Nova York: corretores e proprietários não seguem novas leis de aluguel

Os legisladores estaduais em Nova York causaram rebuliço no setor imobiliário no ano passado ao aprovar leis de aluguel abrangentes para proteger os inquilinos.

Mas a lista de mudanças, que inclui desde taxas de inscrição até depósitos de segurança, também criou confusão.

Então, veio mais agitação: o estado anunciou que as leis também eximiam os inquilinos de pagar uma taxa de corretagem sobre aluguéis, mas um juiz, dias depois, temporariamente bloqueou a decisão.

O turbilhão deixou muitos inquilinos perplexos e se dizendo vulneráveis a corretores e proprietários que se aproveitaram da incerteza.

Eles cobraram taxas de inscrição de inquilinos desavisados que excedem, em muito, o novo limite de 20 dólares. Exigiram depósitos de segurança equivalentes a vários meses de aluguel, que agora estão limitados a um mês no máximo.

Durante o breve período em que a decisão sobre a taxa de corretagem estava em vigor, corretores e proprietários adotaram outra tática. Alguns insistiram que era apenas uma sugestão, não a lei. Eles alegaram falsamente que ela não se aplicava a aluguéis com menos de um ano. Um imóvel sendo anunciado no Brooklyn não mencionava nenhuma taxa de corretor, mas informou que a taxa de inscrição era de 800 dólares.

Esta informação de repente aparece na parte inferior dos anúncios no StreetEasy e no Craigslist: este corretor representa o inquilino, o que significa que o corretor ainda pode cobrar taxas, que podem ser de até 15% do aluguel anual.

Quando Raissa Carpenter e seu parceiro viram um apartamento no início de fevereiro após a decisão sobre a taxa de corretor, o atual inquilino lhes mostrou o imóvel. Eles enviaram um pedido ao corretor responsável no StreetEasy. Este aceitou, mas com uma contraoferta.

"Ele então sugeriu que o contratássemos para que fosse legal para ele nos cobrar uma taxa", contou Carpenter.

Depois de ler sobre a recente decisão do estado, eles se recusaram. O corretor disse que o inquilino não queria mais se mudar. Pouco tempo depois, a unidade reapareceu no StreetEasy.

Outros inquilinos disseram que foram convidados a assinar um "Formulário de Divulgação do Agente", afirmando que haviam contratado um corretor, mesmo que não o tivessem feito.

"Eu sabia que seria fácil contornar a nova lei", comentou uma inquilina que assinou um contrato que havia sido editado para destacar que o corretor estava trabalhando para ela, resultando em uma comissão de 4.320 dólares.

"Fomos pressionados a assinar e a pagar a taxa", disse ela, que concordou em compartilhar sua história sob a condição de anonimato.

As novas leis de aluguel pegaram desprevenido o setor imobiliário, que alertou que os benefícios anunciados acabarão prejudicando os inquilinos. As mudanças desencorajam os proprietários a fazer reparos e melhorias, disseram grupos imobiliários, e causaram um enorme estresse para dezenas de milhares de corretores, que agora se preocupam com seu ganha-pão.

Elas também ameaçaram os meios de subsistência dos proprietários, especialmente os que operam com margens de lucro pequenas e que podem ser incapazes de manter seus imóveis em boas condições, de acordo com as organizações comerciais.

Apesar das críticas robustas às novas leis feitas pelo Conselho Imobiliário de Nova York, um poderoso grupo de lobby conhecido como Rebny, a organização pediu que seus membros obedecessem às regras.

"Encorajamos todos os licenciados imobiliários a seguir a lei. A Rebny realiza treinamentos extensivos e esclarecimentos para garantir que nossos membros estejam atualizados sobre todas as leis", declarou James Whelan, presidente da Rebny, que representa proprietários, desenvolvedores e corretores.

A revisão das leis de aluguel de Nova York foi anunciada como uma vitória para os locatários e fez do estado um líder na proteção dos inquilinos.

As leis marcaram uma mudança no poder, que deixa o setor imobiliário. Com a ascensão dos democratas liberais, a força pendeu em favor dos locatários.

Mas, na prática, nem sempre funciona assim. Ao contrário de qualquer outra cidade americana, os corretores em Nova York têm quase um poder de monopólio sobre o mercado de aluguéis.

