São Paulo – Nem sempre a compra e a venda de imóveis e carros são realizadas de uma só tacada. Às vezes ocorrem financiamentos ou pagamentos parcelados – com um sinal, por exemplo – o que pode causar confusão na hora de fazer a declaração de imposto de renda.

A primeira coisa que o contribuinte deve ter em mente, antes de declarar, é que o valor a ser declarado em um determinado ano é aquele efetivamente gasto ou recebido com a compra ou venda de um bem, independentemente do preço total do bem.

Ou seja, o que você paga com os juros de um financiamento, com as reformas de um imóvel ou o “tuning” de um carro deve ser somado ao principal. O que a Receita quer verificar, nesse caso, é a sua capacidade de pagar por aquele bem.

De maneira geral, isso é bom para o contribuinte, porque na hora da venda, diminui a distância entre o valor do bem e o valor de venda, reduzindo o lucro e, com isso, o imposto de renda que incide sobre o ganho de capital.

Da mesma forma, quando se vende um bem, é o valor que efetivamente entra no seu bolso que conta. Assim, se o comprador financiou a compra do seu imóvel, mas pagou os juros ao banco, ele vai declarar o pagamento de juros, mas você só vai declarar a quantia que o banco pagou a você – o valor principal do seu imóvel.

A apuração do ganho de capital, portanto, corresponde à diferença entre o que efetivamente entrou no seu bolso no momento da venda e o que saiu dele no momento da compra. E é sobre essa quantia que você pagará IR, se for o caso.

Compra com financiamento

Um bem adquirido com financiamento, seja ele um carro ou um imóvel, deve ser declarado apenas pelo valor desembolsado no ano de referência. Ele deve ser informado na ficha de Bens e Direitos, sob o código que o especifique.

Se o financiamento tiver sido iniciado em 2013, a coluna "Situação em 31/12/2012" deve ficar em branco, e na coluna "Situação em 31/12/2013" deve ser informada a quantia efetivamente paga em 2013, tanto principal como os juros, incluindo-se a entrada. Caso se trate de um imóvel, é possível acrescentar outras despesas da compra do imóvel, em geral pagas no ano em que se assina o contrato de compra e venda.

Se você simplesmente estiver dando continuidade a um financiamento, deverá somar a quantia paga em 2013 - a título de amortização e juros - à quantia já paga em 2012. Em outras palavras, a coluna de 2013 conterá os valores da coluna de 2012, acrescidos do que foi pago em 2013.

Assim, se até 31/12/2012 você tinha pago 15 mil reais pelo seu carro e, ao longo de 2013, pagou mais 15 mil reais, então a situação em 31/12/2012 será de 30 mil reais.

No campo “Discriminação”, você deverá informar as condições daquela compra: se está quitada ou não, CPF ou CNPJ da pessoa ou empresa que vendeu aquele bem a você, a forma de financiamento (pelo Sistema Financeiro de Habitação, no caso de imóveis, se Crédito Direto ao Consumidor, no caso de carros, ou qualquer outra linha de crédito), valor da entrada, número de parcelas totais e número de parcelas já quitadas.

Se o bem for um veículo, é preciso também informar modelo, marca e ano. Se for um imóvel, é preciso identificar o endereço e número da escritura, se já houver.

Uma dúvida comum é sobre a partir de que momento o bem deve ser informado na declaração de IR. O correto é que ele comece a constar na declaração referente ao ano em que o contrato privado de compra e venda tiver sido firmado. Assim, se você comprou um bem financiado em 2013 e o primeiro pagamento ocorreu só em 2014, será preciso declará-lo no IR 2014 apenas se o contrato tiver sido firmado em 2013.

Nesse caso, basta informar essas condições no campo “Discriminação”. Já se o contrato tiver sido firmado em 2014, será possível adiar o início da declaração desse bem para o ano que vem. Lembre-se de que, no caso de um imóvel, a declaração do bem independe da emissão de “Habite-se” ou da escritura.

Outra dúvida bastante frequente é sobre a necessidade de informar alguma coisa na ficha de “Dívidas e Ônus Reais”. No caso de financiamentos com alienação fiduciária do bem - como ocorre com os financiamentos de imóveis e de veículos -, esse campo deve ficar em branco, pois o contribuinte não pode declarar ali dívidas que têm como garantia o próprio bem.

Como declarar a compra e a posse de imóveis no imposto de renda.

Como declarar seu carro no imposto de renda 2014.

Acréscimos no valor do bem

Tão logo o bem esteja quitado, isso deve ser informado na declaração. Dali para frente, você deverá sempre declará-lo pelo valor total desembolsado para adquiri-lo, sem jamais corrigi-lo por qualquer índice de preço ou considerar valorização ou depreciação.

