Em setembro do ano passado, a Receita Federal regulamentou a criação de um identificador único para imóveis, que vem sendo chamado de “CPF dos imóveis”.

A medida, que estabelece a adoção do CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) e o compartilhamento de dados por meio do Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), entrou em vigor no fim de novembro nas capitais e deverá se expandir para os demais municípios de forma gradual.

O CIB é um código identificador único para cada imóvel, que unifica os dados de imóveis urbanos e rurais. O Sinter é a plataforma que centraliza essas informações e possibilita o cruzamento de dados por órgãos federais, estaduais e municipais.

O Sinter já existe desde 2022, mas a integração completa com os cartórios e municípios estava em fase de implementação.

Criado oficialmente em 2025, o CIB está em processo de implantação com um cronograma que prevê início das operações em outros municípios a partir de 2026.

O que isso muda para os impostos?

Em teoria, a medida não alteraria a forma de tributação nem implicaria em aumento de alíquotas, afirma Vinícius Pimenta Seixas, sócio da área tributária do escritório Pinheiro Neto Advogados. Ao menos, não diretamente.

O impacto, na verdade, está na fiscalização. “Transações de compra, venda e aluguel, que antes poderiam ocorrer de maneira informal, passarão a ser registradas de forma mais integrada, o que tende a reduzir margens de omissão”, explica.

O CIB e o Sinter vão fornecer dados mais atualizados sobre o valor dos imóveis, por meio do chamado “valor de referência”, que é uma estimativa de valor de mercado.

“Considerando que alguns municípios ainda utilizam valores desatualizados nos seus cadastros, com a integração aos novos sistemas, essa defasagem tende a diminuir. Em outras palavras, as regras não mudam, mas o uso de informações mais próximas ao valor de mercado pode, indiretamente, levar a um aumento da base de cálculo do IPTU em alguns municípios”

Fabrício Schveitzer, conselheiro de estratégia do Ecossistema Sienge, afirma que as mudanças poderão levar a mudanças na forma como são determinados o IPTU justamente por causa dessa atualização dos valores.

“Isso deve acontecer especialmente nas cidades menores, que têm menos estrutura técnica. A tendência é que se adote a CIB como referência para arrecadação. Em imóveis rurais, áreas de transição ou grandes glebas, a aplicação pode enfrentar dificuldades pela complexidade em estabelecer critérios de valorização adequados”, explica Schveitzer.

Hoje, em muitas cidades, existe uma diferença entre o valor de mercado e o valor venal considerado para cálculo dos impostos. Se essa diferença for corrigida, várias questões poderão ganhar nova interpretação.

“No Imposto de Renda, quando ocorre a venda de um imóvel, há regras que permitem incorporar melhorias realizadas ao longo do tempo para reduzir o ganho de capital. Mas isso não existe no cálculo de ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), de emolumentos de transferência ou de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). A adoção da CIB como base de cálculo pode ampliar esse desafio, porque representa uma base mais alargada de valores. Isso significa que não necessariamente teremos aumento de alíquotas, mas sim de base tributária — o que, na prática, tende a elevar a arrecadação”, exemplifica.

Para o especialista do Ecossistema Sienge, o ponto crítico é que, enquanto no IR existem abatimentos que compensam a diferença entre valores, em tributos como ITBI, emolumentos ou doações isso não ocorre.

“A dúvida que permanece é: como essas situações serão tratadas? Se não houver ajustes, corremos o risco de uma elevação pura e simples da carga tributária sobre os imóveis”, finaliza.

Como o IPTU é calculado?

O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é um imposto anual de competência municipal que incide sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóveis localizados em áreas urbanas.

A definição de “zona urbana” depende da lei municipal, que precisa observar requisitos mínimos previstos no Código Tributário Nacional, como a existência de calçamento, rede de água, iluminação pública ou equipamentos públicos de saúde e educação.

O contribuinte é sempre o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor do imóvel, e as alíquotas e critérios de cálculo — geralmente vinculados ao valor venal do bem — são estabelecidos por cada município.