Com mais de 20 empresas do setor imobiliário listadas na Bovespa, o mercado teve que inventar critérios para selecionar quais delas seriam os melhores investimentos. No ano passado, analistas indicaram as empresas que entregavam o que prometiam. Cumprir a meta de VGV (valor geral de vendas, indicador que indica a soma do valor de todos os lançamentos) passou a ser praticamente obrigatório para não apanhar na bolsa. No primeiro semestre, com o agravamento da crise do crédito no exterior, o mercado passou a restringir suas recomendações a companhias mais consolidadas, com presença em diversas regiões do país e um representativo banco de terrenos. Cyrela, Gafisa, Rossi, PDG e MRV pareciam ser então as aplicações mais promissoras.

Recentemente, no entanto, o mercado percebeu que o início do ciclo de aumento dos juros impediria o Brasil de experimentar o tão aguardado boom imobiliário já a partir deste ano. Com a quebradeira de bancos nos Estados Unidos e Europa e o encarecimento do crédito no Brasil, um novo fator surgiu para tornar ainda mais seleto o grupo de bons investimentos: o endividamento. Empresa mais alavancada entre essas cinco incorporadoras, a Rossi passou a ser um péssimo investimento. Suas ações acumulam queda de 76% neste ano, a maior baixa entre todos os papéis que compõem o Ibovespa (principal índice da bolsa paulista).

O desempenho das ações do setor de construção

Empresa	Ação	Variação no ano (%)*
Inpar	INPR3	-93,6
Abyara	ABYA3	-89,8
Tenda	TEND3	-86,8
Even	EVEN3	-76,2
Rossi Residencial	RSID3	-76,0
Trisul	TRIS3	-72,0
Eztec	EZTC3	-69,7
Helbor	HBOR3	-69,4
Klabin Segall	KSSA3	-65,0
Lopes	LPSB3	-61,4
Camargo Corrêa	CCIM3	-61,2
Brascan	BISA3	-59,1
Tecnisa	TCSA3	-58,6
Company	CPNY3	-58,5
CR2	CRDE3	-52,2
MRV	MRVE3	-47,4
PDG Realty	PDGR3	-45,9
JHSF	JHSF3	-41,4
Agra	AGIN3	-39,8
Rodobens	RDNI3	-38,0
CCP	CCPR3	-33,0
Gafisa	GFSA3	-26,9
Cyrela	CYRE3	-19,3
Fonte: Economática
* No ano, até 29/09/2008

O crédito tornou-se um diferencial porque o aumento das despesas com o pagamento de juros deve ter impacto direto na margem de lucro das incorporadoras. Nesta semana, a Rossi anunciou que faria uma emissão de 40 milhões de reais em debêntures pagando uma taxa equivalente ao CDI mais 3,5% ao ano - acima, portanto, dos juros pagos na emissão anterior. Além disso, segundo levantamento da Fator Corretora, os bancos também estão sendo mais criteriosos na liberação de financiamentos para os consumidores - e o reflexo já poderá ser sentido nas vendas de imóveis em setembro.

Esse cenário mais adverso ajuda também a explicar a rápida venda da Tenda para a Gafisa e da Company para a Brascan - em operações em que os controladores não receberam prêmios para deixar o comando dos negócios. O movimento de fusões e aquisições, entretanto, não é sinônimo de alto risco de falência no setor. Segundo a corretora, as empresas admitem uma redução na velocidade de vendas em setembro, mas ainda têm três caminhos para se capitalizar. A primeira delas é pela diminuição de lançamentos, que reduz a necessidade de crédito. A segunda é com a venda de terrenos e outros ativos. Por último, também é possível realizar aumentos de capital com a busca de novos parceiros. "As outras duas alternativas (1) aumento de dívida e (2) oferta secundária de ações são muito difíceis neste momento", destaca a corretora.

Abaixo, a Fator faz uma análise do investimento em seis empresas do setor:

Para as ações da PDG (PDGR3), a corretora estima valorização de 142,7% até dezembro de 2009, projetando preço-alvo de 27,96 reais. A empresa conseguiu levantar 3 bilhões de reais para financiar suas operações, o que deve auxiliar a empresa lidar com a queda na velocidade de suas vendas.

A Rodobens também não deve ter problemas com caixa para financiar seus projetos até o primeiro semestre do ano que vem. Com isso, a Fator estima uma alta de 113,2% para os papéis da empresa (RDNI3), chegando a dezembro de 2009 cotados a 27,71 reais.

Já a Rossi dispõe de uma linha de crédito pré-aprovada a um custo equivalente ao CDI acrescido 2% a 2,5%. Pelos cálculos da Fator, a empresa deve conseguir cumprir suas metas de lançamentos em 2008 e suas ações (RSID3) têm potencial para subir 194,8% até o final do ano que vem, chegando a 15,36 reais.

A Cyrela também conta com um crédito pré-aprovado no valor de 500 milhões de reais e a um custo inferior ao da Rossi - CDI mais 0,8%. Além disso, a construtora pretende securitizar 250 milhões de reais dos 556 milhões de reais em créditos que tem a receber. Por isso, a Fator recomenda ao investidor manter as ações da companhia (CYRE3) em carteira. A expectativa é de alta de 50,8% nos papéis, que chegaria a dezembro de 2009 cotados a 27,45 reais.

Mesmo para aqueles que investiram na Inpar e viram seu dinheiro evaporar com a queda de 94% nas ações (INPR3) neste ano - a maior dentre as empresas do setor - a corretora recomenda cautela para manter os papéis em carteira. Pelas suas previsões, as ações podem subir a 6,85 reais até dezembro de 2009, o que significa uma alta de 506,2%. A incorporadora anunciou um plano para melhorar seu caixa, que inclui redução nas metas de lançamentos, venda de 200 milhões de reais em ativos, parcerias de longa duração e foco na venda de unidades que representam 1,5 bilhão de reais.

Já para a MRV, a expectativa é de desempenho abaixo da média do mercado. A margem lucro deve ficar no mínimo previsto, levando a Fator a estimar preço-alvo de 32,07 reais para os papéis (MRVE3), o que representa uma alta de 88,5% até o final do próximo ano.

A corretora não se posicionou quanto às ações de Lopes (LPSB3), Abyara (ABYA3) e Ezetec (EZTC3), mas destacou que a Lopes está desenvolvendo um estudo para identificar possíveis clientes. A Abyara, por sua vez, deve reduzir novamente suas metas para 2008.