Migração de dívida de imóvel pode não compensar

São Paulo - A troca do financiamento imobiliário de um banco que cobra taxa de juro maior para outro com taxa menor pode, na prática, tornar-se financeiramente inviável.

A nova lei que facilita a migração de dívida foi sancionada pela presidente, Dilma Rousseff, em agosto e será regulamentada pelo Conselho Monetário Nacional. Ela remove um dos principais empecilhos até então apontados para a portabilidade do crédito: o custo de um novo registro do imóvel, que pode chegar a 3% do valor do bem.

Porém, o banco que recebe o crédito originado por outra instituição vai fazer um novo contrato. E é aí que as coisas podem complicar. Veja:

Um novo contrato de financiamento requer uma nova avaliação do imóvel. Como o mercado imobiliário passou por forte valorização nos últimos anos, é provável que o montante que falta ser pago, depois de migrado para outro banco, aumente.

"Não se deve olhar apenas a taxa de juro do empréstimo, mas o saldo devedor da operação", ensina o consultor financeiro Mauro Calil, autor do livro Separe Uma Verba para Ser Feliz. "Se o saldo ficar menor, a portabilidade vai valer a pena. Se for superior, a vantagem desaparece."

O preço de um imóvel na cidade de São Paulo, por exemplo, aumentou 84,9% nos últimos 36 meses, segundo o índice FipeZap. Um imóvel que custasse 300.000 reais em 2009 poderia ser avaliado, hoje, em 568.200 reais. Essa diferença tende a elevar o saldo devedor sobre o qual o juro do financiamento incide. Por isso, a economia que seria obtida na troca do empréstimo mais caro pelo mais barato pode ser superada pelo valor da nova avaliação.

Na hipótese de aumento do valor do financiamento, o próprio banco que receberia o crédito originado por outro pode barrar a operação, já que existem limites para a concessão de crédito. Oscar Roncolato, vice-presidente da Abecip, associação que reúne instituições do setor, lembra que, de forma geral, até 30% da renda líquida do consumidor pode ser comprometida com o pagamento das prestações mensais de financiamento. "Se o preço do imóvel subiu com o passar dos anos, o salário do tomador também precisa ter acompanhado."