Gestor revela o segredo do fundo imobiliário que mais valorizou este ano

O Fundo Imobiliário (FII) de lajes corporativas da gestora Tellus, o Tellus Properties FII (TEPP11), está no topo do ranking como o melhor FII em retorno em 2023, é o que destaca um levantamento realizado pela Economática a pedido da EXAME Invest.

O estudo analisou os 109 fundos que compõem o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) e mostrou que de 31 de dezembro de 2022 até o fechamento da quinta-feira, 14, o fundo acumulava uma rentabilidade de 42,81%, cotado a R$ 89,56 e com um dividendo no ano de R$ 5,05. No mesmo período do ano passado (31 de dezembro de 2021 a 14 de setembro de 2022), o fundo registava alta de 18,73%, cotado a R$ 77,15 com um dividendo de R$ 4,41.

Os números mostram uma valorização do papel de 16,08% em um ano. Já o upside dos dividendos foi de 14,51%. Além disso, o valor patrimonial do fundo cresceu de R$ 380.188.128 em agosto de 2022 para R$ 401.186.739 em agosto de 2023, o correspondente a um avanço de 5,52%.

O que movimentou o fundo?

À EXAME Invest, João Paulo Germanos, gestor e diretor financeiro da Tellus, revelou o segredo para o bom desempenho neste ano: redução da vacância, aumento nos preços das locações, melhorias nos empreendimentos e venda de um ativo.

Segundo Germanos, a vacância foi o fator chave. O cenário difícil da pandemia de falta de inquilinos ficou para trás e, dos quatro atuais ativos, três estão 100% alugados. Até o final do ano, a expectativa é locar por completo o quarto edifício.

A venda de um quinto ativo também foi uma estratégia-chave, pois o caixa adquirido foi utilizado para o pagamento de dívidas. Com a desalavancagem, a gestora gerou valor para os cotistas o que foi refletido em números. Em janeiro, o fundo tinha 10 mil cotistas. No momento, está perto da casa dos 20 mil.

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“O início do processo de redução da taxa de juros também foi um fator que contribuiu bastante a performance do TEPP11 esse ano”, afirmou Germanos.

Para os investidores, o gestor traz boas notícias: após quase três anos, a Tellus pretende expandir o fundo e fazer novas emissões de cotas. A última foi no final de 2020.

Confira a entrevista completa com o gestor do TEPP11

EXAME Invest: O TEPP11 está com um ótimo desempenho no ano entre os fundos listados no Ifix. O que vocês fizeram de diferente?

João Paulo Germanos: Não foi uma ação específica. O que aconteceu nesse ano é fruto de um trabalho contínuo em que os reflexos apareceram. A redução da vacância, sem dúvida nenhuma, é o principal impulsionador. Esse fator fez com que o TEPP11 tivesse esta boa valorização.

Fizemos ainda uma transação de venda de um de um ativo e continuamos implementando as melhorias nos empreendimentos já existentes, porque a tese do TEPP11 é melhorar os ativos. Com isso, conseguimos renovar alguns contratos e aumentar aos poucos o valor de locação.

Você citou alguns pontos, vamos nos aprofundar em cada um. Qual foi a transação?

João Paulo Germanos: Essa transação foi a venda de quatro lajes no edifício Timbaúba. Era um prédio em uma localização muito boa, na rua Itapeva, em São Paulo. Contudo, tínhamos pouca participação no edifício e não conseguimos implementar a tese do TEPP11 de realizar melhorias.

Era um prédio que já tinha uma infraestrutura muito boa também, então fugia um pouco dos nossos tipos de ativo. Apesar de termos um inquilino muito bom, uma rede farmacêutica internacional, fizemos a venda do ativo e tivemos um bom ganho de capital. Para o nosso cotista, foi um fator importante a utilizar os recursos da venda desse ativo para, justamente, diminuir a alavancagem do fundo. Era uma dívida que a tínhamos mais cara e atrelada ao CDI.

Sobre vacância, queria que você comentasse quais ativos vocês têm atualmente e como estão as locações.

