Nos EUA: propriedades multifamily enfrentam melhor as recessões

Alguns economistas e especialistas do mercado financeiro apontam a probabilidade da economia dos Estados Unidos entrar em recessão, diante da manutenção do aumento das taxas de juro forçada pela inflação persistente e somada a diversos outros fatores, como a estagnação dos investimentos empresariais. Apesar de concordar em alguns pontos com essas previsões, para mim, estamos longe de uma definição em relação ao grau dessa desaceleração.

É fato que estamos diante de um momento de contração mundial, o que não é uma particularidade americana, diga-se de passagem — mas mesmo que uma recessão — nos moldes mais clássicos da definição — aconteça, provavelmente, essa não será tão severa quanto nas recessões anteriores. Mesmo assim, à medida que a possibilidade se torna mais real, é pertinente aos que possuem aportes — ou que pensam em tê-los — em ativos imobiliários comerciais, os chamados CRE nos Estados Unidos, avaliem a performance das categorias em tempos de tensão econômica.

A partir de uma análise desse tipo, especialmente considerando uma leitura histórica do comportamento desses ativos em recessões passadas, é possível concluir que as propriedades multifamily — imóveis registrados sob uma única escritura e destinados 100% ao aluguel residencial — têm se saído melhor diante dos momentos de incerteza e volatilidade.

Apesar da última manutenção de juros promovida pelo Fed ter sido mais branda, com o acréscimo de apenas 50 bps, a série anterior, com aumentos agressivos na cada de 75 bps, fez com que os investidores recuassem e adotassem um comportamento popularmente chamado de “fuga para a segurança”, quando procuram proteger seu capital em meio a condições econômicas instáveis, apostando em mercados contracíclicos, sempre com cautela.

Mas antes de falar sobre esse movimento e porque alguns ativos se saem melhor em períodos assim, eu explico que todas as recessões são diferentes e podem decorrer de diferentes causas subjacentes. E toco nesse ponto porque a maneira como os ativos se comportam diante das adversidades reflete direta e indiretamente nos rendimentos e diz muito sobre o nível de risco da aplicação. Indo além, ter na carteira de investimentos alguns ativos contracíclicos e que funcionam como hedges inflacionários é bastante relevante quando se pensa em não perder dinheiro.

Sendo assim, os efeitos de uma recessão no CRE também vão variar de acordo com a causa, duração e gravidade. Por exemplo, a recessão do início da década de 1990 foi desencadeada pelo aumento das taxas de juro e pelo choque do preço do petróleo. A partir de dados da CoStar, empresa de consultoria, levantamento e análise de dados, foi possível notar que os setores de escritórios e varejo sofreram o impacto dessa crise devido à “recuperação do desemprego”, que afundou o trabalho em escritórios e os gastos no varejo. Naquela época, só as propriedades multifamily conseguiram experimentar um crescimento positivo, proveniente do aluguel. Todos os outros segmentos amargaram um efeito negativo.

Já na famigerada ‘Grande Recessão’ (2007-2009) — a mais severa desde a ‘Depressão’ (conhecida por aqui como Crise de 1929) — foi desencadeada por uma crise financeira global, seguida por uma prolongada recuperação sem empregos. Na ocasião, todos os principais setores de CRE tiveram reflexos negativos de aluguel, com os escritórios liderando o grupo. A profundidade e a magnitude daquele momento levaram muitos locatários a voltar a morar com a família ou a morar com colegas de quarto, causando um declínio acentuado na demanda por moradia própria, por exemplo. No entanto, a recuperação dos ativos multifamiliar foi relativamente rápida, em comparação com a do escritório e do industrial. Logo, quem tinha na carteira aplicações nesse segmento ganhou fôlego e pôde ver a curva voltando a subir, antes dos outros.

Falando da mais recente crise global, a causada pela pandemia de covid-19, e que naturalmente também refletiu no mercado financeiro e imobiliário, observamos um impacto único nos quatro tipos de propriedades CRE, com a campanha “fica em casa” e os generosos estímulos do governo americano, resultando em aumento da demanda por moradias e bens encomendados online. Com isso, o crescimento do aluguel foi positivo para os setores industrial, varejo e multifamiliar.

Os dois primeiros, por conta do fluxo de compras pela internet, mantendo as atividades aquecidas e a necessidade de ter um espaço para operar de acordo com a demanda. No caso dos apartamentos multifamily, esses foram privilegiados por uma série de fatores, em que se destaca: fazer parte de uma necessidade básica, ter a locação como fator intrínseco da sua categoria e ainda ser uma das poucas opções de moradia, visto o aumento substancial das hipotecas, tirou o poder de compra da população e obrigou milhares de pessoas a alugar para viver, além do desequilíbrio entre oferta e demanda por residências.

Agora, vale ponderar que os EUA sendo um país tão grande e com particularidades regionais que impulsionam o crescimento de maneira específica de lugar para lugar, fez com que os efeitos da recessão nacional fossem sentidos de forma diferente nos mercados imobiliários de cada estado, cidade ou bairro. No entanto, há uma característica comum aos imóveis multifamiliares de qualquer lugar: moradia é uma necessidade básica e essencial. Logo, carrega consigo uma vantagem bastante valiosa, uma vez que ativos correlacionados com a subsistência são mais resilientes durante crises econômicas, já que são os últimos a serem ‘cortados’. Mas a lista que empodera esse segmento não para por aí.

Já vimos que habitação é um requisito e as propriedades multifamily são uma alternativa mais acessível para ter um lugar para viver. Além disso, a duração mais curta dos aluguéis de apartamentos permite que os proprietários se adaptem a um ambiente em mudança mais rapidamente do que outros tipos de propriedade.

Vejo que essa tendência do mercado imobiliário apresentado aqui, se manterá no curto prazo. Especialmente porque, apesar do afrouxamento do Fed em relação à taxa de juro visto há poucos dias, a resiliência do mercado de trabalho americano deve continuar obrigando o banco central americano a manter o ciclo de aperto monetário acima do previsto, provavelmente até meados de 2023, podendo seguir assim até 2024. E com isso, na minha visão, acho que os EUA poderão vivenciar um período de desaceleração econômica, porém sem que — necessariamente — isto signifique estar em recessão.

Agora, algo importante a ser apontado e que explica a tal ‘fuga de capital’ que mencionei anteriormente, é que, diante do que vimos acontecer com as propriedades multifamily em períodos semelhantes, esses ativos continuam reunindo muitos requisitos para atravessar a crise, inclusive a atual, sem grandes incômodos, representando para os investidores um ativo relativamente estável e mais seguro, pelo menos no meu entendimento, apoiado em fatos, ao avaliar diversos dados históricos.

*Carlos Vaz é CEO e fundador da Conti Capital

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