Muitos anos antes de a Avenida Faria Lima, na zona sul, se tornar o centro financeiro de São Paulo e do Brasil, o coração corporativo da cidade era localizado em seu centro geográfico. A migração corporativa que começou a ganhar corpo na década de 1970 deixou centenas de escritórios vazios nas décadas seguintes. Mas agora não só alguns desses prédios estão prestes a mudar de rumo e se tornar condomínios residenciais como esses ativos estão no alvo de fundos de investimento imobiliários, os FIIs.

É o caso do Edifício Renata Sampaio, projetado pelo arquiteto Oswaldo Bratke e localizado a poucos metros do Copan, cartão-postal da cidade. O prédio foi adquirido pelo fundo imobiliá­rio Mogno Impact, da gestora Mogno Capital, que comprou três edifícios no bairro da República. O objetivo? Transformar os antigos escritórios em apartamentos e lucrar com a venda das unidades.

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O movimento faz parte de uma das novas tendências do mercado de fundos imobiliários, que se diversifica e oferece alternativas ao investidor dentro do fenômeno conhecido como financial deepening, de desenvolvimento e sofisticação dos ativos. A base de investidores em FIIs cresceu 56% em um ano e chegou a 1,4 milhão de pessoas físicas em junho, segundo a B3. No caso acima, a tendência atende pelo nome de retrofit. Ou seja, renovar edifícios que ficaram parados no tempo.

“O centro de São Paulo é uma região que tem infraestrutura e demanda, mas não possui oferta. Reformar um prédio é criar essa oferta com baixo impacto”, explica Daniel Caldeira, sócio da Mogno. O fundo terceiriza e controla o processo de reforma e então ganha com a venda dos apartamentos. O impacto da revitalização é calculado em cima do metro quadrado da região, entre os mais baixos da cidade para imóveis de médio e alto padrão.

“A meta principal é entregar retorno para o investidor sem gentrificar o centro. O objetivo é dar vida a imóveis que estão fechados”, diz Caldeira. Um dos prédios comprados pelo fundo, o Edifício Magdalena, já está em obras. O plano é que os três prédios comprados sejam reformados e vendidos até meados de 2023, em um ciclo de 33 meses. O potencial de ganho para os cotistas é de uma taxa interna de retorno (TIR) de 20% ao ano, segundo estimativas da Mogno.

Outra tendência que ganha corpo, segundo especialistas, é a dos fundos de incorporação, que levantam prédios do zero. São fundos que atuam no ciclo completo do mercado de desenvolvimento, incluindo a compra do terreno, a construção do edifício e a venda das unidades. Assim como no ­retrofit, o retorno financeiro vem à medida que as unidades são vendidas.

“São produtos pouco conhecidos que têm um grande potencial de crescimento, até por causa da pandemia. O isolamento aumentou o desejo das pessoas por moradias melhores, e o estoque de imóveis não é assim tão grande, mesmo em São Paulo. Isso pode continuar a impulsionar os preços dos ativos e o retorno dos fundos”, diz Ricardo Almendra, sócio-fundador e CEO da RBR Asset, que possui dois fundos residenciais de desenvolvimento.

O caso da Rio Bravo Investimentos é diferente. A gestora firmou parcerias com as incorporadoras Cyrela e Urbic para a aquisição de apartamentos novos em áreas centrais de São Paulo. Esses ativos, no entanto, não serão revendidos: o plano é que o fundo obtenha renda por meio do aluguel das unidades nas modalidades short stay (locação por menos de um mês) e long stay (acima desse período).

“Entregamos as unidades do empreendimento da Vila Mariana e, quatro dias depois, 100% dos espaços estavam locados. Existe uma demanda reprimida por imóveis bem localizados nas grandes cidades”, afirma Anita Scal, sócia-diretora da área de FIIs da Rio Bravo.

Até pouco tempo atrás, fundos com imóveis residenciais eram raridade. Outros ativos, como shoppings­ e escritórios, rendiam ao investidor mais dividendos e em prazos mais curtos e, portanto, tinham oferta maior. Mas a combinação das restrições da pandemia com os juros baixos criou novas condições.

O racional é o seguinte: embora distribuam dividendos menores, em torno de 6% a 7% ao ano, os fundos imobiliários residenciais possuem um potencial de valorização maior. Isso porque a evolução do patrimônio acompanha o preço dos imóveis residenciais, que costumam ganhar mais valor ao longo do tempo do que outros imóveis.

Mas a ascensão de fundos residenciais não deve implicar necessariamente o enfraquecimento de fundos de shoppings­ e escritórios. Gestoras com tais ativos adotam cada vez mais estratégias para mitigar os riscos de perda de renda. Um exemplo é a gestora Alianza, cujo fundo ALZR11 administra imóveis logísticos e comerciais atrelados a contratos de longo prazo. O número de cotistas do fundo triplicou na pandemia, para quase 100.000. Ricardo Madeira, sócio da Alianza, atribui o aumento do interesse à garantia de locação, dada pelos contratos atípicos, e pelo perfil flexível dos ativos administrados.

“Quando o contrato acabar, se o inquilino decidir sair do imóvel, já teremos mapeadas as possibilidades para o ativo. O fundo é dono de prédios comerciais que podem se transformar em empreendimentos residenciais, faculdades ou hospitais.” Arthur Vieira de Moraes, professor da EXAME Academy, resume: “A indústria de FIIs amadureceu e as gestoras se prepararam para administrar fundos mais complexos”.

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