Vale a pena investir em fundos imobiliários? Entenda como está o mercado em 2024

O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) segue em alta. No segundo mês do ano, o principal índice de FIIs registrou uma valorização de 0,79%, um aumento de 10 pontos-base frente a valorização de janeiro. No acumulado do ano, o Ifix avança 1,48%. Em comparação, o Ibovespa, principal índice do mercado acionário, recua 3,85% no ano.

Os fundos imobiliários (FIIs) , historicamente, são favorecidos pela queda de juros. Isso porque uma menor taxa básica valoriza o preço das cotas, além de aumentar o valuation dos ativos, diminuir a vacância dos empreendimentos e impulsionar a receita dos FIIs. Em março, mais um dado colaborou para uma visão de que o corte de juros continuará na próxima reunião do Comitê de Política Monetária (Copom).

No mesmo passado, foi divulgado o IPCA-15 (Índice de Preços ao Consumidor Amplo 15) relativo a fevereiro. O índice registrou alta mensal de 0,78%, abaixo das expectativas do mercado de 0,83%, mas acima dos 0,30% registrados em janeiro. Segundo relatório do BTG Pactual (mesmo grupo controlador da EXAME ), o avanço pode ser explicado por motivos sazonais, como reajustes de preços na educação e em serviços.

“Em função da composição melhor que o esperado nas contas de alimentação no domicílio, nossos economistas revisaram a projeção para o IPCA em 2024 para 3,9% (ante 4,0% anteriormente), ao passo que as estimativas para 2025 seguem inalteradas em 3,5%. Em relação à taxa de juros, nosso time de economistas prevê um novo corte de 50 pontos-base na reunião de março”, escreveram os analistas Daniel Marinelli e Matheus Oliveira, do BTG Pactual.

FIIs seguem descontados

Somado a uma projeção otimista sobre a queda da taxa de juros, outro fator que colabora para os ventos soprando a favor dos FIIs é a relação do preço da cota no mercado e a cota patrimonial (P/VP). Segundo Felipe Miranda, analista chefe CNPI, e Caio Nabuco de Araújo, analista responsável CNPI, ambos da Empiricus Research, ao avaliar este indicador, nota-se que a média dos fundos segue abaixo dos respectivos laudos de avaliação sobre a marcação a mercado.

“Além disso, o spread (diferencial) entre o dividend yield do Ifix e a taxa real da NTN-B 2035 (principal referencial do mercado), permanece acima da média histórica. Adicionalmente, a agenda de emissões de cotas da categoria já começou e deve acelerar ao longo de 2024”, escreveram em relatório. Para eles, fundos que negociam com prêmio devem encabeçar os maiores cheques novamente já que existe um potencial de aquisição de ativos a preços convidativos e/ou de readequação da estrutura de capital dos fundos.

Novas regulamentações

O mês de fevereiro também foi marcado por mudanças que afetam o mercado imobiliário diretamente. Trata-se da nova regulamentação aprovada pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) para os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRAs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras de Crédito do Agronegócio (LCAs) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs).

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Como explica Rafael Uehara, analista de FIIs da Genial Investimentos, a resolução CMN 5.118, divulgada em 1º de fevereiro, proíbe a emissão de CRAs e CRIs lastreados em dívidas de empresas abertas que não pertençam aos setores imobiliário ou agronegócio. Também foram estabelecidas novas diretrizes para os lastros das LCAs, LCIs e LIGs.

"O propósito desta regulamentação é assegurar que apenas transações com uma conexão genuína ao financiamento ou investimento nos setores mencionados possam fundamentar as emissões de CRIs e CRAs. Podemos esperar um volume menor de novos CRIs, reduzindo a oferta desses novos produtos, mas como uma alternativa de fluxo dos investidores propriamente para a classe de FIIs."