Onde investe um dos maiores fundos imobiliários do país

Com cerca de 3 bilhões de reais sob gestão e 1,1 milhão de metros quadrados em áreas imobiliárias para locação, a Prosperitas é um dos maiores fundos de investimento em imóveis do Brasil. O primeiro fundo da empresa foi lançado em 2003 e, desde então, deu um retorno de cerca de 25% ao ano. Resultados como esse, bem superiores à média do segmento imobiliário, fizeram com que a empresa passasse a ser procurada por investidores estrangeiros. Neste mês, a Prosperitas lançou oficialmente seu terceiro fundo, que captou 1 bilhão de reais.

Em entrevista a EXAME.com, Luciano Lewandowski, sócio da Prosperitas, diz que a estratégia para montar um portfólio de investimentos em um momento de boom imobiliário e preços salgados é construir ela mesma os imóveis que farão parte do fundo. "É difícil investir nos imóveis já construídos porque o dono do terreno já ganhou muito, o construtor já ganhou muito e o incorporador quer ganhar muito. O que a gente sempre se pergunta é se ainda haveria espaço para o investidor ganhar muito. Na maioria dos casos, nós achamos bem arriscado." Para quem também acha que os preços estão na estratosfera, fica a dica de sondar a viabilidade de construção de um imóvel em determinada região.

Lewandowski também acha que o momento é ruim para investir em torres de escritórios no Rio de Janeiro e em São Paulo e que o programa Minha Casa, Minha Vida entregará muito menos do que promete. A Prosperitas planeja direcionar até 90% dos recursos do novo fundo para loteamentos para a construção de casas, shopping centers principalmente no Norte e no Nordeste e centros de distribuição e galpões industriais. Na entrevista abaixo, ele explica as estratégias:

EXAME.com - O mercado imobiliário brasileiro passou por um boom nos últimos anos. Como as pessoas físicas podem tentar lucrar com imóveis?

Luciano Lewandowski - Culturalmente o brasileiro tende a investir em renda fixa por causa dos juros altos. Mesmo no mercado imobiliário, o investidor prefere imóveis reais. A própria Prosperitas não investe em papéis imobiliários lastreados em receitas de aluguéis ou que possam se valorizar com o bom momento do mercado imobiliário. Mas acho que, para as pessoas físicas, aplicar em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e fundos imobiliários pode ser bem interessante. Eu mesmo, como pessoa física, já ganhei algum dinheiro com CRIs. O segredo é selecionar muito bem os projetos ou os gestores. Tem pouca gente que sabe trabalhar com fundos imobiliários no Brasil. Eu gosto da Brazilian Finance & Real State e do Credit Suisse Hedging-Griffo. Acho que eles têm um histórico bom de projetos e sabem ganhar dinheiro com isso. O problema é que, com o crescimento desse mercado, vão aparecer muitos gestores de fundos imobiliários com pouca experiência. A pessoa física também deve pensar que não é tão fácil vender seus papéis imobiliários quanto sair de um investimento em títulos públicos e vender ações. Mesmo os fundos imobiliários com quotas negociadas em bolsa só são uma boa opção hoje para quem deseja comprar volumes pequenos de quotas. Ninguém consegue vender uma posição de 50 milhões de reais em um fundo imobiliário rapidamente. Mas os fundos também têm características interessantes. A possibilidade de retorno mais alto que a renda fixa e a isenção de IR para pessoas físicas são algumas delas.

EXAME.com - Como a Prosperitas seleciona um imóvel que fará parte do portfólio?

Lewandowski - Gostamos de construir nós mesmos os empreendimentos em que vamos investir. Somos o único fundo que atua dessa maneira no Brasil. O que nos leva a fazer isso é que avaliamos que muitos imóveis estão com preços exagerados. É difícil investir nos imóveis já construídos porque o dono do terreno já ganhou muito, o construtor já ganhou muito e o incorporador quer ganhar muito. O que a gente sempre se pergunta é se ainda haveria espaço para o investidor ganhar muito. Na maioria dos casos, nós achamos bem arriscado.

