Com um fundo de fundos já na carteira, a gestora Kilima pretende reforçar, em breve, seu portfólio de fundos imobiliários. É o que contou o gestor Eduardo Levy em sua participação no programa FIIs em EXAME. O programa vai ao ar às sextas-feiras, às 15h, no canal da EXAME Invest no YouTube.

O primeiro lançamento deve ser o de um fundo que investe em CRIs high yield. O objetivo é oferecer valor em diversos cenários, conta o gestor. "No cenário atual, grande parte da carteira é indexada à inflação, que continua elevada. Além da correção pelo IPCA, oferecemos prêmio de 9,5%. Mas mesmo em um cenário mais estável o retorno continuará interessante".

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O diferencial do fundo, conta Levy, são emissões exclusivas de construtoras de médio porte, que antes dependiam do financiamento bancário e começam agora a buscar o mercado de capitais. Apesar de reconhecer que as operações são mais arriscadas, o gestor aponta que prioriza governança e a estrutura de garantias, de forma que sejam executáveis.

"Pretendemos oferecer CDI mais um prêmio entre 5% e 7%. É quase o dobro do que oferece um título público comparável. À medida que o fundo for crescendo iremos pulverizar a carteira e fazer com que cada emissor tenha um peso menor no fundo. Algumas operações terão seguro para que a obra seja entregue em caso de inadimplência, que é o maior risco das operações".

É de esperar que a rentabilidade dos fundos de CRIs caia quando inflação começar a arrefecer. Mas o investidor não deixa de acumular riqueza, ressalta o gestor. "Em qualquer cenário o fundo oferece ganho acima da inflação".

Fundos de tijolo

A gestora também busca oportunidades em fundos de tijolo nos segmentos de shoppings centers e varejo. "Acreditamos que, nos próximos três a cinco anos, a cadeia de renda urbana, que reúne desde centro operacional dentro do perímetro urbano até loja e entrega para o consumidor, tende a oferecer retornos elevados aos investidores".

Levy acredita que a distribuição de dividendos dos fundos de tijolo é menor que a de fundos de papel. Contudo, a capacidade desses fundos ganharem capital nos próximos anos é maior.

Cenário para 2022

Os fundos imobiliários vêm registrando desempenho negativo ante uma escalada da taxa básica de juro no país. Mas Levy aponta que o investidor deve lembrar que o cenário é pontual.

"O ano de 2022 será de juros reais altos. Diante de um cenário geopolítico complicado, mesmo com a valorização do real a forte alta do preço do petróleo tem efeito sobre a inflação. Por isso acredito que o BC deva subir juros acima de 12% e manter o nível até quando a inflação começar a ceder".

Mas a previsão é de que esse cenário mude a partir de 2023, e os juros fiquem em níveis próximos a 8%. "Para a carteira render mais do que o CDI o investidor precisará aplicar em ativos de maior risco e ter uma carteira diversificada. E os fundos imobiliários continuarão sendo uma opção".