Caso você faça alguma melhoria – reforma, no caso de imóvel, ou “tuning”, no caso de um carro – você pode somar o valor gasto nessa benfeitoria ao valor total do bem informado ano a ano.

Isso, é claro, desde que você tenha guardado todas as notas fiscais dos valores desembolsados. Dali para a frente, o valor do bem passará a ser a soma da quantia gasta para adquiri-lo e das benfeitorias realizadas. Com isso, você irá pagar menos imposto na hora de se desfazer do bem, pois o ganho de capital, se existir, será menor.

O mesmo raciocínio vale para qualquer outro acréscimo no valor do bem que tenha saído do seu bolso. Por exemplo: suponha que você tenha quitado um imóvel e entrado em uma disputa judicial com o banco, que por algum motivo não considera que o bem tenha sido quitado. Anos depois, você acorda com o banco que vai pagar mais alguns milhares de reais para, finalmente, ficar quite. Essa quantia deverá ser acrescentada ao valor do imóvel na próxima declaração, pois é como se fosse uma última parcela do financiamento, paga com anos de atraso.

Também é mais ou menos o caso do terreno que vira casa. Enquanto o terreno for apenas um lote, ainda que em construção, deverá ser declarado pelo código “13 – Terreno” na ficha de Bens e Direitos. A partir do momento em que a casa fica pronta, a classificação deverá ser mudada para “12 – Casa”. No campo “Discriminação”, o contribuinte deverá dizer quanto gastou para construir o imóvel.

Se a casa ficou pronta em 2013, por exemplo, a situação em 31/12/2013 deverá ser a soma do valor do terreno com a soma de tudo que foi gasto para construir a casa.

Vídeo: Como reduzir o imposto de renda sobre a venda de um imóvel

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Venda com financiamento

Um contribuinte que tenha vendido seu bem em 2013 deverá deixar a coluna "Situação em 31/12/2013" em branco. Ainda que o comprador tenha optado por financiar a compra, o vendedor deverá declarar a quantia efetivamente recebida do banco no campo "Discriminação", que certamente será paga pela instituição financeira de uma só vez. Também é preciso informar o CPF ou CNPJ do comprador.

Caso tenha havido ganho de capital na venda, ela deverá ter sido devidamente tributada no ato da compra e ser declarada na ficha "Rendimentos Tributáveis Recebidos de PJ" ou "Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior", dependendo de quem tenha sido o comprador.

Mas caso tenha havido ganho de capital isento de imposto de renda por conta da venda de um imóvel, será preciso declarar a quantia recebida na linha 04 da ficha de "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis". Veja quando e como pagar IR sobre a venda de um imóvel.

Se o contribuinte estiver trocando de carro, ele deverá declarar a operação como duas etapas distintas: a venda do carro para a concessionária e a compra de outro carro. No campo “Discriminação”, basta explicar que a entrada do carro comprado foi o valor referente ao carro entregue; e designar o restante conforme o caso – se foi pago de uma só vez ou financiado.

Também pode acontecer de uma pessoa vender um imóvel sem que o financiamento tenha sido quitado. Nesse caso, são duas operações: uma com o banco e outra com o comprador. O vendedor, aqui, só possui o percentual correspondente ao que ele efetivamente pagou – e é isso que ele vende.

Assim, se o vendedor só quitou metade do imóvel, ele vai declarar a venda desta metade. Vai dar baixa no imóvel, zerando o seu valor, e explicar a situação no campo “Discriminação”, inclusive informando os dados do comprador. Se houver ganho de capital na sua metade, o vendedor deverá apurá-lo e pagar o IR se for o caso.

Já o comprador terá que fazer um pouco mais que isso, pois terá de declarar a compra da pessoa que vendeu e a compra da parte do banco. O valor total pago será a soma das duas partes e, na “Discriminação”, deve ser informado o que foi pago a cada uma das partes.

Como declarar venda e doação de imóveis no imposto de renda.

Pagamentos “fracionados”

Os mesmos princípios dos financiamentos se aplicam às situações em que o contribuinte compra ou vende um bem de forma parcelada – por exemplo, com o pagamento de um sinal de 10% ou 20% e o restante posteriormente.

Se você pagou o sinal em 2013, mas vai pagar o restante apenas em 2014, declare apenas o sinal pago e explique a situação no campo “Discriminação”. O mesmo deve ocorrer se você for o vendedor. Deixe claro que o restante só será pago ou recebido no ano seguinte.

E quando cada membro da família deu um “pedaço” do pagamento de um bem? Uma situação muito comum são aquelas pessoas que compram um carro, por exemplo, em que a entrada foi o carro do irmão, parte das parcelas foram pagas pelo pai e a outra parte pelo próprio contribuinte.

Nessas situações, é preciso declarar tanto a compra do novo bem quanto as transferências que a tornaram possível – como compra (no caso de bens) ou doação (se forem bens ou dinheiro vivo).