EXAME.com - O fundo acaba de captar mais 1 bilhão de reais para investir. Que tipos de imóveis terão prioridade?

Lewandowski - Nosso terceiro fundo vai investir principalmente em loteamentos para residências em cidades do interior do Brasil, em shopping centers no Norte e Nordeste e em centros de distribuição em cidades que carecem de logística.

EXAME.com - Na área de loteamentos, o que está por trás da estratégia?

Lewandowski - Nessa área residencial, está todo mundo olhando para o programa Minha Casa, Minha Vida. Mas a quantidade de casas entregue dentro do programa é bem menor do que foi prometido pelo governo ao mesmo tempo em que há uma quantidade grande de empresas de olho no mercado. Então nós estamos olhando para os lados. Queremos fazer loteamentos que permitam a construção de muitas casas. Às vezes, esse também é um negócio complicado. Não é raro termos de enfrentar a concorrência de investidores locais e dificuldades com a prefeitura para aprovar projetos. Mas conseguimos fazer loteamentos grandes em Campinas e Brasília, por exemplo. Esse é um segmento que vai representar entre 25% e 30% do nosso novo fundo.

EXAME.com - E em que tipo de shoppings a Prosperitas aposta?

Lewandowski - O segmento de shopping centers também vai ficar com até 30% dos recursos. Preferimos construir nas cidades do Norte e do Nordeste porque são para essas regiões que empresas tradicionais como Iguatemi ou Multiplan estão olhando. Nós achamos que os dois principais mercados, que são Rio de Janeiro e São Paulo, estão um pouco saturados. Pense quantos shoppings existem num raio de 5 km daqui [do prédio da Editora Abril, no bairro paulistano de Pinheiros]. Uns cinco, não é verdade? Haveria demanda por mais lojas nessa mesma região? Então por que não olhar mais para o resto do país?

EXAME.com - Você também citou o interesse em centros de distribuição, certo?

Lewandowski - Há uma grande carência de investimentos em logística no país. Achamos que as boas oportunidades estão nas cidades com mais de 1 milhão de habitantes, onde há demanda para um grande centro de distribuição ou galpões industriais. São Paulo e Campinas, por exemplo, são cidades em que vamos ter mais área locável em centros de distribuição.

EXAME.com - A Prosperitas não vai incluir imóveis comerciais e lajes de escritórios nesse novo fundo?

Lewandowski - Estamos reduzindo nossos investimentos em prédios de escritórios. Hoje a concorrência é maior do que a demanda nesse mercado. A procura por escritórios está muito concentrada em empresas no Rio de Janeiro e em São Paulo. Nessas cidades, no entanto, há empresas dispostas a pagar preços que nós não aceitamos por terrenos, por exemplo. Também achamos que muitos empreendimentos serão entregues em São Paulo nos próximos anos. Se a economia tiver algum soluço, há um risco considerável de que esses empreendimentos fiquem sem inquilinos. Em Barueri [região metropolitana de São Paulo], achamos que o risco é ainda maior. A oferta vai crescer muito ali. O problema é que as empresas vão para Barueri por causa dos incentivos fiscais oferecidos pela prefeitura. Agora imagine o que aconteceria se algum dia a Justiça determinasse que esses incentivos fiscais são ilegais? O que eu diria para os investidores que colocaram dinheiro em nosso fundo? Meu trabalho como gestor é não correr esse risco.

EXAME.com - Esse é um mercado que tem atraído um número maior de investidores, inclusive do setor financeiro. Por que eles estão tão otimistas e vocês, não?

Lewandowski - Um empreendimento que começamos a planejar hoje só estará pronto para ser locado daqui a três anos. Não adianta olhar para o mercado paulista hoje, ver que há uma grande demanda por escritórios e, partir disso, tomar a decisão de construir outro prédio É necessário enxergar o que o mercado vai querer locar daqui a três anos. Eu ainda não entendi direito por que os bancos estão entrando mais agressivamente no mercado imobiliário. Também não sei se eles entenderam que imóveis não são como bolsa, em que, ao menor sinal de perigo, dá para sair correndo. Esse é um negócio em que o ciclo é mais longo.