Isso rapidamente ficou claro para Madeline Anthony e seu namorado, Morgan Hirsh, no fim de dezembro.

Depois de verem um apartamento de um quarto no Brooklyn, eles informaram ao corretor do proprietário que estavam prontos para apresentar um pedido. Era necessário um pagamento de 5.700 dólares para cobrir o aluguel do primeiro mês e um depósito de segurança, medidas-padrão em aluguéis, e ainda permitidas sob as novas regras.

Mas o proprietário tinha outra exigência: um depósito do aluguel do último mês, elevando o total para 8.550 dólares. No entanto, as leis de aluguel afirmam claramente que o depósito não pode incluir ao mesmo tempo o aluguel do mês passado e o pagamento de segurança.

"Não importa que seja ilegal?", perguntou Anthony ao corretor do proprietário, citando as novas leis.

"A questão é que há algumas áreas pouco claras. Lido com muitos proprietários diferentes pela cidade, e alguns preferem manter o que já existe", disse o corretor, Tal Mucktar-Barnes, de acordo com uma gravação do telefonema.

Mucktar-Barnes, que não é membro da Rebny, não respondeu a vários telefonemas e e-mails em busca de comentários.

A legislação habitacional de 74 páginas contém uma variedade de mudanças complexas. Mas, na questão dos depósitos de segurança, não há área pouco clara.

Há outras regras claras. Os aluguéis não podem aumentar mais de 5% sem pelo menos um mês de aviso prévio. A taxa para um pagamento de aluguel atrasado não pode ser maior que 50 dólares. E os depósitos de segurança devem ser devolvidos no prazo de duas semanas após a saída.

Porém, no mercado de aluguéis hipercompetitivo de Nova York, proprietários e corretores ainda têm a vantagem, já que muitas vezes recebem várias propostas para uma única oferta.

"Quando você está procurando moradia, não está em posição de citar a legislação para um corretor ou um proprietário e exigir que sigam a lei", afirmou Marika Dias, diretora da Coalizão de Direitos dos Inquilinos da Legal Services NYC.

Muitos locatários ansiosos por encontrar um lugar para viver dizem que se sentem tão impotentes quanto antes da aprovação das leis.

"Eu sabia que, se reclamasse da taxa, simplesmente seria ignorado", contou Drew Flannelly, que pagou 100 dólares para se candidatar a um apartamento de um quarto no Brooklyn — que acabou não conseguindo.

Os inquilinos já em uma nova casa podem processar corretores e proprietários negligentes para tentar fazer cumprir as leis. Mas os potenciais locatários estão em desvantagem.

Catherine S., que falou sob a condição de que seu sobrenome não fosse divulgado, disse que tentou alugar um apartamento que havia encontrado na Zillow, e perguntou ao corretor se o proprietário pagaria a taxa de corretagem. Ela citou a lei e enviou ao corretor uma cópia da decisão da taxa de corretagem do estado.

"Não vou entrar em um debate sobre isso. Vou encontrar outra pessoa", respondeu o corretor numa mensagem de texto.

Uma análise feita pelo Localize.city, site de dados de habitação e de anúncios de imóveis, constatou que, na semana seguinte à publicação da decisão da taxa de corretagem, mas antes que o juiz a parasse, o preço pedido aumentou em 438 apartamentos em toda a cidade. Nos três meses anteriores, uma média de 55 apartamentos aumentou seus preços a cada semana, informou o site.

Anthony e Hirsh, em vários telefonemas com seu corretor, enfatizaram que queriam se inscrever como "cidadãos cumpridores da lei". Eles explicaram a lei, incluindo que vários depósitos de segurança para um mesmo apartamento tinham sido proibidos.

No fim, o casal disse ao corretor que faria uma oferta pela unidade, mas pagaria apenas 5.700 dólares, não os 8.550 dólares que incluíam o depósito extra.

Mucktar-Barnes, o corretor, avisou-os das consequências. "Se eu começar a discutir sobre os custos iniciais agora, é muito provável que eles já tenham outra pessoa se candidatando e isso não vai funcionar a nosso favor", disse ele.

Foi exatamente o que aconteceu. O imóvel foi alugado por outra pessoa. Anthony disse que se sente incrivelmente frustrada.

"O primeiro passo é enfrentar os proprietários que se recusam a obedecer às leis e que são, e sempre foram, os que têm poder nesta cidade", escreveu ela em um e-mail.