões de reais entre dezembro de 2020 e novembro deste ano, um aumento de 79,6% em 12 meses, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Os financiamentos batem recordes consecutivos. Mas o que esperar para 2022?

Para Cristiane Portella, presidente da Abecip, os financiamentos devem seguir em montante elevado em 2022, mas abaixo do registrado em 2020 e 2021. “Podemos ter uma queda entre 5% e 10% do volume financiado, mas as taxas de juros ainda estão abaixo de dois dígitos e seguem atrativas. Ainda melhor do que no período pré-pandemia.”

A expectativa consensual do mercado é que a Selic continue a subir até março de 2022, chegando a um patamar entre 11,50% e 12% ao ano. Para quem financiar um imóvel no início do ano, a taxa acaba sendo travada por um período de cerca de 30 anos, prazo máximo do financiamento. Mas isso não significa necessariamente um empecilho.

Portella destaca que, caso a taxa volte a cair no segundo semestre do ano ou mesmo em 2023, o consumidor consegue fazer a portabilidade de financiamento para um banco que ofereça uma taxa de juros mais atrativa. "Nesses casos, ele consegue negociar com o próprio banco. Ninguém quer perder cliente. A outra opção é a portabilidade."

Preços e lançamentos: o que esperar

O estoque de imóveis no país está controlado, o que significa que o consumidor não deve esperar uma queda nos preços ao longo do próximo ano, pois não há unidades sobrando. Vale lembrar que, quando há excesso de imóveis, os preços caem. Além disso, as incorporadoras irão antecipar os lançamentos dos imóveis para o primeiro semestre de 2022 por causa das eleições presidenciais em outubro e do cenário incerto que causa instabilidade econômica.

“O carro-chefe do mercado imobiliário são as incorporadoras. Se elas mantêm os lançamentos, os preços se sustentam. 2022 começa com uma taxa de juros elevada com perspectiva de subir mais. Quem tem condições de comprar já perdeu o bonde. Quem está com plano de comprar terá que caçar mais, mas, mesmo assim, teremos incorporadoras fazendo bons lançamentos sem repassar [as pressões de custo da construção e da demanda] para o preço”, diz Galdino.