EXAME.com - O risco de saturação seria igual em São Paulo e no Rio?

Lewandowski - Acredito que no Rio haverá menos lançamentos por falta de espaços para a construção. O problema é que lá, quando surge uma chance, o preço é alto. Em 2006, eu consegui comprar dois prédios no Rio que hoje estão alugados para a Caixa Econômica Federal e para o Banco do Brasil. Mas dei alguma sorte nas transações. Os prédios pertenciam a uma empresa que já havia rejeitado várias de minhas propostas. Só que em determinado momento, eles precisaram de dinheiro para tocar um projeto na área deles. Quando me procuraram, rapidamente eu fechei o negócio. Mas oportunidades como essa não aparecem sempre. Também é importante dizer que no Rio há bem menos inquilinos para prédios de alto padrão que em São Paulo. Nas demais capitais, o problema é o mesmo. Podemos construir um ou outro prédio, mas não é bom ficar na mão de um só inquilino.

EXAME.com - E quando uma empresa encomenda a construção de um prédio e já garante um contrato de locação de longo prazo? Essa não pode ser uma maneira interessante de vocês atuarem no mercado de escritórios?

Lewandowski - Acho que "build to suit" também não é para nós. Em geral, a empresa convoca vários incorporadores e faz um leilão para ver quem construiria determinado empreendimento e cobraria o menor aluguel. As margens cobradas pelo vencedor acabam sendo muito baixas. Para um incorporador com ações em bolsa, às vezes vale a pena porque ele precisa de volume. Eles precisam lançar sempre mais para convencer o mercado. Agora eu estou em busca de rentabilidade. A chance de entrarmos num "build to suit" só é grande se o terreno for nosso e conseguirmos desenvolver o projeto com uma margem atrativa.

EXAME.com - Quem são os principais investidores da Prosperitas?

Lewandowski - Investimos apenas dinheiro de estrangeiros. A vantagem é que não precisamos compartilhar a decisão de investimento com ninguém. O estrangeiro não sabe o que está acontecendo aqui e nos contrata justamente para que nós tomemos a decisão por ele. Já o investidor brasileiro quer participar dessa decisão, o que muitas vezes atrapalha.

EXAME.com - Está mais fácil captar dinheiro no exterior para investir em imóveis no Brasil agora que o país está na moda?

Lewandowski - Não tivermos dificuldades em captar dinheiro nos últimos anos, mas temos um histórico de rentabilidade que nos ajudou a construir uma boa reputação. Até recusamos parte da demanda do nosso último fundo porque não teríamos onde investir tudo. Mas quem trabalha com investidores estrangeiros sabe que o que assusta eles é mudança de regras. E é exatamente isso que o governo tem feito nos últimos tempos. O IOF [Imposto sobre Operações Financeiras] para a renda fixa subiu três vezes no último ano. Foi de 0 para 2%, depois de 2% para 4% e agora de 4% para 6%. Como FIPs (fundos de investimento em participações) como os nossos também são classificados como de renda fixa, nosso investidor acaba pagando. Aqui acho que há duas questões importantes. Primeiro, não consigo entender como meu negócio pode ser considerado investimento em renda fixa com retornos que variam tanto. Se a intenção era taxar o investimento de curto prazo que pressiona o dólar, eles erraram o alvo. O outro problema é explicar para o estrangeiro o que está acontecendo, se não haverá mais medidas. Ficou bem difícil entregar a rentabilidade que eles estavam esperando porque o IOF vai comer 6% do que eles investirem no Brasil logo na entrada. Sei de um fundo de investimentos em imóveis que está em fase de captação e que tem tido dificuldades para levantar dinheiro por causa disso.

EXAME.com - Os fundos da Prosperitas têm um prazo de duração?

Lewandowski - Nossos fundos trabalham com um prazo de dez anos para devolver o dinheiro para os investidores. Então é muito difícil que num prazo tão longo o mercado imobiliário não passe por um ciclo de alta. Nesses momentos, tentaremos aproveitar para se desfazer de alguns ativos com um bom lucro.