Efeito Selic: para onde vão os preços dos imóveis?

O mercado imobiliário brasileiro de locação e venda em 2024 tem apresentado um comportamento semelhante ao do ano passado. Enquanto o preço de compra de imóveis registra alta, o valor do aluguel mostra uma tendência de queda. Dados do Índice FipeZap de Vendas, publicado com exclusividade pela EXAME e que acompanha o preço médio de venda de imóveis nas principais capitais do país, mostram uma forte aceleração nos valores nos últimos 12 meses. Em 12 meses encerrados em setembro deste ano, o indicador registrou alta de 7,15%; no mesmo período do ano passado, a taxa estava em 5,3%, a maior desde 2018. Por outro lado, o mercado de aluguel desacelerou no Brasil. O preço médio de locação do FipeZap evidencia essa tendência: a alta acumulada nos últimos 12 meses foi de 13,7%, uma leve desaceleração em comparação com os 16,2% registrados no mesmo período do ano passado.

O aumento do preço de venda dos imóveis está diretamente relacionado ao crescimento da demanda dos consumidores. Coriolano Lacerda, gerente de pesquisa e inteligência de mercado do Grupo OLX, explica que isso ocorreu porque, de janeiro a setembro deste ano, a taxa de financiamento imobiliário esteve na casa de um dígito (média de 9,45%). “Começamos o ano com o Banco Central [BC] cortando a taxa Selic, o que trouxe um fôlego para o mercado imobiliário.” A Selic estava em 11,25% ao ano e caiu para 10,5% ao ano em setembro. No entanto, na reunião de setembro, o BC voltou a elevar os juros, citando o aumento de gastos públicos, a pressão inflacionária, a alta na atividade econômica e o aquecimento do mercado de trabalho. Atualmente, a Selic está em 11,25% ao ano. Segundo Lacerda, esse aumento será refletido no próximo ano: “O aumento dos juros em 2024 não tende a afetar prontamente a taxa de financiamento de imóveis; os efeitos serão sentidos no primeiro semestre de 2025”.

O aumento da Selic também deve impactar o índice de aluguel nos próximos meses, o que pode reverter a tendência atual. Historicamente, o aumento dos juros afasta o consumidor do mercado de compra. Somado a isso, a Caixa implementou novas regras para o financiamento de imóveis com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), exigindo um valor de entrada maior dos compradores.

“A Caixa já vinha restringindo o crédito devido ao funding da poupança. E, com a restrição ao crédito, a demanda por aluguel aumentou, impulsionada por famílias que não conseguem mais comprar imóveis. Famílias que antes estavam aptas a comprar agora se voltam para o aluguel.”