João Paulo Germanos: Temos o condomínio São Luiz e, nele, não temos hoje nenhuma vacância. O Fujitsu, que fica na Bela Vista, nós também não temos vacância, porque foi um contrato de sale and leaseback (tipo de operação onde há a troca de um bem por capital de giro) com a própria Fujitsu. No edifício Passarelli, existia uma vacância e foi zerada ao longo dos últimos meses.

Atualmente, só existe essa vacância no edifício Torre Sul, na Berrini, que é nosso principal desafio. Mas estamos bastante animados e confiantes que até o final do ano, teremos boas notícias. Com isso, gerando vacância zero.

Falando sobre preço, você acredita que estão alinhados com o mercado?

João Paulo Germanos: Os nossos ativos, são ativos que são Triplo A (AAA), então eles são prédios A ou B, só que muito bem localizados. Então, quando analisamos as regiões onde os ativos estão posicionados e o tipo deles, estamos bastante confortável com o preço que estamos praticando. Uma das nossas métricas aqui é justamente é procurar majorar ao longo do tempo.

Passamos por um momento mais difícil na pandemia e era importante primeiro recolocar os inquilinos. Agora, estamos em uma fase de concluir as melhorias nos prédios e, consequentemente, os novos inquilinos que entram são inquilinos que já percebem o valor que trouxemos. Por isso, estamos conseguindo praticar preços mais próximos da realidade de mercado

Nos novos contratos, também acontece que os períodos de carência são bem reduzidos. Falamos em carência de três, quatro meses, ao contrário de carências longas como nós falávamos a dois anos atrás.

Chegamos na parte de melhorias. Essa é a tese do fundo, selecionar um empreendimento e fazer melhorias para valorizar. O que seriam essas melhorias?

João Paulo Germanos: Por exemplo, no Passarelli, esse ano, concluiu-se a instalação do quarto elevador. O prédio só tinha três elevadores. Também implementamos um bicicletário e fizemos a colocação da Casa Bauducco no térreo do prédio. Além disso, abrimos uma passagem entre o prédio e a estação de Pinheiros, de trem, metrô e ônibus.

Esses pequenos ajustes é que vão, aos poucos, trazendo mais usuários bons para os nossos prédios. No caso do São Luiz, por exemplo, o restaurante Iulia foi inaugurado em uma área que ficou vaga por muito tempo. Já é mais um serviço para os usuários e visitantes do São Luiz.

Quando voltamos o olhar para os dividendos, vocês não estão entre os melhores pagadores. Por quê?

João Paulo Germanos: Tipicamente, os fundos de lajes corporativas, dentre os fundos de tijolo, não são aqueles que vão ter os melhores dividendos. Se for pensar exclusivamente nas receitas de locação, para ter, eventualmente, um dividendo mais robusto, a precisamos passar por uma transação e aí gerar ganho de capital. Se compararmos os fundos de lajes corporativas com os fundos de CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), temos uma dinâmica diferente.

O início do ciclo de corte de juros no Brasil impactou de alguma forma o TEPP11? Quais são as perspectivas daqui para frente?

João Paulo Germanos: Nós somos super pé no chão. Temos um otimismo, mas olhando mais para a tendência de queda de juros. Isso porque não é possível sentir o reflexo imediatamente, mas essa redução da Selic é percebida a curto prazo nas transações.

Começamos a perceber um volume novo de transações, um ânimo diferente de investimentos e um acesso à crédito maior. As empresas começam a ter um pouco mais de previsibilidade de quais são os custos dela, quanto elas podem pagar no aluguel, quanto podem ter de dívida e etc.

Para o mercado imobiliário é muito importante você ter uma Selic mais próxima de 10%. Esse seria um número muito bom. Não precisa olhar para a Selic de novo abaixo dos 7% para ter um mercado imobiliário mais pujante. Conseguirmos olhar para os próximos dois anos e mirar em 10%, vai ser muito positivo para o mercado imobiliário no geral, tanto para o mercado de locações quanto para o mercado de é desenvolvimento.